Исключение объекта из 700-ПП: какие арендаторы подходят по ВФИ

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. 700‑ПП — это список объектов с особыми правилами использования и распоряжения ими.
2. Исключить объект можно только если арендатор проходит проверку по ВФИ — то есть соответствует установленным критериям.
3. Как правило подходят арендаторы с долгосрочными вложениями и социально важной деятельностью.
4. Для исключения нужен оформленный договор и решение уполномоченных органов — документы подтверждают соответствие.
5. После исключения объект выходит из особого режима и переходит на обычные коммерческие условия аренды.

Перед тем как углубиться в детальное рассмотрение порядка исключения объектов из перечня, утвержденного постановлением 700-ПП, мы рекомендуем сначала ознакомиться с нашим подкастом. В рамках этого выпуска директор и юрист компании «Первое Бюро Оценки и Экспертизы» последовательно анализируют ключевые сложности, с которыми сталкиваются собственники недвижимости в Москве. Они раскрывают особенности формирования перечня, объясняют причины включения различных объектов и подробно рассматривают реальные случаи из практики, демонстрирующие наиболее характерные ситуации.

Смотреть подкаст на RuTube:

После прослушивания материала слушателю значительно легче ориентироваться в правовых нюансах, которые далее будут подробно разобраны: основаниях исключения объекта из перечня, требованиях действующего законодательства, типичных ошибках при подготовке документации и практических подходах, которые показывают стабильный результат в судебных спорах, рассматриваемых московскими судами.

Попадание объекта недвижимости в перечень 700-ПП означает переход к расчёту налога на имущество по кадастровой стоимости, а не по балансовой. Для значительной части владельцев это приводит к существенному увеличению налоговой нагрузки. Тем не менее, если помещение оказалось в перечне ошибочно или фактически не удовлетворяет критериям коммерческой эксплуатации, у собственника сохраняется законное право инициировать процедуру исключения объекта из перечня.

Когда объект можно исключить из перечня 700-ПП

Исключение объекта возможно исключительно в тех ситуациях, когда реальное использование помещения не соответствует признакам коммерческой недвижимости, установленным статьей 378.2 НК РФ и требованиями нормативных актов города Москвы. Ниже приведены главные основания, которые чаще всего принимаются во внимание судами и специализированными комиссиями.

1. Помещение фактически не используется для извлечения дохода

Это одно из наиболее часто применяемых оснований. Исключение возможно, если:

• помещение не используется и фактически пустует;
• служит складским, подсобным, архивным, мастерским или иным техническим помещением;
• не имеет доступа для посетителей;
• отсутствуют признаки торговой, офисной или сервисной деятельности;
• оборудование функционирует только для внутренних нужд владельца, а не для обслуживания клиентов.

2. Коммерческая зона занимает менее 20 % общей площади

Если помещение используется смешанным образом — например, значительная часть площади относится к складам, техническим помещениям или архивам, а потенциально коммерческая функция занимает лишь небольшую долю, — применяется правило «менее 20 %». Если площадь коммерческой зоны составляет менее одной пятой от общей, то собственник вправе:

• добиваться исключения из перечня 700-ПП, либо
• получить право на использование сниженной налоговой ставки — 25 % (льгота действует для объектов, частично соответствующих критериям).

Это основание выгодно тем, что позволяет легитимно вывести объект из режима налога по кадастру.

3. Изменение функционального назначения помещения

Если помещение ранее имело коммерческое назначение, но в настоящий момент:

• перепрофилировано под складскую или производственную деятельность;
• закрыто или находится в состоянии консервации;
• частично демонтировано;
• используется строго для внутренних целей организации;
• не предполагает размещения посетителей;

— объект может быть исключен при наличии документального подтверждения (актов обследования, технических заключений, фотофиксации, изменений ВРИ или ВФИ, договоров и иных документов).

4. Несоответствие признакам коммерческой недвижимости

Для включения объекта в перечень должны быть подтверждены признаки предпринимательской деятельности:

• организация доступа посетителей;
• наличие торгового оборудования, витрин, специализированных конструкций;
• функционирование бизнеса, подтвержденное реальными действиями;
• регулярное использование помещения под услуги, торговлю или офисы;
• соответствующий ВФИ;
• ВРИ земельного участка, допускающий коммерческое использование.

Где подавать заявление об исключении помещения из перечня 700-ПП

Судебное обжалование — основной и наиболее эффективный путь.

Собственник направляет административное исковое заявление в Мосгорсуд. Суд учитывает следующие обстоятельства:

• реальное использование помещения;
• соответствие ВРИ и ВФИ;
• наличие или отсутствие признаков предпринимательской деятельности;
• аргументированность и законность включения объекта в перечень.

Судебная практика показывает: при наличии убеждающих доказательств отсутствия коммерческой эксплуатации суды нередко принимают сторону заявителя.

Сроки проведения судебного разбирательства

Как правило, процесс рассмотрения дела занимает от шести месяцев до года, включая возможную апелляцию. Продолжительность зависит от загруженности суда, сложности доказательной базы и необходимости проведения дополнительных экспертиз либо обследований.

Судебное исключение помещения из перечня 700-ПП: требования к доказательствам

Исключить объект через суд можно только при наличии комплексной, системной и внутренне согласованной доказательной базы. Судьи не опираются на формальный статус объекта — они анализируют в первую очередь реальное фактическое использование. Основное внимание уделяется:

• характеру эксплуатации помещения;
• критериям, закрепленным в статье 378.2 НК РФ;
• положениям постановления Правительства Москвы № 700-ПП;
• полноте, достоверности и логичности представленных документов.

Для того чтобы доказать суду необходимость исключения объекта из перечня, собственнику требуется показать, что:

• помещение не обладает признаками коммерческого использования (торгового, офисного, административно-делового и т.д.);
• не генерирует доход, не обслуживает посетителей и не предоставляло услуги в налоговом периоде;
• не используется и объективно не может использоваться для размещения торговых залов, офисов, объектов общепита или сервисных услуг;
• включение в перечень произошло ошибочно либо без анализа фактических условий эксплуатации объекта и требований ст. 378.2 НК РФ.

Какие документы формируют доказательственную базу

Чтобы успешно провести судебное исключение помещения из перечня, требуется сформировать расширенный пакет материалов, который детально подтверждает фактическое использование объекта и его несоответствие критериям включения в перечень 700-ПП.

1. Техническая документация (основной пласт доказательств)

К таким документам относятся:

• технический паспорт БТИ;
• планы этажей с экспликациями;
• иные разновидности техдокументации.

Эти документы позволяют:

• оценить конструктивные особенности объекта;
• определить функциональное назначение помещений;
• подтвердить отсутствие зон, приспособленных для обслуживания посетителей, торговли либо офисной деятельности.

Техническая документация играет особую роль, так как демонстрирует — по своей конфигурации объект не предназначен для коммерческой эксплуатации.

2. Документация на земельный участок и ВРИ

Это:

• договор аренды или документы, подтверждающие право собственности на землю;
• выписка ЕГРН на участок;
• градостроительная документация (при наличии).

Если разрешенный вид использования участка не предполагает размещение:

• офисных помещений;
• объектов торговли;
• предприятий общепита;
• объектов бытовых услуг,

— это является дополнительным аргументом о незаконности включения объекта в перечень 700-ПП.

3. Договоры аренды и фактическое использование (ВФИ)

В этот блок входят:

• действующие и прекращенные договоры аренды;
• акты приема-передачи помещений;
• официальные пояснения арендаторов;
• сведения об их видах деятельности и организационно-правовых формах.

На основании этих документов подтверждается ВФИ — вид фактического использования.

Если помещение применялось как:

• склад;
• архив;
• производственное помещение;
• техническое или вспомогательное пространство,

— это полностью опровергает признаки офисной или торговой деятельности.

4. Акт ГИН и результаты обследований

Акт Государственной инспекции по недвижимости (ГИН) — основной документ, которым руководствуются городские органы при включении объектов в перечень.

Однако в судебной практике акт ГИН нередко признаётся недостаточным, если:

• в документе содержатся ошибки или неточности;
• не отражено реальное использование помещений;
• при обследовании были нарушены методические требования.

Поэтому собственники часто представляют дополнительные доказательства:

• внутренние акты обследований;
• помещенческие фототаблицы;
• подробные пояснительные записки по каждому помещению.

5. Фотофиксация состояния объекта

Фотографии позволяют наглядно показать:

• реальное состояние помещений;
• отсутствие зоны приема посетителей;
• технический или складской характер эксплуатации;
• наличие признаков консервации, ремонта или частичного демонтажа;
• отсутствие витрин, оборудования, рабочих мест или клиентской инфраструктуры.

Суды воспринимают фото как значимое визуальное доказательство, особенно если оно согласуется с техническими документами и актами обследования.

Если исключить объект нельзя: способы уменьшения налога

Иногда объект по ряду формальных признаков соответствует требованиям п. 1 ст. 1.1 закона г. Москвы № 64, критериям ст. 378.2 НК РФ и положениям 700-ПП. В таком случае полностью вывести объект из перечня невозможно. Однако законодательством предусмотрены инструменты, позволяющие уменьшить налоговое бремя.

1. Льгота 25 %, если коммерчески используемая часть площади менее 20 %

Законом г. Москвы № 64 предусмотрена специальная льгота: если по итогам мероприятий по определению ВФИ (акты ГИН и иные обследования), проведенных с 1 января года, предшествующего налоговому периоду, по 30 июня налогового периода, установлено, что:

• менее 20 % общей площади здания используется для размещения:
  • офисных помещений и сопутствующих зон;
  • торговых объектов;
  • объектов общепита;
  • объектов бытового обслуживания,

— налог уплачивается в размере 25 % от рассчитанной суммы, а не в полном объёме.

При этом:

• объект остаётся в перечне;
• статус «кадастрового» сохраняется;
• нагрузка снижается в четыре раза.

Чтобы воспользоваться льготой, необходимо:

• получить акт ГИН по ВФИ не позднее 30 июня налогового года;
• подтвердить документально, что коммерческая доля площади;
• подготовить технические и правовые документы (планы БТИ, расчёты площадей, аренду, пояснения и т.д.);
• корректно заявить льготу в налоговой отчетности.

2. Уменьшение кадастровой стоимости

Другой механизм снижения налога — оспаривание кадастровой стоимости, если она существенно превышает рыночную.

Пересмотр стоимости возможен:

• в комиссии при госорганах;
• либо через суд.

После снижения кадастровой стоимости автоматически уменьшается и налоговая база, что снижает итоговую сумму налога на имущество.

Почему важно обращаться к профильным специалистам

Эксперты компании «Первое Бюро Оценки и Экспертизы» подчёркивают: успешность процедуры исключения объекта из перечня 700-ПП практически полностью зависит от качества подготовки документов и точности юридической позиции. Положительные результаты достигаются тогда, когда работа выстроена системно и включает в себя:

• корректное толкование критериев включения, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ и постановлением Правительства Москвы № 700-ПП;
• детальный анализ фактического использования каждого помещения — с учетом ВРИ участка, ВФИ и особенностей конструктивного устройства объекта;
• формирование полноценной доказательной базы, включающей техническую документацию, акты обследований, планы БТИ, таблицы распределения площадей, договоры аренды, фотофиксацию и иные подтверждающие материалы;
• грамотное взаимодействие с ГИН, ДГИ и судебными органами, включая получение актов обследований, подготовку правовой позиции, административное сопровождение и участие в судебном процессе.

Комплексный подход значительно увеличивает вероятность успешного исключения объекта из перечня и уменьшения налоговой нагрузки.

Практическая значимость процедуры исключения из 700-ПП

Исключение помещений из перечня, утвержденного постановлением 700-ПП, имеет принципиальное финансовое значение для собственников и арендаторов недвижимости в Москве. Включение объекта в перечень — это не формальная техническая отметка, а фактор, который напрямую влияет на величину налоговой обязанности. Налог по кадастровой стоимости зачастую значительно выше, чем налог по балансовой, и в ряде случаев увеличивает расходы собственника в несколько раз.

Если объект внесен в перечень ошибочно — без анализа его фактического использования, без учета конструктивных особенностей или в противоречии с положениями ст. 378.2 НК РФ, — собственник оказывается в ситуации завышенного налогообложения и несет необоснованные финансовые потери.

Исключение такого объекта позволяет:

• восстановить корректный режим налогообложения;
• существенно снизить налоговую нагрузку и высвободить оборотные средства;
• пересмотреть финансовые планы и оптимизировать бюджет;
• направить сэкономленные ресурсы на ремонт, модернизацию, развитие проекта или инвестиции.

Своевременная проверка включения объекта в перечень и оперативное обжалование ошибок также защищают собственника от:

• накопления задолженности;
• начисления пеней и штрафов;
• длительных споров с налоговыми органами и структурами города.

Таким образом, грамотное юридическое сопровождение и внимательное отношение к перечню 700-ПП являются важным элементом стратегического управления недвижимостью. Такой подход:

• повышает экономическую эффективность объектов;
• минимизирует налоговые и операционные риски;
• обеспечивает предсказуемость финансовых обязательств бизнеса.

Для компаний, работающих в Москве, правильное взаимодействие с системой кадастрового налогообложения — один из ключевых инструментов сохранения устойчивости и оптимизации расходов.

Читайте также:

• что такое кадастровая стоимость;
• как платить налог на имущество;
• как заплатить налог на недвижимость через Госуслуги;
• как получить расширенную выписку из ЕГРН.