Важно
Закон № 44-ФЗ: опубликованы важные поправки 
Не все граждане имеют собственное жилье, многим приходится снимать его. Разберемся в тонкостях заключения договора коммерческого найма.
Навигация
Отличия договора коммерческого найма от договора социального найма
Наем жилого помещения предусматривает передачу жилья лицом, владеющим им на праве собственности (наймодатель), для проживания гражданам (наниматель) (ст. 671 ГК РФ). Коммерческий наем, как следует из названия, главной целью имеет получение прибыли. Цель социального — помощь незащищенным категориям населения в удовлетворении их потребностей в жилье.
При соцнайме предоставляется жилье из государственного или муниципального фонда, наймодателем выступает уполномоченное государственным органом учреждение либо муниципалитет. Получают квадратные метры лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания и поставленные на специальный учет. За проживание необходимо оплачивать коммунальные услуги и плату за жилье, единый размер которой устанавливает орган государственной или муниципальной власти. Размер платы намного ниже среднерыночной. При соцнайме при определенных условиях можно получить занимаемую площадь в собственность бесплатно (приватизация). При комнайме получить в собственность снимаемое помещение нельзя.
Для сведения: как начисляются пени за коммунальные услуги
Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения
Существенным является условие о предмете сделки — жилом помещении, передаваемом в наем. Необходимо идентифицировать его максимально подробно: указать кадастровый норме, адрес (населенный пункт, улицу, дом, корпус, квартиру), площадь, количество комнат. Сдают квартиру, дом, их часть, которые соответствуют следующим требованиям:
- являются изолированными;
- свободными от третьих лиц;
- пригодны к проживанию.
Срок и форма договора коммерческого найма
Минимальный срок сдачи квартиры законом не установлен, максимальный ограничен — максимум пять лет. Если стороны не указали в тексте документа срок, на который сдано помещение, то он считается равным пяти годам (п. 1 ст. 683 ГК РФ). При сдаче на срок менее 12 месяцев для нанимателя действуют ограничительные условия, указанные в п. 2 ст. 683 ГК РФ (например, запрет на поднаем, вселение других жильцов), если стороны не договорились об ином.
Договор заключается в письменной форме. При заключении на срок свыше 12 месяцев возникает обременение, которое требует прохождения госрегистрации в органах Росреестра (ст. 674 ГК РФ).
Права сторон по договору коммерческого найма жилья
Наймодателю предоставляется право:
- Своевременно и в полном объеме получать оплату за сдаваемую квартиру.
- На возврат сдаваемого имущества в прежнем состоянии, с учетом естественного износа.
- Возмещения причиненного жилому помещению ущерба.
- Проведение текущего ремонта, если сторонами не предусмотрено иное.
Наниматель предоставляется право:
- Продолжить снимать квартиру при смене собственника на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ).
- Вселять в жилое помещение иных лиц на постоянной или временной основе с согласия собственника. Исключение — дети до 18 лет, на вселение которых согласие не требуется (ст. 677 ГК РФ).
- Преимущественное право заключения договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
- Сдавать квартиру в поднаем с согласия собственника (ст. 685 ГК РФ).
Как прописать условия оплаты по договору коммерческого найма
Размер оплаты стороны сделки определяют самостоятельно. Распространены следующие варианты:
- Платеж включает в себя оплату проживания и коммунальных услуг, которые оплачивает наймодатель.
- За съём передается наймодателю, коммунальные платежи по платежным документам в полном объеме вносятся нанимателем.
- Квартиросъемщик вносит плату за проживание и коммунальные платежи по счетчикам, остальные платежи оплачивает наймодатель.
Стороны свободны в установлении сроков внесения платежей. В большинстве случаев плата вносится ежемесячно, но допускается установить иные сроки (например, два раза в месяц, раз в квартал).
Какие условия еще в нем стоит предусмотреть
В зависимости от ситуации рекомендуем включить следующие условия:
- Если вместе с квартирой передается мебель, бытовая техника, то следует составить их подробный перечень с описанием состояния. В случае порчи имущества сторонам будет легче взыскать причиненный ущерб или доказать, что вещь уже имела дефекты.
- Внесение обеспечительного платежа, который в случае необходимости наймодатель использует для возмещения ущерба, причиненного квартиросъемщиком, что позволит обойтись без судебных разбирательств.
- Штрафные санкции (например, пени) за нарушение условий договора (например, просрочку оплаты).
Тоже интересно: все про договор аренды квартиры между гражданами
Шаблон и образец договора коммерческого найма жилого помещения
Рекомендуем использовать следующие образцы документов:
|
Договор № _____ найма жилого помещения г. ______________ «___»____________ _____г. Граждан__ ______________________, проживающ__ по адресу: ________________________, паспорт серии ________ № ________, выдан «___»_________ ____ г. _________________, именуем__ в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и граждан__ ______________________, проживающ__ по адресу: _________________________, паспорт серии _________ № ________, выдан «___»_________ ____ г. ________________, именуем__ в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Наймодатель передает Нанимателю во владение и пользование за плату следующее свободное изолированное жилое помещение для проживания в нем: ____________________________ (вариант: квартира/ жилой дом/часть квартиры/часть жилого дома), кадастровый номер __________________, общей площадью ________ кв. м, жилая площадь — __________ кв. м, ________________________ (иные характеристики жилого помещения), расположенное по адресу: ___________________________, именуемое в дальнейшем «Помещение». 1.2. Характеристика предоставляемого Помещения, его технического состояния, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте помещения и передаточном акте (приложение № _____). 1.3. Помещение принадлежит Наймодателю (вариант: _____________________ (указать собственника)) на праве собственности на основании ______________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»_________ ____ г. № _____ (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»_________ ____ г. № _____, приложение № _____). 1.4. Наймодатель заверяет, что до заключения настоящего Договора указанное Помещение не обременено правами третьих лиц, в споре, под арестом не состоит (иное предусматривается договором). 1.5. Совместно с Нанимателем в Помещение вселяются следующие лица:
Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия Договора найма жилого помещения. 1.6. Перечень имущества, находящегося в Помещении и передаваемого вместе с ним, приводится в передаточном акте (приложение № _____). 2. Права и обязанности Сторон 2.1. Наниматель вправе: 2.1.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома. 2.1.2. Расторгнуть в любое время настоящий Договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи, письменно предупредив об этом Наймодателя за три месяца. Вариант в случае заключения договора найма на срок не менее года. 2.1.3. Наниматель имеет право на преимущественное заключение Договора найма на новый срок. 2.1.4. Осуществлять другие права по пользованию Помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 2.2. Наниматель обязан: 2.2.1. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, права и интересы соседей. 2.2.2. Использовать Помещение в соответствии с его назначением — для проживания граждан. 2.2.3. Поддерживать в исправном состоянии Помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей Помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. 2.2.5. Производить текущий ремонт за свой счет в срок ______________________. 2.2.6. Своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за Помещение и самостоятельно коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам на основании данных приборов учета. 2.2.7. При расторжении либо прекращении настоящего Договора освободить в установленные сроки и сдать Наймодателю по акту возврата (приложение № _____) в срок ________________ в исправном состоянии квартиру. 2.2.8. Нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 2.3. Наймодатель вправе: 2.3.1. Требовать своевременного внесения платы и коммунальные услуги. 2.3.2. Запретить вселение в занимаемое Нанимателем Помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего Помещения на 1 (одного) члена семьи станет меньше учетной нормы. 2.4. Наймодатель обязан: 2.4.1. Передать Нанимателю свободное Помещение в состоянии, пригодном для проживания, по передаточному акту (приложение № _____) в течение __________________ календарных (вариант: рабочих) дней с момента подписания Договора. 2.4.2. Обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества. 2.4.3. Принять в установленные сроки Помещение у Нанимателя по акту возврата Помещения в течение ________________ календарных (вариант: рабочих) дней с момента расторжения либо прекращения настоящего Договора. 2.4.4. Производить капитальный ремонт за свой счет в следующие сроки _________________. 2.4.5. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации. 3. Срок найма. Досрочное расторжение Договора 3.1. Срок найма устанавливается ________ (месяца, года) с момента подписания передаточного акта. Вариант для долгосрочного найма. 3.2. По истечении срока найма Наниматель имеет преимущественное право на заключение Договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока найма Наймодатель предлагает Нанимателю заключить Договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от его продления в связи с решением не сдавать жилье в течение не менее года. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления Договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. 3.3. Настоящий Договор досрочно расторгается по соглашению Сторон. 3.4. Настоящий Договор расторгается в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях: невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если Договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного Договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. 3.5. Настоящий Договор расторгается в судебном порядке по требованию любой из Сторон:
3.6. Если Наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют квартиру не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, то Наймодатель предупреждает Нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, то Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор. 4. Финансовые условия и порядок расчетов 4.1. Плата за пользование Помещением и имуществом составляет _______ (_________) рублей в месяц. 4.2. Оплата за наем Помещения переводится на банковский счет Наймодателя в _________ банке, указанном в реквизитах настоящего Договора, не позднее ________ числа за текущий месяц. 4.3. Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг (вариант дополнительно: отчисления на содержание и ремонт квартиры). 4.4. Наниматель самостоятельно (иное предусматривается договором), помимо платы, установленной п. 4.1 настоящего Договора, оплачивает коммунальные услуги, электроэнергию, пользование телефоном, в том числе абонентскую плату, междугородные, международные переговоры, факс и иные услуги телефонной сети. 4.5. В случае временного отсутствия Нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих в Помещении, плата за наем изменению не подлежит. 4.6. Плата за наем пересматривается в случае изменения установленных централизованно цен и тарифов, но не чаще одного раза в год. Вариант. 4.7. Помимо платы за пользование Помещением, Наниматель одновременно с первым платежом вносит обеспечительный платеж в размере _______________ не позднее ____________________________________. 4.8. За счет обеспечительного платежа Наймодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Нанимателя, а именно: __________________, и уплату неустойки в случае нарушения Договора. 4.9. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Нанимателю с учетом п. 4.8 Договора. 5. Ответственность Сторон 5.1. Стороны настоящего Договора несут имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6. Разрешение споров 6.1. Все споры и разногласия, которые возникают между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации и обычаев делового оборота. 6.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. 7. Заключительные положения 7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему. 7.2. Договор составлен в 2 (двух) (вариант в случае заключения договора найма на срок не менее года: в 3 (трех)) экземплярах, по одному для каждой Стороны (вариант дополнительно: и один для регистрирующего органа). Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу. 8. Адреса и платежные реквизиты Сторон Наймодатель: ФИО __________________________ Адрес: _________________________ Паспортные данные: _____________ Счет ___________________________ Наниматель: ФИО __________________________ Адрес: _________________________ Паспортные данные: _____________ Счет ___________________________ Подписи сторон Наймодатель: _______/________ (подпись/ФИО) Наниматель: _______/________ (подпись/ФИО) |
Изменение и расторжение договора коммерческого найма
Квартиросъемщик вправе прекратить действие договора, уведомив собственника о своем намерении за три месяца.
Подробнее: как составить уведомление о расторжении договора
Собственник сдаваемого жилья поставлен в более жесткие рамки. Расторжение и выселение по его инициативе допускаются в судебном порядке в следующих ситуациях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):
- Квартиросъемщик задержал оплату за полгода (если стороны не договорились о длительных сроках платежа), а при съеме квартиры менее чем на 12 месяцев — пропустил два платежа подряд.
- Наниматель или проживающие с ним лица используют квартиру не для проживания, а в иных целях либо допускают нарушение прав других проживающих в доме. Нарушения носят неоднократный характер, а наймодатель потребовал их устранить.
- Наниматель или проживающие с ним лица допускают повреждение сдаваемого жилья.
Но и при наличии перечисленных обстоятельств суд может отказать в расторжении, предоставив квартиросъемщику время для устранения нарушений (максимум 12 месяцев). Если за предоставленное время ответчик их не устранит, то наймодатель снова обращается в суд.
Расторжение допускается по предложению как сдающего, так и снимающего квартиру, если жилье становится аварийным или в нем нельзя проживать.
Может пригодиться: порядок взыскания задолженности по договору найма
Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения
Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения
Статья 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения
Статья 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Статья 685 ГК РФ. Поднаем жилого помещения
Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения
Если вас предлагаемый собственником пункт не устраивает, вы вправе отказаться от его внесения в договор.
Однако, важно учесть, что вашему владельцу нужно уведомить вас о намерении расторгнуть договор не менее чем за 3 месяца (статья 620 ГК РФ). Данный срок предназначен для обеспечения ваших интересов и дает вам возможность найти новое жилье.
По поводу формулировки нового пункта в договоре, важно, чтобы он не был односторонним. Вы можете договориться о возможности прекращения договора со стороны владельца при условии уведомления вас за 3 месяца и компенсации вам одному или двум месячным платежам в случае досрочного расторжения договора. Это обеспечит ваши интересы и сделает условие более справедливым для обеих сторон.
Убедитесь, что этот новый пункт включен в текст договора и подписан обеими сторонами.