Перевыставление коммунальных услуг по договору аренды: учет и налоги

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Когда помещение сдают в аренду, коммунальные услуги сначала оплачивает собственник, а потом часть суммы возмещает арендатор.
2. Такие расходы можно включать в плату за аренду или оплачивать отдельно, что влияет на налоги и документы для обеих сторон.
3. Если коммуналка входит в состав арендной платы, арендатор может уменьшить свои налоги за счет вычета НДС.
4. Если возмещать расходы сверх оплаты за аренду, налогов меньше у хозяина, но арендатору не получится снизить НДС.
5. Чтобы не было проблем с налоговой, важно правильно оформить договор, акты и счета между арендатором и владельцем.

В чем суть перевыставления расходов на коммунальные услуги по договорам аренды

При передаче помещения в аренду перезаключения договоров на предоставление коммунальных услуг не происходит. То есть ресурсоснабжающие организации имеют договоры с собственником помещения, ему и выставляют счета за потребленные электроэнергию, воду, тепло, вывоз ТБО. А уж сам собственник использует помещение или сдает его в аренду — ни энергетикам, ни прочим коммунальщикам это не важно.

Узнайте, может ли арендатор заключить договор на ЖКУ с УК напрямую

Собственник же, получив счета, распределяет потребленные ресурсы между пользователями помещения и перевыставляет им коммунальные услуги.

И вот здесь необходимо озаботиться грамотным оформлением документов, чтобы у проверяющих не возникло искушения доначислить налогооблагаемый доход арендодателю, или исключить некоторые позиции из учтенных расходов у арендатора.

Существуют три варианта возмещения коммунальных услуг. Расставим их от самого распространенного и логичного до самого непопулярного. Получилось так:

1. Арендная плата состоит из двух частей. В договоре аренды прописывают постоянную часть арендной платы, а еще подробно указывают порядок определения и документального оформления части переменной. Например, показания счетчиков, расчет в зависимости от арендуемой площади и т.п.
2. Агентский договор. Всем хорош, но, помимо возмещения коммунальных услуг, арендатору придется уплатить агентское вознаграждение арендодателю. Налоговой службе этот вариант часто представляется спорным. Хотя справедливости ради скажем, что и первый вариант не всех проверяющих устраивает.
3. Арендная плата состоит только из постоянной части. В этом случае платежи ресурсоснабжающим организациям возмещаются сверх стоимости аренды, у арендатора отсутствует возможность возмещения НДС по перевыставленным услугам.

Оформление и учет перевыставления коммунальных услуг у арендодателя

Документальное оформление

При перевыставлении услуг в виде переменной составляющей арендодатель передает арендатору следующие документы:

1. Расчет переменной части арендной платы в соответствии с порядком, закрепленным в договоре аренды.

Арендная плата состоит из постоянной и переменной части

Может пригодиться:

• как заключить договор аренды помещения;
• как включить коммунальные услуги в договор аренды помещения.

2. Акт об оказании услуг аренды на общую сумму (постоянная + переменная части).

3. Счет-фактуру на общую сумму арендного платежа.

4. Копию счета-фактуры поставщика коммунальных услуг.

Бухгалтерский учет

Пример.

Арендодатель получил счет от Энергосбыта на сумму 120 000 руб., включая НДС 20 % — 20 000 руб.

Из этой суммы электроэнергия на сумму 24 000 руб., включая НДС 4000 руб., относится к деятельности самого арендодателя, 96 000 (в т.ч. НДС 16 000) — к деятельности арендатора. Постоянная составляющая арендной платы равна 300 000 руб., включая НДС 20 % — 50 000.

Проводки в бухучете арендатора при условии включения переменной составляющей в арендную плату:

• Дт 20, 26 (91) Кт 60 — 100 000;
• Дт 19 Кт 60 — 20 000;
• Дт 68 Кт 19 — 20 000;
• Дт 62 Кт 90 (91) — 396 000;
• Дт 90(91) Кт 68 — 66 000.

Проводки при компенсации коммуналки сверх арендной платы:

• Дт 20, 26(91) Кт 60 — 20 000;
• Дт 19 Кт 60 — 4000;
• Дт 76 Кт 60 — 96 000;
• Дт 68 Кт 19 — 4000;
• Дт 62 Кт 90(91) — 300 000;
• Дт 90 Кт 68 — 50 000.

НДС

В Письме от 17.12.2024 № 03-07-11/127323 Минфин разъясняет, что НДС начисляется на сумму перевыставляемых затрат только в том случае, если они являются составной частью арендной платы. В противном случае объекта налогообложения нет, а это как раз относится к компенсации коммунальных услуг сверх арендной платы.

В этом случае «входной» НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, принять к вычету организация не вправе. Эту сумму налога надо включить в стоимость коммунальных расходов, которую организация перевыставляет контрагенту (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/48675).

Налог на прибыль

Перевыставленные арендаторам как часть арендной платы коммунальные платежи арендодатель учитывает в составе:

• доходов от обычной деятельности (если передача помещения в аренду подходит под это определение);
• прочих доходов (если не подходит).

Для расчета налога на прибыль компенсируемые арендаторами суммы попадают, соответственно, в доходы от реализации или внереализационные. При этом расходы на оплату коммунальных платежей арендодатель принимает в состав затрат в полном объеме (см. Письмо Минфина от 05.12.2022 № 03-03-06/118742).

Учет перевыставления коммунальных услуг у арендатора

Каждый арендатор принимает к учету перевыставленные расходы на основании первичных учетных документов, обозначенных в договоре аренды.

Бухгалтерский учет

Продолжим пример.

При включении коммунальных платежей в состав арендной платы, бухгалтер арендатора сделает следующие проводки:

• Дт 20, 26 (91) Кт 60 — 330 000;
• Дт 19 Кт 60 — 66 000;
• Дт 68 Кт 19 — 66 000.

При компенсации сверх арендной платы:

• Дт 20 26 (91) Кт 60 — 250 000;
• Дт 19 Кт 60 — 50 000;
• Дт 68 Кт 19 — 50 000;
• Дт 76 Кт 60 — 96 000.

По теме: как провести переоформление услуг в 1С

НДС

Арендатор вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным услугам на общих основаниях, если эти услуги являются составляющей арендной платы и соблюдены стандартные условия:

• арендатор является плательщиком НДС;
• перевыставленные расходы учитываются в деятельности, облагаемой НДС;
• затраты оприходованы;
• от арендодателя получен счет-фактура, оформленный надлежащим образом.

Налог на прибыль

Арендатор вправе принять коммунальные расходы в состав затрат при наличии надлежаще оформленных документов:

• в материальные расходы — при постоянном характере;
• во внереализационные — при нерегулярном характере операций.

Перевыставление расходов на коммунальные услуги: частые вопросы