Анализ судебной практики по взысканию платы за фактическое пользование земельным участком в отсутствие договора аренды или установления сервитута

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Если человек использует чужую землю без договора, он должен платить за это деньги.
2. Собственник участка может через суд потребовать эти деньги, даже если никакая аренда не оформлялась.
3. Размер выплаты считают так, как если бы человек арендовал этот участок по рыночным расценкам.
4. Собственник обязан доказать, что земля использовалась без разрешения, как долго это длилось и сколько денег ему не заплатили.
5. Требовать долг можно только за последние три года, даже если человек пользовался участком дольше.

Может ли собственник требовать компенсацию за пользование земельным участком в отсутствие договора

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли на территории РФ является платным. Исходя из анализа норм подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, следует вывод, что у фактически использующего земельный участок (далее сокращенно ЗУ) лица, в отсутствие на то правовых оснований, возникает обязанность вносить плату за его использование.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). По пункту 1 статьи 8, пункту 1 статьи 1102 и пункту 2 статьи 1105 ГК РФ обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий:

1. Если имело место приобретение или сбережение имущества.
2. Обогащение одного лица произошло за счет другого (за чужой счет).
3. Имущество приобретено или сбережено без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения имущества (то есть приобретение не основано ни на законе, ни на сделке).

Неосновательное обогащение осуществляется в форме либо приобретения, либо сбережения имущества. В результате приобретения происходит увеличение имущества у одного лица при одновременном уменьшении его у другого, при сбережении — сохранение имущества у одного лица, хотя оно должно было уменьшиться при нормальных обстоятельствах.

Может пригодиться: как составить исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения

Применительно к нашей ситуации, когда третье лицо фактически использует ЗУ без заключения договора с собственником, последний имеет все правовые основания для взыскания с фактического пользователя ЗУ неосновательно сбереженных денежных средств со ссылкой на статью 1102 ГК РФ. При этом размер неосновательного обогащения должен определяться исходя из размера арендной платы, которую надлежало бы уплатить, если бы ЗУ был оформлен в аренду/сервитут. Но для полной уверенности необходимо убедиться, согласуется ли этот вывод с правовой позицией, выработанной в судебной практике.

Анализ судебной практики по взысканию платы за фактическое пользование земельным участком

Судебные решения по делам, касающимся размещения спорных объектов на ЗУ в отсутствие договора аренды, позволяют прийти к выводу, что на основании общего принципа платности землепользования, установленного ст. 65 ЗК РФ, лицо, фактически использующее ЗУ, обязано вносить плату даже при отсутствии оформленных правоотношений. Анализ судебной практики показал, что споры, связанные с неосновательным обогащением при незаконном использовании ЗУ, возникают в следующих случаях при:

• использовании ЗУ без оформления арендных отношений собственником здания или сооружения;
• самовольном захвате ЗУ и его использовании без правовых оснований;
• использовании земельного участка по истечении срока договора аренды.

Суды признают такое пользование неосновательным обогащением. Примером служат:

• Решение АС Московской области от 30.06.2023 по делу № А41-68625/2022;
• Постановление Восьмого ААС от 19.11.2020 № 08АП-9177/2020 по делу № А75-8072/2020;
• Определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 08.06.2021 № 33-2957/2021;
• постановление АС Волго-Вятского округа от 21.12.2021 № Ф01-7432/2021 по делу № А82-9726/2020;
• Определение ВС РФ от 18.01.2018 № 308-ЭС17-21041 по делу № А53-15536/2017;
• постановление Пятнадцатого ААС от 28.07.2021 № 15АП-6365/2021 по делу № А53-37413/2020;
• Определение Волгоградского ОС от 25.12.2019 по делу № 33-17130/2019;
• постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.03.2019 № Ф08-1830/2019;
• постановление АС Волго-Вятского округа от 21.01.2019 № Ф01-5785/2018.

В одном из таких дел судья счел вывод о том, что пользование ЗУ является бесплатным, неправомерным, так как отсутствие в нормативном акте указания на взимание платы за пользование ЗУ, на котором размещены такие объекты, как трубопровод, не исключает возмездности землепользования даже в отсутствие действующего договора. В другом аналогичном деле суд так же отметил, что, несмотря на тот факт, что в постановлении правительства области не содержатся правила о платности размещения спорных объектов, как и не указаны правила о предоставлении таких объектов без взимания платы, в отсутствие специальных правил о размещении объектов без взимания платы подлежат применению общие правила о платности использования земельного участка (постановление АС Волго-Вятского округа от 21.12.2021 № Ф01-7432/2021 по делу № А82-9726/2020 и постановление Восьмого ААС от 19.11.2020 № 08АП-9177/2020 по делу № А75-8072/2020).

Здесь суд апелляционной инстанции, на мой взгляд, сформулировал актуальную позицию по данному вопросу

В рассматриваемом случае неосновательным обогащением является сбереженная ответчиком плата за использование ЗУ. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Узнайте, как рассчитать размер ущерба

Ответчиком по данной категории дел выступают чаще всего лица, обладающие правами на объекты недвижимости, находящиеся на незаконно используемом земельном участке. В качестве истцов по спорам, связанным с неосновательным обогащением при незаконном использовании земли, могут выступать субъекты, владеющие земельным участком на праве:

• собственности;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного бессрочного пользования или аренды (субаренды).

При этом на истца, заявляющего требование о взыскании неосновательного обогащения при незаконном использовании земельного участка, возлагается бремя доказывания совокупности следующих обстоятельств и фактов:

1. Факт бездоговорного использования земли ответчиком для эксплуатации принадлежащих ему объектов.
2. Отсутствие предусмотренных законом или сделкой оснований для использования.
3. Период использования ответчиком земельного участка, принадлежащего истцу.
4. Размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком.

В связи с этим отметим, что неосновательное обогащение ещё подлежит взысканию в случае, если ответчик, владея объектом недвижимости на праве собственности и имея право на приобретение ЗУ, занятого этим строением и необходимого для его использования, договор аренды не оформил, освобождая себя таким способом от платежей за его пользование. В этом случае имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому с учетом требований статьи 1102 ГК РФ и статей 35, 36 и 65 ЗК РФ с фактического пользователя подлежат взысканию неосновательно сбереженные им денежные средства.

Зачастую ответчиками по спорам о неосновательном обогащении являются собственники объектов недвижимости, уклоняющиеся от оформления прав на занимаемые ими ЗУ. По части 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на ЗУ, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Вместе с тем в силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Из приведенных положений следует, что любое использование земли в нашей стране осуществляется за плату, соответственно, неоформление прав на ЗУ не может являться основанием для освобождения от внесения платы за его использование.

В силу пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения начисляются проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или обязан был узнать о неосновательности получения или сбережения средств. Такое применение подтверждено правовой позицией Конституционного Суда РФ, который не усматривает нарушения прав и свобод указанными нормами и их таким применением (Определение КС РФ от 30.09.2019 № 2436-О).

Рассчитывая размер неосновательного обогащения, большинство судов применяет нормы ЗК РФ об арендной плате за использование ЗУ.

Например, в одном из дел суд указал, что ответчик неправомерно сберег денежные средства в виде неуплаченной арендной платы; стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за ЗУ (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.01.2019 № Ф01-5785/2018).

Часто задаваемые вопросы по теме взыскания платы за пользование земельным участком в отсутствие договора