Что делать, если арендатор отказывается подписывать допсоглашение об увеличении арендной платы

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Арендодатель не может заставить арендатора подписать соглашение о повышении платы.
2. Суд считает, что это добровольное решение двух сторон — арендодателя и арендатора.
3. Если стороны не договорились, арендодатель не может повысить плату один без разрешения.
4. Если в договоре указано, арендодатель может повысить плату с учетом инфляции раз в год.
5. Важно написать в договоре, что и когда можно менять, чтобы избежать проблем.

Вправе ли арендодатель обязать арендатора подписать соглашение о повышении арендной платы

Включение условия о последствиях отказа арендатора от заключения дополнительного соглашения о повышении арендной платы может быть признано злоупотреблением правом арендодателем. Судебная практика лишь подтверждает этот вывод. Так, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2024 № Ф04-1518/2024 по делу № А70-13367/2023, где спор возник в рамках договора аренды помещения, заключенного на 10 лет, предусматривающего возможность ежегодного увеличения аренды в соответствии с ростом индекса потребительских цен. Еще отдельно оговаривалось, что такое увеличение производится по соглашению сторон. Конкретно отказ от подписания такого соглашения на протяжении нескольких лет и привел стороны в суд.

Арендодатель настаивал, что само по себе наличие в договоре возможности увеличения оплаты означает, что арендатор обязан подписать соответствующее соглашение. В противном случае этот пункт становится фикцией. Кроме того, отказ от подписания допсоглашения означает, что арендатор пользуется помещением по заниженной цене, т. е. злоупотребляет правом и обогащается за счет собственника. Но арбитры эти рассуждения не поддержали, отметив, что стороны свободны в определении условий договора. Следовательно, если они добровольно согласовали, что увеличение суммы аренды производится только по соглашению, то оснований для изменения цены в одностороннем порядке (по желанию арендодателя) нет. При таких обстоятельствах отказ от подписания доп. соглашения, даже немотивированный, не станет говорить о недобросовестности арендатора и расцениваться как злоупотребление правом, т. к. он действует строго в рамках договора.

Может пригодиться: как составить дополнительное соглашение об изменении цены договора

Можно ли предусмотреть санкции за уклонение арендатора от подписания допсоглашения

Приведу пример.

В моей практике произошел случай, когда моему клиенту арендодатель (владелец помещений бизнес-центра) направил дополнительное соглашение об увеличение аренды. Мой клиент отказался от подписания, на что арендодатель сослался на условие о последствиях такого отказа. Соответственно, это тоже свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя. Дело в том, что заключить допсоглашение разрешено лишь по обоюдной воле сторон, понуждение к его заключению не допускается в силу принципа свободы договора.

Суды признают, что подписать допсоглашение — это право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ). Итак, условие о последствиях отказа от заключения дополнительного соглашения о повышении арендной платы не имеет юридической силы. Тогда как арендодателю защитить свои интересы при заключении договора, а конкретно какие условия разрешено включить в договор при его заключении?

Какие условия надо включить в договор на случай, если арендатор откажется от подписания допсоглашения

Арендодатель сможет минимизировать свои риски на случай уклонения арендатора от подписания допсоглашения о повышении платы путем включения соответствующего условия в договор. Дело в том, что арендную плату разрешено изменить не по соглашению сторон, а в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с ростом инфляции. В этом случае арендодателю достаточно только направить уведомление о повышении арендной платы, а необходимость в заключении допсоглашения (подписании) просто отпадает. В этом случае достаточно лишь просто направить уведомление об изменении размера арендной платы.

Можно сформулировать так или же предусмотреть иные условия, когда арендодатель сумеет изменить сумму платы с учетом изменения какой-то величины:

• инфляции;
• ставки налога;
• и прочего,

но не более чем на конкретную сумму.

Такое положение еще защитит арендатора от возможных потрясений на рынке аренды недвижимости. Если стороны не предусмотрели предел повышения, то следует помнить, что арендодатель не сможет увеличить ее сверх средних рыночных ставок.

Таким образом, если в договоре аренды прописано право арендодателя изменять условие о размере аренды в одностороннем порядке, то ему необходимо только уведомить об этом арендатора в письменной форме. Согласия не потребуется, и нет необходимости составлять соглашение сторон. Наличие же в договоре пункта о возможности увеличения арендной платы по соглашению сторон не означает, что рано или поздно арендатор обязан подписать это соглашение. К таким выводам пришел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 28.05.2024 № Ф04-1518/2024 по делу № А70-13367/2023.

Может быть полезно:

• как составить ответ на просьбу об увеличении арендной платы;
• что грозит за фиктивный договор аренды и как его выявляют;
• как составить претензию по договору аренды.

Часто задаваемые вопросы по теме