Конституционный Суд вынес решение по случаям истребования жилых помещений от их добросовестных покупателей, которые при заключении сделок руководствовались данными из ЕГРН. Юристам будет важно узнать, что судьи сочли такую практику несоответствующей нормам Основного закона РФ.
Что случилось?
Правительство РФ направило на рассмотрение Госдумы законопроект №243975-7, запрещающий изымать по иску государственных органов у добросовестного приобретателя приватизированное ранее жилье. Соответствующие поправки чиновники собираются внести в статью 302 Гражданского кодекса РФ. Ранее Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу гражданина на неконституционность положения пункта 1 статьи 302 ГК РФ и вынес постановление от 22.06.2017 N 16-П. Судьи признали нормы данной статьи не соответствующими Конституции РФ в той мере, в которой они допускают истребование выморочного имущества по искам публичной власти, без учёта факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов.
Жалоба добросовестного покупателя
Гражданин приобрел в 2008 году квартиру в Москве для своей дочери. Через несколько лет оказалось, что эту квартиру ему продали "черные риэлторы", а она является выморочным имуществом. В соответствии с гражданским кодексом, это имущество, у которого умер владелец, а наследники отсутствуют. Поэтому по закону оно переходит в собственность государства.
Чиновники воспользовались ситуацией, в 2015 году они заявили иск об истребовании квартиры из собственности ее покупателя в пользу города Москвы. Суд удовлетворил этот иск, исходя из общего принципа: незаконная смена владельца имущества приводит к недействительности всех последующих сделок купли-продажи и восстановлению статус кво. Такое решение было вынесено по делу № 2-1125/2015, которое устояло во всех вышестоящих судах. Поэтому покупатель обратился в КС РФ и просил признать несоответствующей Конституции норму п. 1 статьи 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
Заявитель указал, что эта статья допускает произвольное толкование понятия "добросовестный приобретатель" и позволяет изымать недвижимое имущество у купившего его последним даже несмотря на то, что право собственности и законность сделок фактически были признаны государством. Ведь, приобретая квартиру, покупатель, в первую очередь, полагается на данные ЕГРН и не знает о мошеннических действиях, которые ранее могли происходить с эим имуществом. Об этом и заявила защита заявителя в ходе рассмотрения дела.
Позиция КС РФ и правовые последствия
Суд с доводами заявителя и его защиты согласился. Судьи отметили, что право собственности, как и имущественные права, гарантирует полную и эффективную судебную защиту. В случае с заявителем это право оказалось нарушено. Поскольку заявитель, приобретя квартиру, не мог знать о том, что имущество было приобретено у лица, который не мог его отчуждать, его можно признать добросовестным приобретателем. Тем более, что об этом сказано в пункте 38 совместного постановления Пленума ВС и Пленума ВАС №10/22 от 29 апреля 2010 года.
Далее судьи сослались на позицию ЕСПЧ, высказанную в постановлении от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России". В соответствии с ней, государство должно предоставлять своему оппоненту какие-либо варианты, если ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. В спорной ситуации с иском об истребовании имущества к приобретателю обратилось публичное правовое образование, поэтому суды должны были помнить о неблагоприятных последствия для обеих сторон. И именно об этом ничего не сказано в действующей редакции статьи 302 ГК. РФ. Поэтому теперь законодатели должны пересмотреть эту норму и защитить добросовестных покупателей недвижимости.
