Пролонгация договора аренды земельного участка

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Продлить аренду земли можно разными способами — например, заключить новый договор или дополнение к нему.
2. Если ты хорошо исполнял условия, у тебя есть право первым арендовать участок снова, но только если это не государственная земля.
3. Иногда соглашение автоматически продолжается, если никто не против.
4. Когда участок принадлежит государству или городу, продлить договор сложнее: нужен отдельный пакет документов, иногда требуются торги.
5. Если стороны согласны, они могут вместе решить, как и на какой срок продлевать аренду, и договориться об этом заранее.

Что нужно знать о пролонгации договора аренды земельного участка

При пролонгации соглашения об аренде земельного участка необходимо учитывать положения как гражданского, так и земельного законодательств. Необходимость применения тех или иных норм зависит как от сторон соглашения, так и от самой специфики земельного участка.

Советуем прочитать: как составить договор аренды земельного участка

Сама пролонгация хотя и не совсем юридический термин, но, простыми словами, под ней понимается продолжение действия соглашения об использовании земли, когда срок первоначальной сделки уже истек или близок к этому. Нередко под пролонгацией понимается заключение нового арендного соглашения.

Как продлить аренду земельного участка в частной собственности

Наиболее распространенный сценарий: сделка заключена между «частниками», земля не является государственной или муниципальной собственностью, но сроки сделки либо истекли, либо ситуация близка к этому.

Вариант 1

Стороны между собой заключают новую сделку об аренде земли. Срок предыдущего договора истек, и стороны пришли к новому соглашению об использовании земельного участка. На первый взгляд никаких препятствий в таком случае нет, и законодательство допускает такой способ. Понуждение к заключению сделки на новый срок недопустимо. Но необходимо учитывать преимущественное право на пролонгацию у арендатора, который надлежащим образом исполнял обязанности по договору. В этом случае у такого арендатора присутствует преимущественное право при прочих равных условиях перед другими лицами, которые претендуют на использование земли, на заключение сделки на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Арендодателю следует предельно серьёзно отнестись к вышеуказанным правилам о пролонгации. Поскольку, если он сдаст в аренду объект недвижимости другому лицу в течение года после истечения срока аренды, прошлый пользователь земли вправе в судебном порядке добиться перевода прав и обязанностей на себя по новому договору с возмещением убытков, вызванных неправомерным отказом от пролонгации правоотношений с ним (абз. третий п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Вариант 2

Условие о пролонгации уже включено в первоначальный договор аренды земельного участка. Законом не запрещена возможность включить в текст условие о том, что, при отсутствии возражений сторон, сделка продолжит свое дальнейшее действие. Кроме того, в таком случае нет необходимости оформления какого-либо отдельного документа.

Если не оговорено количество пролонгаций, то это влечет определённые риски для сторон. Поскольку в судебной практике присутствует позиция о том, что условие о пролонгации действует только один раз (постановление Тринадцатого ААС от 26.06.2020 № 13АП-10837/20). Но другие суды полагают, что пролонгация допустима неограниченное количество раз (постановление Седьмого ААС от 13.04.2022 № 07АП-2028/22).

Вариант 3

Ничто не мешает сторонам оформить продление правоотношений по земельному участку при помощи составления дополнительного соглашения. Например, путем составления такого документа вы вправе, при наличии согласия от контрагента, изменить исключительно положения относительно срока пользования участком. Сделка о продлении заключается в той же форме, в какой заключался и изменяемый ею документ. Например, если изначально вы регистрировали договор по данному объекту недвижимости, то и дополнение к нему подлежит государственной регистрации.

Подробнее: как составить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора

Образец допсоглашения на пролонгацию:

Пример доолнительного соглашения на пролонгацию договора аренды земельного участка

Вариант 4

Срок действия договора истек, но земельный участок по-прежнему находится в фактическом пользовании арендатора, но никто против такого порядка вещей не возражает. В такой ситуации продление осуществляется «по умолчанию», т.е. договор считается возобновленным на прежних условиях и на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Никаких новых или дополнительных документов в этом случае оформлять не надо. Но, если вы не желаете, чтобы использовались такие правила о продлении, исключите его применение в тексте сделки по данному объекту недвижимости. Если же такое правило сработало, то это не значит, что ваши с контрагентом правоотношения теперь бесконечны. Отказаться от такой аренды земельного участка каждый вправе в любое время, предварительно уведомив об этом партнера.

Может пригодиться: как составить уведомление о расторжении договора аренды

Как продлить аренду земельного участка в государственной или муниципальной собственности

Продление правоотношений относительно земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, хотя и регулируется гражданским законодательством, но имеет ряд особенностей.

Если вы арендуете земельный участок, который был предоставлен по результатам торгов, то продление по общему правилу невозможно. Без торгов арендовать такую землю вы вправе только при наличии исключительных оснований: пп. 1–31, 34–39 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, вы стали собственником здания на такой земле (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Ни о каком преимущественном праве в данной ситуации речь не может идти.

Продление аренды публичной земли, полученной без торгов, возможно, но для этого необходимо соблюсти ряд условий:

• подано заявление о заключении нового договора до истечения срока действия прежней аренды земельного участка;
• прежнее соглашение не было расторгнуто;
• третьи лица не обладают преимущественным правом на землю;
• имеются основания для аренды без проведения торгов, предусмотренные п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Пролонгация аренды земли: частые вопросы