Важно
Минфин утвердил КБК для НДФЛ на 2025 год При аренде недвижимого имущества необходимо учитывать все возможные риски. Стоит помнить, что не всегда отношения между арендодателем и арендатором складываются так, как планировалось, и возможно, возникнет необходимость в досрочном прекращении сотрудничества. Чтобы исключить любые риски при расторжении договора, необходимо знать, на какие его условия обращать внимание. Разберем основные нюансы действующего законодательства по теме.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Договор аренды можно расторгнуть по обоюдному согласию.
- Если согласие не достигается, то вопрос решается через суд.
- Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор нарушает условия.
- Арендатор тоже может досрочно расторгнуть договор, если имущество непригодно для использования.
- При расторжении необходимо оформить соглашение и иногда зарегистрировать его в Росреестре.
Основания для расторжения договора аренды
Наиболее удобный способ для досрочного прекращения отношений — расторжение по обоюдной инициативе. Для этого арендатор и арендодатель составляют и подписывают соответствующее соглашение.
Но не всегда ситуацию можно решить мирно и без конфликтов. Когда согласие между сторонами не достигнуто, за защитой своих прав придется обратиться в судебные инстанции. Законодательство предусматривает разные основания для досрочного расторжения.
Арендодатель по своей инициативе может требовать досрочного прекращения отношений в судебном порядке при одном из условий:
- арендатор пользуется имуществом таким образом, который существенно нарушает условия договора или такое использование сопряжено с неоднократными нарушениями;
- существенное ухудшение имущества арендатором;
- арендатор допустил просрочку по платежам более двух раз подряд после истечения срока оплаты;
- арендатор не производит капитального ремонта, если он обязан его произвести.
По инициативе арендатора досрочно суд расторгнет соглашение в случаях:
- арендодатель не предоставил недвижимое имущество для пользования или чинит какие-либо препятствия в пользовании им;
- в арендованном имуществе присутствуют неоговоренные недостатки, которые препятствуют его использованию, скрытые дефекты;
- арендодатель уклоняется от проведения капремонта объекта, при наличии у него такой обязанности;
- в силу не зависящих от самого арендатора обстоятельств недвижимость стала непригодной для ее дальнейшего использования.
Также требовать досрочного прекращения можно, если контрагент существенно нарушает условия достигнутых договоренностей. Например, арендатор произвел самовольную перепланировку нежилого помещения (постановление АС Уральского округа от 22.02.2023 № Ф09-9867/22).
Если стороны — субъекты предпринимательской деятельности (например, и арендодатель, и арендатор — индивидуальные предприниматели), то отказ по инициативе лишь одной из сторон допускается только при наличии в соглашении такого пункта. В законодательстве такая возможность прямо регламентирована ст. 310 ГК РФ. Но если вы, например, арендуете как физлицо, а для арендодателя — ИП сдача внаем недвижимости составляет его предпринимательскую деятельность, то в таком соглашении возможно предусмотреть пункт об одностороннем отказе от исполнения по вашей инициативе.
Моя практика показывает, что далеко не все знают, как по своей инициативе прекратить досрочно правоотношения с противоположной стороной и какие пункты включать в соглашение. Если собираетесь арендовать помещение у предпринимателя, то почему бы не воспользоваться всеми возможностями «слабой» стороны и не включить пункт о досрочном прекращении по вашей инициативе? Право на прекращение по своей инициативе поможет сохранить время и деньги.
Не указали пункт о сроке аренды и не знаете, как теперь прекратить правоотношения? На самом деле ситуация достаточно просто решается: вы, как арендатор, вправе воспользоваться односторонним отказом от такого соглашения по своей инициативе, даже если соответствующий пункт у вас отсутствует. Такая возможность при бессрочном соглашении принадлежит и арендодателю.
Советуем прочитать: как расторгнуть договор в одностороннем порядке
Порядок расторжения договора аренды
При досрочном отказе внимательно выбирайте основание для прекращения, поскольку от него и зависят дальнейшие действия.
Если между арендатором и арендодателем достигнуто согласие о досрочном расторжении, то его необходимо оформить отдельным соглашением. По общему правилу такое соглашение заключают в письменной форме. Учтите, что для него необходимость государственной регистрации определяется сроком соглашения. Если срок составляет не менее одного года, то будьте готовы зарегистрировать расторжение в Росреестре.
Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно
Если у вас предусмотрен пункт об одностороннем отказе от договора досрочно и если он заключен на неопределенное время, то достаточно направить другой стороне уведомление о таком расторжении в свободной форме. Рекомендуем уведомление о расторжении аренды направлять обычной почтой ценным письмом с описью вложения. Да, придется немного доплатить за такое письмо, но в случае возникновения спора вам легче подтвердить суду факт досрочного прекращения по вашей инициативе.
Может пригодиться:
В остальных ситуациях правоотношения прекратятся только в судебном порядке. До обращения в суд необходимо направить претензию с просьбой о досрочном расторжении. В претензии рекомендуем указать конкретную дату для ответа. Если на вашу претензию последовал отказ или противоположная сторона ее проигнорировала, то претензионный порядок с вашей стороны соблюден.
Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения
При взаимной инициативе расторгнуть соглашение досрочно допустимо в любое время, оговоренное арендатором и арендодателем нежилого помещения, т.е. при согласии с другой стороной вы вправе установить любой срок.
При наличии пункта о праве на досрочный односторонний отказ от соглашения об аренде нежилого помещения в случаях, указанных выше, соглашение об аренде нежилого помещения является расторгнутым с момента получения контрагентом уведомления об отказе от его исполнения. Нежилые помещения, как правило, используют предприниматели: если вы и противоположная сторона относитесь к ним, то рекомендуем закрепить пункт о досрочном расторжении.
Однако законом не предусмотрено никаких ограничений на закрепление в соглашении об аренде нежилого помещения пункта о сроке с момента получения уведомления, по истечении которого договор считается расторгнутым.
При расторжении аренды нежилого помещения в судебном порядке, такой договор считается расторгнутым с момента вступления судебного акта в законную силу. На практике с момента направления досудебной претензии и до вступления решения суда проходит несколько месяцев.
На заметку: как составить досудебную претензию
Для нежилого помещения не предусмотрены какие-либо специальные правила по рассматриваемой теме.
С какого момента договор аренды считается расторгнутым
Момент прекращения соглашения об аренде недвижимости зависит от ряда обстоятельств. Если прекращение происходит по инициативе обеих сторон, то его следует считать расторгнутым с момента, определяемого пунктами такого соглашения, о чем напрямую указано в п. 3 ст. 453 ГК РФ. Необходимо помнить о том, имеется ли госрегистрация у самого соглашения об аренде, поскольку у некоторых судов есть позиция, согласно которой оно является расторгнутым лишь с момента государственной регистрации расторжения (постановление Восьмого ААС от 05.03.2022 № 08АП-15170/21 по делу № А46-16591/2021).
При наличии оснований для одностороннего прекращения договора аренды, он является расторгнутым с момента получения уведомления о его расторжении. В договоре и уведомлении вы полномочны установить пункты о другом сроке прекращения. Если такой договор является бессрочным, то он считается расторгнутым по истечении 3 месяцев (для недвижимости) с момента получения контрагентом уведомления о расторжении (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Данное правило распространяется и на нежилые помещения.
Часто задаваемые вопросы по теме
-
Какие способы расторжения договора аренды недвижимости существуют?
Досрочное прекращение предусмотрено в трех случаях: по согласию сторон, через суд, отказ в одностороннем порядке.
-
Договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Росреестре, надо ли регистрировать расторжение?
Да, досрочный отказ от аренды соответствует форме самого договора аренды нежилого помещения.
-
Заключен бессрочный договор аренды недвижимости, арендуемая недвижимость для собственника потеряна навсегда?
Нет, бессрочный договор легко расторгнуть без всяких причин, направьте уведомление о расторжении, и через 3 месяца он подлежит прекращению.
-
Арендатор не платит по договору аренды недвижимого имущества, какие действия предпринять до подачи иска?
До суда надо направить претензию с просьбой об устранении нарушений условий договора: если ответ отрицательный или вас проигнорировали — только после этого обращаться в суд.
