Как провести внеочередное собрание собственников жилья в МКД

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Внеочередное собрание проводят по необходимости — для решения важных вопросов по дому, кроме ежегодного собрания с апреля по июль.
2. Инициатором может быть собственник, УК, правление ТСЖ, лицо с не менее 10 % голосов или администрация.
3. О встрече обязаны уведомить не позднее чем за 10 дней и точно указать дату, форму и где можно посмотреть документы.
4. Формы голосования — очная, заочная или очно‑заочная, включая голосование через ГИС ЖКХ.
5. Решения оформляют протоколом в срок до 10 дней и они обязательны для всех, а при нарушениях суд может их отменить.

Когда проводят внеочередное собрание собственников жилья в МКД

Один раз в год собственники помещений МКД обязаны проводить годовое собрание в период с апреля по июль.

Иные встречи относятся к внеочередным (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Их организуют по мере необходимости для решения вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания. Например, вопросов о (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

• реконструкции или текущем ремонте дома;
• благоустройстве земли, которая относится к общему имуществу собственников;
• выборе способа управления или управляющей компании;
• переводе жилой площади в нежилую;
• пользовании имуществом третьими лицами (например, для размещения рекламы) и др.

Решение по повестке будет принято, если набрано нужное количество голосов. По ряду вопросов их требуется не менее 2/3 от общего числа, по отдельным ситуациям — более 50 % или большинство от присутствующих.

Может пригодиться: как уведомить собственников МКД о проведении общего собрания

В какой форме проводят такие собрания

Их несколько (ст. 44.1 ЖК РФ). Форму проведения внеочередного голосования выбирает инициатор встречи.

1. Очное. Требуется личное участие собственников в обсуждении вопросов и принятии по ним решений. Для этого инициатор уведомляет жителей о месте и времени встречи.
2. Заочное. Его реализуют путем опроса (его организуют, как правило, если не состоялось очное мероприятие с той же повесткой) или через ГИС ЖКХ (региональные системы).
3. Очно-заочное. Здесь одни лично обсуждают повестку и голосуют по вопросам, а другие передают решения по повестке в письменном виде организатору мероприятия в установленный срок и место (адрес).

Узнайте, как провести собрание собственников МКД онлайн

Порядок проведения внеочередного собрания в МКД

Правильно подготовленное и проведенное внеочередное собрание имеет юридические последствия: возлагает на собственников помещений в МКД обязанности в отношении общего имущества, изменяет права и обязанности или освобождает от обязанностей.

Если мероприятие прошло с нарушениями, то решения, которые приняты на нем, суд признает недействительными. Основания для этого, например, такие (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ):

• нарушен порядок подготовки и проведения общего внеочередного собрания, порядок принятия решений;
• у представителя собственника отсутствовали полномочия на участие в собрании;
• неправильно составлен протокол по итогу процедуры.

Рассмотрим все этапы процедуры.

Инициатива и повестка собрания

Чтобы жители собрались на внеочередное голосование, кто-то обязан пригласить их на встречу. Инициаторами выступают:

• собственник жилого или нежилого помещения в МКД: гражданин, организация, госорган или орган МСУ, если в доме есть государственная или муниципальная собственность;
• управляющая компания, которая обслуживает дом;
• члены правления ТСЖ (ТСН);
• лица, у которых есть не менее 10 % от общего числа голосов (например, собственники двух и более квартир или значительной нежилой коммерческой площади). Они письменно обращаются в УК, ТСЖ, ЖСК, чтобы те организовали голосование по заявленным вопросам (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ);
• местная администрация для выбора способа управления домом (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ);
• иное лицо. Например, орган МСУ или определенное юрлицо. Они поставят на голосование вопрос о включении МКД в границы территории жилой застройки, которая подлежит комплексному развитию (п. 2.1 ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Инициатор составляет перечень вопросов повестки внеочередной встречи. Они должны быть конкретными, ясно отражающими ту проблему, которую хочет обсудить и разрешить организатор мероприятия. Например: заключение собственниками помещений в МКД прямых договоров на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, принятие решения об установке видеонаблюдения на фасаде МКД и т.п.

Нельзя писать: «Разные вопросы», «Иные вопросы». Список обсуждаемых проблем должен быть исчерпывающим. Его нельзя изменить или дополнить в последующем. Жильцы должны обдумать свою позицию и подготовиться к собранию, а значит, четко понимать, какие темы на нем затронет инициатор.

Уведомление собственников жилья о собрании

Инициатор уведомляет собственников площадей в доме о внеочередном собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения (ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ).

Извещение размещают с ГИС ЖКХ или местной системе. Также уведомляют каждого собственника. Способ зависит от того, который выбран жильцами на ранее проведенных собраниях. Например, направление заказных писем, вручение под роспись, размещение на доске объявлений (в каждом подъезде или на территории земли, на которой стоит дом), в специальном помещении, которое доступно для всех жителей.

Информационный документ должен содержать сведения:

• данные инициатора;
• форму собрания (очное, заочное или очно-заочное);
• дату, время и место встречи или время начала и окончания опроса, голосования при заочном или очно-заочном голосовании;
• способы изучить документы, которые будут продемонстрированы на собрании (место и время, где это можно сделать).

Проведение собрания

До начала внеочередного мероприятия у инициатора на руках должен быть реестр собственников. Он нужен как для извещения жителей о собрании, так и для регистрации участников, подведения итогов голосования. Получают его в УК, ТСЖ. Но и без него организовать голосование допустимо (письмо № 3747-ОГ/04 от 11.02.2020).

ри очной процедуре жители собираются в установленном месте в назначенный час. Голосовать они могут поднятием рук. Рекомендую количество голосов «за», «против», «воздержался» фиксировать на бумаге в виде решения (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). Это позволит избежать разногласий и недоразумений при оформлении итогового протокола.

Если ведется очно-заочное голосование, то участники заполняют бюллетени, в которых выражают свое решение по повестке и передают их инициатору.

При заочной форме ведется опрос путем заполнения бюллетеней. Если мероприятие проходит через ГИС ЖКХ, то собственники голосуют в электронной форме.

Оформление результатов и решений. Итоговый протокол

Подсчетом голосов по повестке занимается счетная комиссия. Ее избирают на текущем собрании. Она подсчитывает количество голосов «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу. Информацию берут из бюллетеней (решений), которые оформлены надлежащим образом. Например, если гражданин указал несколько или ни одного варианта ответа из трех возможных, то такой документ будет недействителен.

Пример.

Общая площадь жилых/нежилых помещений в доме 1500 м². Площадь квартиры — 105 м². Доля в праве на общее имущество (количество голосов) составит 7 = (105 / 1500) * 100.

Итоги внеочередного голосования оформляют в письменной форме в виде протокола не позднее 10 дней с даты события (приказ № 266/пр от 03.04.2025). Протокол в ГИС ЖКХ формируется автоматически в течение суток.

Бумажный документ подписывает председатель, секретарь (он оформляет протокол) и счетная комиссия.

В истории нашей ресурсоснабжающей организации есть опыт управления многоквартирыми домами. Несколько лет мы выполняли функции управляющей компании. Затем жители решили сменить способ управления на товарищество. Показываю пример протокола.

Образец протокола внеочередного собрания собственников помещений в МКД

Читайте: как признать собрание собственников МКД недействительным

Уведомление собственников о принятых решениях

Об итогах внеочередного общего собрания жильцов инициатор оповещает не позднее 10 дней со дня его проведения. Делает он это путем размещения сообщения в помещении, которое ранее определено гражданами и общедоступно для всех (на информационном стенде в подъезде, на его двери). Минстрой рекомендует сфотографировать это место и заактировать факт размещения с целью подтверждения исполнения обязанности (письмо № 7391-ОГ/00 от 22.03.2024).

Если способ размещения итогов голосования ранее не определен, то о них сообщают каждому собственнику путем направления выписки из протокола заказным письмом или передают ее нарочно под подпись.

Помимо жильцов, информацию (решения, протокол) об итогах внеочередной встречи нужно:

• разместить в ГИС ЖКХ или региональной системе (если мероприятия проходило без использования этих систем). У инициатора на это есть 10 дней после голосования (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ);
• направить в жилнадзор субъекта РФ, в котором находится МКД. Это обязано сделать УК, ТСН, кооператив в течение 5 рабочих дней с момента получения документов от инициатора собрания. А при непосредственном управлении это делает сам инициатор (срок 10 дней после голосования). Если встреча владельцев квартир проходила через электронные системы, то жилнадзору предоставляется доступ к протоколу в этой системе (приказ № 266/пр от 30.04.2025). Такие меры необходимы для контроля за правильностью оформления итогов голосования и защиты интересов собственников помещений в МКД.