Как признать договор аренды недействительным

Размер шрифта:

Арендные отношения являются неотъемлемой частью хозяйственной деятельности практически любой организации или предпринимателя. Арендовать можно практически всё — от корпусов завода до оргтехники. Но иногда один из участников сделки понимает: что-то пошло не так. Тогда возникают вопросы: можно ли признать договор аренды недействительным и как это сделать?

Коротко о главном: 5 пунктов

Договор аренды может быть недействительным, если нарушены специальные нормы закона.
Сделка считается недействительной, если была заключена в следствие обмана или под давлением.
Другие люди тоже могут оспорить договор, если их права нарушены.
Чтобы признать его недействительным, нужно обратиться в суд.
Если он признан недействительным, имущество возвращается обратно первоначальному хозяину.

В каких случаях можно признать договор аренды недействительным

Общие основания для признания сделки недействительной установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса. Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). А в зависимости от того, что именно было арендовано, существуют специальные нормы закона, нарушение которых влечет недействительность договора аренды.

По общему правилу требование о признании сделки недействительной предъявляется одной из сторон соглашения. Так, сделка признается недействительной, если она была совершена под влиянием, насилия, обмана или угрозы. Либо на крайне невыгодных для одной из сторон условиях (кабальная сделка). Если, конечно, потерпевшая сторона опомнится и обратится с таким иском.

Помню одну историю, когда один мелкий предприниматель уже несколько лет снимал отличный офис за смешные деньги — в несколько раз дешевле, чем другие арендаторы этого бизнес-центра. Оказалось, что на камеру его видеорегистратора попала пикантная сцена, запечатлевшая владельца этого бизнес-центра с любовницей, запись которой он ему и предъявил, обидевшись на попытку поднять арендную плату. А у жены владельца — очень серьезный папа. В общем, за офис предприимчивый товарищ теперь платит сущие копейки. Для хозяина недвижимости условия такой сделки вполне можно назвать кабальными. Но вряд ли он решит оспаривать ее через суд.

Закон еще допускает оспаривание договора аренды и другим лицом, чьи права или законные интересы оказались нарушены. Например, если один из сособственников узнал, что другой распорядился имуществом без его ведома.

Основания для признания договора аренды недействительным

Основаниями признания недействительным арендного соглашения обычно являются следующие обстоятельства:

договор аренды здания или сооружения не заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ);
сделка по передаче имущества заключена без согласия собственника (или одного из сособственников);
соглашение содержит условия, противоречащие закону;
договор от имени организации подписан лицом, не имеющим таких полномочий;
муниципальное либо государственное имущество (включая земельные участки) передано в аренду без проведения обязательных торгов;
после заключения договора аренды выявлено нарушение процедуры предоставления арендованного земельного участка;
сдача участка в аренду нарушает права владельцев иной недвижимости.

Так, несколько лет назад ко мне обратилась владелица частного дома в пригороде, сосед которой арендовал граничащий с ее участком муниципальный кусок земли под огород. Но поставил забор так, что полностью перекрыл ей подъезд к домовладению. Пройти к дому с другой стороны по узенькой тропинке над логом было можно, а подъехать по улице — никак. После того как в дом не смогли попасть врачи вызванной «скорой помощи», женщина была вынуждена решать вопрос в судебном порядке, признав арендный договор недействительным и нарушающим ее права.

Как признать договор аренды недействительным

Чтобы признать договор аренды недействительным, необходимо обратиться в суд. Если предметом спора является недвижимое имущество — иск подается по месту нахождения здания, помещения или земельного участка. Во всех остальных случаях — по месту нахождения ответчика.

Исковое заявление составляется по общим правилам гражданского судопроизводства.

Подробнее: как правильно составить исковое заявление

К иску надо приложить доказательства направления копии искового заявления ответчику, иначе ваше заявление оставят без движения до устранения недостатков.

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Как показывает практика, чаще всего и граждане, и организации обращаются в суд о признании недействительным договора аренды земельного участка. В таких делах самым сложным является правильная мотивация исковых требований, какие именно нормы права нарушены. Поэтому составление искового заявления по земельным вопросам желательно доверить профессионалам.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

Подробнее: каков срок исковой давности для признания сделки недействительной

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная следка не влечет юридических последствий и является таковой с момента ее совершения. Поэтому при недействительности сделки применяется реституция — каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость. Применительно к договору аренды при реституции арендатор возвращает арендодателю имущество и уплачивает стоимость пользования им (если такая стоимость уже не была уплачена в виде арендной платы).