Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

Текст статьи Комментарии к статье
Распечатать текст статьи

Оглавление

Ч.1 статьи 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Ч.2 статьи 687 ГК РФ

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Ч.3 статьи 687 ГК РФ

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Ч.4 статьи 687 ГК РФ

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Может ли наймодатель расторгнуть договор на основании жалоб соседей на шум?

В соответствии со статьей 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения можно расторгнуть через суд по требованию собственника жилья. В п. 4 ст. 687 ГК РФ указано, что собственник может предупредить нанимателя о том, что шум в квартире нарушает интересы соседей. При этом причиной шума может быть как поведение самого нанимателя, так и лиц проживающих с ним, за действия которых он несет ответственность. В случае, если наниматель не прислушается к предупреждению, продолжит шуметь в неположенное время, и жалобы от соседей не прекратятся, наймодатель через суд вправе расторгнуть договор с нарушителями порядка. Однако суд, по своему усмотрению, может дать нанимателю определенный срок (но не более года) на то, чтобы устранить нарушения, и не допустить повторения таких инцидентов. Если жалобы со стороны соседей продолжатся и за назначенный судом срок наниматель не примет всех необходимых мер для устранения проблемы, суд решит дело в пользу истца. Для этого потребуется повторное обращение наймодателя. При этом у нанимателя есть еще одна возможность отсрочить исполнение решения суда (снова не более, чем на год), если он обратится к судье с такой просьбой.

Правомерно ли расторжение договора найма по инициативе наймодателя, если нанимателем не была внесена плата за шесть не обязательно идущих подряд месяцев?

Статья 687 ГК РФ предусматривает целый ряд принудительных оснований для расторжения договора найма. Невнесение арендной платы за шесть месяцев является первым из таких оснований. В законе отмечено, что за сторонами остается право установить и другой срок невнесения платы - более длительный. При краткосрочном найме договор расторгается, если платежи не были внесены более двух раз подряд после установленного срока. Закон не указывает на то, что невнесение средств, как основание для расторжения, должно иметь место все шесть месяцев подряд. Так как период просрочки платежа в общей сложности занимает более, чем шесть месяцев, то можно считать, что основание для расторжения договора возникло. Однако суды, при рассмотрении подобных споров, обязательно исследуют причины образования задолженностей. Практика показывает, что если ответчику удастся доказать, что долг образовался по уважительным причинам, суд оставит неудовлетворенным требования истца о расторжении договора. Уважительными причинами считаются:

  • задержки выплаты зарплаты или пенсии;
  • тяжелое материальное положение, связанное с болезнью;
  • безработица;
  • наличие в семье инвалидов, детей и т.п.
Закон останется на стороне нанимателя, если тот докажет, что имел веские причины не платить, а также если договором установлен более долгий срок невнесения арендных платежей.

Как можно быстро расторгнуть договор найма, если долгое время протекает крыша дома, в результате чего жилье оказалось в аварийном состоянии?

На основании ст 687 ГК РФ, при наличии указанных условий договор расторгается в связи с тем, что помещение больше не может использоваться в качестве жилья. Если крыша дома долгое время протекала, то обе стороны взаимоотношений могут быть виновны в возникновении этой проблемы. Как жилец, так и собственник, вероятно, имели возможность обратиться в коммунальную службу за помощью в устранении протечки. Возможен и противоположный вариант, когда ни наниматель, ни собственник не могли повлиять на события. Однако по закону, не имеют значения обстоятельства, в результате которых жилье пришло в плачевное состояние и больше не может использоваться для проживания. Причиной прихода жилища в непригодное для проживания состояние могут быть действия или бездействие как наймодателя, так и нанимателя. Аварийное состояние помещения - неопровержимая и безусловная причина для прекращения действия договора найма. Аварийным состояние помещения признается в следующих случаях:

  • фундамент, стены, несущие конструкции деформированы таким образом, что создают угрозу обрушения здания;
  • подтверждено несоответствие дома санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям
  • помещение находится в зоне опасности селевых потоков, схода оползней, лавин или затопления;
  • имеются повреждения от взрывов, пожаров, аварий, землетрясений, просадки грунта;
  • при неудовлетворительном техническом состоянии, если проведение восстановительных работ невозможно технически и экономически нецелесообразно;
  • повышена напряженность электрического поля, в связи с нахождением в опасной близости с воздушными линиями электропередач;
  • уровень шума в комнатах, выходящих на магистраль превышает предельно допустимую норму.
Для того чтобы расторгнуть договор на основании признания аварийным состояния помещения, достаточно волеизъявления одной из сторон. Это следует из пункта 3 ст 687 ГК РФ. В данном случае необходимо обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с тех пор, как решение суда вступит в законную силу.