Как безопаснее сдавать коммерческую недвижимость

Вы намереваетесь сдавать недвижимость в аренду, что предполагает систематическое и самостоятельное извлечение вами прибыли. Эти признаки по смыслу ст. 2 ГК РФ свидетельствуют о ведении предпринимательской деятельности. Чтобы легализовать такую деятельность, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Объем налоговой нагрузки и отчетности зависит от выбранного режима налогообложения. Для сдачи минимального количества отчетности и снижения налоговой нагрузки целесообразно выбрать один из видов УСН или патентную систему налогообложения.

Учтите, что оформить самозанятость в вашем случае недопустимо, поскольку вы сдаете коммерческую недвижимость.

Чем отличается сдача коммерческой недвижимости в аренду как физлицо и как ИП?

Я пытаюсь разобраться, выгоднее ли сдавать коммерческую недвижимость как физлицо или открывать ИП. Как отличаются налоговые ставки и форма отчетности, и какие дополнительные обязанности возникают? Насколько сложнее вся процедура, если я открываю ИП?

Отвечает Пастухов Михаил

Необходимо учитывать, что сдача гражданином коммерческой недвижимости в аренду подпадает под признаки предпринимательской деятельности по смыслу ст. 2 ГК РФ. Кроме того, не так давно по этому вопросу однозначно высказался Минфин в своем Письме от от 29.08.2022 № 03-02-07/84032, где указал, что подобные действия — предпринимательская деятельность. Сдавая как физлицо без оформления ИП, гражданин не освобождается от уплаты налога — НДФЛ (от 13 % и более после недавней реформы). Недоступно при таких обстоятельствах и применение спец. режимов, которые помогают снизить фискальную нагрузку. Кроме того, незаконное предпринимательство без оформления влечет ответственность по ст. 14.1 КоАП РФ.

Если оформляете ИП, то отчетность и ставки зависят от применяемого режима. На спец. режимах присутствует как экономия на налогах, так и минимальная отчетность. Но учтите, что при ИП необходимо оплачивать обязательные страховые взносы.

Какая система налогообложения оптимальна для сдачи коммерческой недвижимости через ИП?

Планирую сдавать нежилое помещение в аренду и рассматриваю регистрацию ИП. Стоит ли выбирать УСН 6 % или есть смысл рассмотреть другие режимы — например, АУСН? Какие подводные камни или ограничения есть у этих режимов?

Отвечает Пастухов Михаил

Универсального ответа нет, но рассмотрите основные нюансы ниже.

Применение режима в виде УСН «Доходы» (6 %) распространено сегодня среди предпринимателей в различных сферах, в т.ч. в сфере аренды коммерческой недвижимости. Налог уплачивается с общей суммы полученных доходов от сдачи в аренду. Расходы, связанные с арендой (например, ремонт, коммунальные платежи, если они не перевыставляются арендатору), не учитываются при расчете налога. Режим выгоден, если ваши расходы на содержание помещения незначительны по сравнению с арендной платой. Кроме того, при использовании УСН «Доходы» ИП вправе уменьшить размер налоговых платежей на сумму уплаченных страховых взносов.

В противном случае рассмотрите режим УСН «Доходы минус расходы». Учтите, что УСН «Доходы минус расходы» не всегда будут 15 %. Региональными законами могут устанавливаться пониженные льготные ставки.

АУСН — это экспериментальный режим. Он предполагает уплату налога с доходов (8 %) или с разницы доходов и расходов (20 %), но при этом освобождает от уплаты страховых взносов. Налоговый учет ведет банк. Но учтите, что сегодня АУСН доступен не во всех регионах. Нормативная база АУСН отражена не в НК РФ, а в Федеральном законе от 25.02.2022 № 17.

Можно ли выбрать АУСН для сдачи коммерческой недвижимости, если мой регион не включён в эксперимент?

У меня возник вопрос: я слышал о специальном режиме АУСН для предпринимателей. Но, насколько я понимаю, он действует только в ряде регионов. Можно ли мне его использовать, если моего региона там нет, и что делать в такой ситуации?

Отвечает Пастухов Михаил

Федеральный закон от 25.02.2022 № 17 не содержит каких-либо предписаний, которые бы запрещали гражданам, применяющим режим АУСН, осуществлять свою предпринимательскую деятельность на территории тех субъектов РФ, на которых не используется АУСН. К примеру, если предприниматель зарегистрирован в регионе с действующим АУСН и он его применяет, а свою коммерческую деятельность осуществляет на территории того субъекта, где действие АУСН не введено, то это не является нарушением законодательства.

Кроме того, в 2025 году эксперимент по АУСН распространили на всю страну, но для его реализации каждый субъект должен принять соответствующий региональный закон.

Как рассчитываются страховые взносы и налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду через ИП?

Если я сдаю помещение через ИП на УСН, то какие суммы мне придётся платить, помимо налогов? Как учитываются страховые взносы, какой их размер, что входит в фиксированную сумму, и к чему мне готовиться по итогам года?

Отвечает Пастухов Михаил

Помимо налогов, которые рассчитываются в соответствии с конкретным видом режима УСН, вам необходимо оплачивать фиксированные страховые взносы. В 2025 году размер страховых взносов изменился и составляет 53 680 рублей в год (п. 1.2 ст. 430 НК РФ). Эти деньги необходимо перечислять до 29.12.2025 на единый налоговый счет (ЕНС). Но эта сумма является фиксированной. В том случае, если ваш доход превысит порог в 300 000 рублей, помимо фиксированной части, вам необходимо дополнительно перечислить 1 % с тех доходов за год, которые превышают 300 000 рублей. Эти деньги необходимо уплатить до 1 июля года, следующего за расчетным периодом.

Есть ли ограничения по сумме дохода при сдаче недвижимости по разным режимам налогообложения?

Хотел бы понять, нужно ли мне беспокоиться об ограничениях по сумме аренды. Как лимиты дохода влияют на выбор режима, и что изменится, если доход превысит определённую сумму за год?

Отвечает Пастухов Михаил

Для ответа на ваш вопрос необходимо руководствоваться установленными НК РФ лимитами по доходам для каждого из вида применяемых специальных налоговых режимов.

Для УСН вне зависимости от конкретного его вида лимит по доходам установлен в пределах 450 млн рублей.

Для патентной системы налогообложения применяется лимит по доходам в 60 млн рублей. Такой же предельный объем доходов предусмотрен и для режима АвтоУСН.

Главное последствие превышения установленных лимитов — это то, что в такой ситуации бизнес лишается права на применение соответствующего спец. режима, предусмотренного НК РФ, и то, что он переходит на общую систему налогообложения.

Можно ли сдавать коммерческое помещение в аренду ООО, если я зарегистрирован как ИП?

Планирую заключить договор аренды с ООО, но не уверен, могу ли я, как ИП, сдавать коммерческую недвижимость юридическим лицам, и есть ли здесь какие-то нюансы, особенности оформления или налогообложения?

Отвечает Пастухов Михаил

Вы, как индивидуальный предприниматель, вправе сдавать коммерческое помещение в аренду ООО. Никаких ограничений по этому вопросу действующее законодательство не содержит. Учтите, что, согласно требованиям ГК РФ, форма сделки в вашем случае будет исключительно письменная, а если аренда продлится на срок более 12 месяцев, то документ подлежит государственной регистрации. Если не хотите регистрировать, то рассмотрите меньший срок действия аренды.

Полученный доход от аренды вы обязаны отразить в соответствии с отчётностью, которая предусмотрена используемым вами режимом налогообложения. С дохода от аренды необходимо уплатить налог, размер которого также определяется, исходя из применяемого режима.

Какую сумму арендной платы указывать в договоре, чтобы оптимально платить налоги и не выйти за лимиты?

Я слышал, что от суммы аренды зависит не только налоговая нагрузка, но и то, придется ли платить дополнительные страховые взносы. Как правильно рассчитать сумму в договоре, чтобы не переплатить налогов и не выйти за лимиты по УСН?

Отвечает Пастухов Михаил

Для наглядности представим, что доход от аренды по договору — ваш единственный источник дохода. В таком случае, чтобы сохранить для себя упрощенный режим, необходимо, чтобы ваш доход от аренды не превышал сумму в размере 450 млн рублей за год, которая установлена в ст. 346.13 НК РФ.

Если вы опасаетесь дополнительных выплат по страховым взносам, то учтите следующее. В 2025 году их обязательный размер составляет 53 680 рублей в год (п. 1.2 ст. 430 НК РФ). Но эта сумма является фиксированной. В том случае, если ваш доход превысит порог в 300 000 рублей, то, помимо фиксированной части, вам необходимо дополнительно перечислить 1 % с тех доходов за год, которые превышают 300 000 рублей.

Вместе с тем учтите, что занижение цены сделки по аренде влечет ответственность по ст. 122 НК РФ.