Как получить разрешение на реконструкцию нежилого помещения или здания

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Что закон понимает под реконструкцией нежилого помещения или здания

Реконструкция помещения или здания — это не просто строительный термин. Это самостоятельная правовая категория. Понятие реконструкции раскрыто в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса. Закон относит к ней любое изменение основных характеристик объекта капитального строительства: высоты, этажности, площади или объёма нежилого здания или помещения. Сюда же попадают надстройка, перестройка, расширение, а также замена несущих конструкций или их восстановление.

А вот если работы не трогают несущие элементы нежилого здания, не влияют на его габариты и не нарушают градостроительный регламент — это уже не реконструкция. Подобные изменения считаются перепланировкой или косметическим ремонтом. Для них получать разрешение не обязательно. Но грань между ремонтом и реконструкцией нежилого здания иногда почти незаметна. Ошибиться в квалификации легко, а последствия бывают серьёзными — вплоть до судов с контролирующими органами.

Нужно ли получать разрешение на строительство при реконструкции

Один мой знакомый предприниматель решил провести реконструкцию нежилого здания. Он был уверен, что раз он собственник, то и спрашивать никого не надо. Это опасное заблуждение. По общему правилу (часть 2 статьи 51 ГрК РФ) на строительство или реконструкцию объекта нужно получать разрешение. Оно подтверждает, что проектная документация соответствует законодательству.

Но закон делает исключения. Так, пункт 17 статьи 51 ГрК РФ перечисляет случаи, когда получать разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется, если:

• строительство или реконструкция гаража на участке, предоставленном физлицу для некоммерческих целей, хозпостроек на садовом участке;
• работы идут планируются на объектах, не относящихся к капитальному строительству (например, временные сооружения);
• речь идёт о возведении строений вспомогательного использования;
• планируются изменения, которые не затрагивают конструктивные характеристики и не превышают предельные параметры;
• производится капитальный ремонт.

Если реконструкция нежилого здания в вашем случае подпадает под одно из этих исключений, получать разрешение не нужно. Во всех остальных оно обязательно.

Нужно ли получать согласие собственников других помещений

Всё зависит от того, где находится нежилой объект. Если это отдельно стоящее нежилое здание — вопросов нет. Согласие третьих лиц не требуется.

Когда нежилой объект находится внутри многоквартирного здания, правила игры меняются. Жилищный кодекс (часть 2 статьи 40 ЖК РФ) вводит жёсткое условие: если реконструкция невозможна без присоединения общего имущества дома, собственники помещений должны дать своё согласие.

Если нежилое здание находится в долевой собственности, то действует статья 246 ГК РФ. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Вам потребуется письменное нотариальное согласие каждого совладельца. Без него получать разрешение бесполезно — откажут на этапе проверки документов.

Может пригодиться: как уведомить собственников помещений о проведении общего собрания

Какие документы подготовить для получения разрешения

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, необходимо подать заявление в местную администрацию (или иной уполномоченный орган) по месту нахождения объекта. Строгой формы нет, но по смыслу закона в заявлении указывают:

• данные о заявителе и его правах на объект;
• кадастровый номер участка;
• вид работ;
• параметры здания;
• перечень приложений.

Перечень приложений — самое важное. Он строго регламентирован частью 7 статьи 51 ГрК РФ:

1. Правоустанавливающие документы на участок (если права не зарегистрированы в ЕГРН).
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — срок действия не старше трёх лет.
3. Результаты инженерных изысканий и разделы проектной документации (пояснительная записка, архитектурные и конструктивные решения, проект организации строительства).
4. Реквизиты разрешения на отклонение от предельных параметров (если получали).
5. Согласие всех собственников объекта (для МКД — протокол собрания, если затрагивается общее имущество — согласие всех).
6. Для объектов культурного наследия — дополнительные документы.

В некоторых случаях для работ в нежилых зданиях понадобятся и другие бумаги: об установлении зоны с особыми условиями или о комплексном развитии территории. Лучше заранее уточнить перечень в местной администрации.

Пример оформления заявления о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого объекта

Как согласовать реконструкцию: алгоритм

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, следуйте алгоритму:

Этап 1. Обратитесь в проектную организацию. Она должна состоять в СРО. Проектировщики подготовят документацию по Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. Это обязательное условие. Проект должен быть выполнен профессионалами, иначе проверку не пройдёте. Найти необходимых специалистов можно, к примеру, в Едином реестре сведений о членах саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и их обязательствах от НОПРИЗ.

Этап 2. Направьте заявление в уполномоченный орган. Как правило, это местная администрация или комитет градостроительства. К заявлению приложите весь пакет документов.

Этап 3. Дождитесь проверки. В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган проверяет документы в течение 5 рабочих дней. Если всё в порядке, он выдаёт разрешение на реконструкцию нежилого здания. Если нет, то направляет мотивированный отказ. Отказ можно обжаловать в суде.

Как ввести нежилое здание в эксплуатацию после реконструкции

Строительство завершено, разрешение на реконструкцию нежилого здания получено. Но это ещё не всё. Чтобы законно использовать обновлённый объект, его необходимо ввести в эксплуатацию. Порядок регламентирован статьёй 55 ГрК РФ:

Этап 1. Получите разрешение на ввод. Застройщик нежилого здания направляет заявление в тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. В заявлении указывают сведения о застройщике и объекте, реквизиты документов на землю и разрешения на строительство, технические характеристики здания и данные техплана.

Пример оформления заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого объекта после реконструкции

К заявлению приложите следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на участок (если не зарегистрированы в ЕГРН);
• разрешение на строительство;
• акт о подключении к коммуникациям (если предусмотрено проектом);
• схему расположения объекта с привязкой к участку и инженерным сетям;
• заключение строительного надзора (если проводился).

Этап 2. Уполномоченный орган проверяет объект в течение 5 рабочих дней. Если всё в порядке, выдаёт разрешение на ввод в эксплуатацию. Затем документы направляются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Только после получения свежей выписки из ЕГРН реконструкцию можно считать официально завершённой. До этого момента пользоваться объектом в обновлённом виде рискованно, надзорные органы могут расценить это как самовольное строительство.