Как оформить перепланировку нежилого помещения

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Сразу оговорюсь: в статье пойдет речь о порядке проведения перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме. Правила оформления перепланировки помещения в нежилом здании отличаются.

Перепланировка, переустройство или реконструкция?

Когда в помещении задумали провести изменения, возникает вопрос: «А что это будет — перепланировка, переустройство или реконструкция?»

Первые два понятия раскрыты в Жилищном кодексе и касаются помещений, которые находятся в многоквартирных домах (ст. 25 ЖК РФ). Но на практике эти определения применяют и по отношению к нежилым зданиям. Что такое реконструкция, обозначено в Градостроительном кодексе (подп. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, иного оборудования. Например, работы по переносу газовых приборов, устройству туалета, замене трубопровода, иной сантехники.

Перепланировка — это изменение границ, площади, внутренней планировки помещения. Например, перенос перегородок, дверных проемов, расширение площади, переоборудование тамбуров, добавление окна и т. п.

Реконструкция — это изменение параметров капитального объекта (высоты, площади, объема, числа этажей). В том числе надстройка, расширение, замена или восстановление несущих конструкций. К реконструкции относят изменение границ помещения, образование новых помещений (письмо № 13–0728-АБ/25 от 30.01.2025). Например, возведение пристроя к зданию или мансардного этажа.

Реконструкция — масштабное мероприятие и может включать переустройство и перепланировку.

Какие документы собрать для согласования перепланировки нежилого помещения

Чтобы провести перепланировку нежилой площади в МКД, потребуются документы (ст. 26 ЖК РФ). Обязательные:

• заявление по установленной форме (приложение № 1 приказа № 240/пр от 04.04.2024);
• нотариальные копии документов о праве. Например, договор купли-продажи, о праве на наследство. Такие бумаги нужны, если право собственности или иного владения не зарегистрировано в Росреестре;
• проект перепланировки. Он содержит все будущие изменения. Его готовит специализированная организация;
• протокол общего собрания собственников МКД о согласии на перепланировку. Протокол нужен, если в ходе работ затронут общее имущество дома.

Дополнительные:

• техпаспорт. Его форма утверждена приказом № 37 от 04.08.1998 (приложение № 13);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если дом имеет соответствующий статус;
• документы о праве, если информация о владельце есть в ЕГРН.

Дополнительные документы можно не подавать. Их самостоятельно запрашивает орган, который уполномочен дать согласие на перепланировку.

Как согласовать перепланировку: порядок действий

Недавно ко мне обратился владелец магазина, который находится на первом этаже девятиэтажки. Он хотел закрыться на ремонт и внести изменения в планировку. Сделать более удобным пространство торгового зала, отгородить секции для размещения товара. Его интересовал план действий по согласованию перепланировки. Мы составили с ним следующий план действий.

Шаг 1. Подготовка документов

Основное время уделите подготовке проекта перепланировки. Его заказывают у специализированной организации, которая входит в СРО. Документ готовят по итогу осмотра помещения и пожеланий заказчика, но с учетом требований безопасности для людей. Тем более, когда вопрос касается изменений в несущих и ненесущих стенах.

Если изменения коснутся общего имущества МКД, организуют проведение общего собрания. По итогу его проведения оформляют протокол. Для обращения за согласованием потребуется его нотариальная копия.

Если право на помещение зарегистрировано в ЕГРН, достаточно получить выписку из него. Если нет — заверьте у нотариуса документ о праве (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, аренды и т. п.).

Узнайте, как получить выписку из ЕГРН в МФЦ

Техпаспорт и заключение по охране памятников можно заказать самостоятельно. Если их не подать в уполномоченный орган, последний запросит их самостоятельно.

Шаг 2. Оформление заявления

Его пишут по утвержденной Минстроем форме. В нем указывают:

• наименование органа местного самоуправления;
• ФИО, паспорт, адрес проживания для заявителя-гражданина; наименование, ОГРН для заявителя-организации;
• просьбу о согласовании перепланировки помещения согласно проекту;
• адрес, кадастровый номер;
• перечень прилагаемых документов;
• дату, ставят подпись.

Образец заявления о перепланировке помещения в многоквартирном доме

Шаг 3. Подача документов

За согласованием обращаются в орган местного самоуправления (МСУ). Заявление и документы подают в администрацию по месту нахождения недвижимости. Делают это нарочно или через МФЦ. При сдаче бумаг выдают расписку об их получении.

Стоит выяснить, возможно, организованы местные электронные сервисы. Которые позволяют подать документы в электронном виде.

После сдачи документов ожидайте решения.

Сколько времени занимает решение о согласовании или отказ

На принятие решения отведено 45 календарных дней. Если заявление передано через МФЦ, срок увеличится. Время нужно для передачи материала из МФЦ в администрацию (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения заявителю сообщат итоги. Информация поступит на его адрес или придет в МФЦ, откуда ее нужно забрать. Можно указать другой способ получения сведений. Например, по электронной почте.

Только положительное решение позволяет начать работы.

Кого и в какой форме уведомить об окончании перепланировки

После завершения работ в администрацию письменно сообщают о проведенной перепланировке. Уведомление оформляют в свободной форме. Уточните, возможно, в администрации разработан свой типовой бланк документа. В нем указывают:

• данные адресата (наименование, адрес органа МСУ), заявителя (ФИО, адрес, контакты);
• адрес помещения;
• суть обращения: «уведомляю о завершении перепланировки»;
• просьбу: «прошу согласовать время осмотра помещения и утвердить акт приемочной комиссии»;
• приложение. К уведомлению прикладывают техплан, который отражает актуальное состояние помещения (его готовит кадастровый инженер). А также сведения об оплате госпошлины за проведение государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений о недвижимости в сумме 1 000 руб. для физлиц, 2000 руб. для компаний (подп. 22.3. п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Уведомление направляют в орган МСУ напрямую или через МФЦ. С даты получения, в течение 30 дней, администрация создает приемочную комиссию. Она составит акт, который подтвердит факт перепланировки. Затем у администрации есть пять рабочих дней для подачи в Росреестр заявления о кадастровом учете или кадастровом учете и регистрации права заявителя на перепланированное помещение (п. 1.10 ст. 19 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Что грозит за несогласованную перепланировку

Если провести изменения в помещении без предварительного согласования, это чревато последствиями (ст. 29 ЖК РФ):

• административной ответственностью по ч. 2 ст. 7.21. КоАП РФ. Для физлиц штраф до 2 500 руб., должностных лиц — до 5 000 руб., компаний и ИП — до 50 тыс. руб.;
• исполнением требования привести объект в прежнее состояние в разумный срок, который определит администрация;
• продажей недвижимости с публичных торгов, если не вернуть помещение в старое состояние и, если решение о продаже принял суд. С иском в суд обращается орган МСУ.