Важно
ОКВЭД‑3 запустят в 2029 году 
Нужно ли уплачивать НДС с обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж по договору аренды — не всегда аванс, но налоговая и суды часто считают иначе. Все зависит от условий арендного соглашения. Разберем ситуации, когда нужно облагать НДС сумму обеспечительного платежа, а когда — нет.
Содержание
Коротко о главном: 5 пунктов
Что нужно знать бухгалтеру про обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которую одна сторона договора (арендатор) передает другой стороне (арендодателю) в качестве гарантии исполнения обязательств. По гражданскому законодательству регулируется параграфом 8 гл. 23 ГК РФ.
Может пригодиться:
Простыми словами, это страховочный депозит. Компания переводит деньги контрагенту, чтобы гарантировать будущие возможные обязательства, покрыть возникшие убытки контрагента. Например, когда арендатор из-за несоблюдения техники безопасности сжег электропроводку.
В бухгалтерском и налоговом учете обложение обеспечительного платежа НДС зависит от его функции. Выделим ключевые признаки, которые требуют проверки до получения денежных средств:
- Наличие платежной функции. Предусмотрено ли договором, что сумма пойдет в счет оплаты будущих услуг (например, услуг аренды)? Или же она учитывается как залог, который вернут в будущем?
- Облагается ли НДС деятельность, в счет которой теоретически зачтут полученную сумму? Например, аренда офиса может облагаться НДС, если арендодатель применяет общую систему налогообложения.
Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы оценить налоговые риски у арендодателя по договору аренды помещения.
В каких случаях обеспечительный платеж нужно облагать НДС
По моему опыту, споры по обеспечительным платежам возникают тогда, когда в договоре аренды формулировки расплывчатые. Бухгалтеры часто звонят мне с вопросом: «Это аванс или залог, что делать с НДС?» Разберем несколько противоречивых ситуаций по обложению обеспечительного платежа налогом на добавленную стоимость. Выводы сделаем на основе писем Минфина, судебной практики. Есть три ситуации, в двух из которых требуется облагать сумму НДС.
Классический аванс
В письме от 18.11.2021 № 03-07-11/93155 Минфин указывает, что обеспечительный платеж по аренде признается авансом. Поэтому арендодатель обязан начислить налог на добавленную стоимость с полученной суммы. Дата начисления зависит от момента внесения денег:
- Получение после заключения договора аренды — НДС начисляется в день получения денег.
- Получение до заключения основного договора аренды с условием зачета — НДС начисляют в день подписания договора.
Аналогичную позицию занял суд (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2022 № А-53-24920/2021). ООО получило от арендатора обеспечительный платеж 21 млн руб., в т.ч. НДС 3,5 млн руб. НДС с полученных денег не оплачен. ООО заняло позицию, что налог надо начислить в момент зачета полученных денежных средств в счет аренды. Суд поддержал налоговую:
- По условиям договора полученные деньги засчитывались в счет аренды за последний месяц. Аванс имеет платежную функцию (пойдет в оплату будущих услуг).
- НДС начисляется в момент получения денег, а не в момент зачета.
Вывод: если обеспечительный платеж — это аванс, то на дату получения денег возникает налоговая база по НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ).
Пример.
ООО «PPT.ru» получен обеспечительный платеж 7 мая 2026 г., который пойдет в зачет услуг аренды за последний месяц. Сумма 120 000 руб., в т.ч. НДС 22 %. Компания рассчитала налог при получении денежных средств: 120 000 х 22/122 = 21 639,34 руб. Контрагенту выставили счет-фактуру на аванс, а операцию отразили в декларации по налогу на добавленную стоимость за 2-й квартал 2026 года.
Предварительный договор (деньги пришли до сделки)
Отдельное внимание уделяется для ситуации, когда деньги получены по предварительному договору аренды (как задаток и право на заключение будущего основного договора). Помощь для плательщиков — в Письме Минфина от 28.12.2018 № 03-07-11/95829.
Если получены денежные средства по предварительному договору до заключения основного, то НДС не начисляется. В момент получения денежные средства пока не связаны с оплатой услуг аренды. Есть лишь гарантия о намерении заключения основного договора. Как только заключается основной договор и обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты будущих услуг — НДС исчисляется в момент заключения.
Если основной договор стороны так и не заключили, то налогом на добавленную стоимость облагать суммы не требуется. Аналогичное правило действует, если обеспечительный платеж удержали в качестве штрафа за срыв сделки. Штраф не связан с оплатой товаров, услуг и налогом на добавленную стоимость не облагается.
Роль залога
Примеры ситуаций, когда полученные денежные средства налогом на добавленную стоимость не облагаются:
- По договору аренды не установлено условие зачета. Например, используется формулировка: «Обеспечительный платеж возвращается арендатору в полном объеме при выезде из помещения при условии отсутствия ущерба». Арендодатель не вправе зачесть сумму в счет аренды. Это чистая страховка.
- Полученные денежные средства — это гарантия возврата оборудования, сохранности инвентаря, соблюдения пропускного режима, а не оплаты аренды.
Также сумма НДС не облагается, если арендодатель не признается плательщиком налога на добавленную стоимость.
Узнайте также, чем аванс отличается от задатка
