Непосредственное управление многоквартирным домом (или самоуправление) выбирают, когда в доме тридцать квартир, не более. Собственники помещений сами решают вопросы содержания, ремонта и благоустройства дома. Заботятся о доме. Так должно быть. Что на самом деле? При самоуправлении хозяева все или никого?
Что такое непосредственное управление многоквартирным домом (МКД)
Дом многоквартирный, если в нем:
- две и более квартиры;
- есть общее имущество: например, лестничные площадки, коридоры, технические этажи (подвалы), коммуникации, обслуживающие более одного помещения.
В «маленьких» домах, где квартир не более 30, собственники помещений часто организуют самоуправление (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Дом не передают в ведение управляющей организации.
При самоуправлении:
- на общем собрании жители принимают решение о заключении договоров с третьими лицами на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества (ОИ). Собственники помещений МКД выступают как одна сторона договора;
- каждый владелец квартиры от своего имени заключает договоры на поставку коммунальных услуг;
- интересы собственников перед третьими лицами вправе представлять один из них. Об этом принимают решение. Иное лицо действует от жильцов на основании доверенности.
Кто содержит общедомовое имущество при самоуправлении
При самоуправлении собственники помещений обязаны содержать общее имущество. Главная задача — это постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета, иного оборудования для предоставления (подачи) коммунальных ресурсов.
Решают задачу так: заключают договоры с организациями, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту, либо самостоятельно содержат ОИ.
Собственникам запрещено самостоятельно:
- создавать места для накопления и собирать отработанные ртутьсодержащие лампы, передавать их в специализированную организацию. Это делает нанятая организация;
- приобретать холодную и горячую воду, электроэнергию, используемые при содержании ОИ, водоотведение. Необходимо заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.
Расходы на содержание ОИ включают в плату за содержание жилого помещения. Это расходы по уходу за внутридомовыми системами: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
Ответственность за некачественное содержание ОИ перед собственниками помещений МКД несут те, с кем заключены соответствующие договоры.
Проблемы самоуправления
Надлежащее содержание общего имущества сохраняет не только квартиры МКД в комфортном для проживания состоянии, но и дом в целом.
На практике часто самоуправление выглядит так: собственники помещений в МКД приняли решение о непосредственном управлении. Известили об этом местную администрацию, и всё.
Никто не заботится о состоянии дома. Соседи смотрят друг на друга в поисках того, кто будет «возиться со всем этим»... Или не смотрят вовсе. Отворачиваются от проблем общих и ничьих одновременно. МКД есть, собственники квартир есть. Каждый за свою стоит горой, а хозяина в доме нет. Добавьте сюда открыто конфликтующих жителей. Принять единое решение в «маленьком» МКД практически невозможно.
Последствия:
- договоры на содержание и ремонт ОИ не заключены;
- плата за содержание не определена и не начисляется жителям;
- ОИ не обслуживают.
Купить в складчину или самостоятельно банку краски и покрасить стены в подъезде — это не решение проблемы. Внутридомовые коммуникации требуют регулярного добросовестного внимания. Безответственность приводит к авариям, причинению ущерба всем жильцам. У одного залило квартиру (прорвало трубу или протекла крыша), у другого загорелась проводка.
Нельзя выбирать самоуправление, только чтобы не платить «этим ворам из управляющей компании». Если нет тех, кто решить заботиться о доме, то создайте ТСЖ или заключите договор с управляющей компанией. Следите за их деятельностью, качеством оказываемых услуг, закон предусмотрел для этого достаточно возможностей. Контролирующие организации (жилищный надзор, Роспотребнадзор, прокуратура др.) в этом помогут.
Обратитесь в местную администрацию, если видите, что самоуправление «не работает». Собственники квартир не реализовали способ управления домом — непосредственное управление. В этом случае администрация проведет конкурс по отбору управляющей организации.
Не бездействуйте, не пускайте все на самотек. Помните: собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии. Не разрешено бесхозяйственное обращение с ним. Жители должны соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам пользования жилыми помещениями, правилам содержания ОИ собственников помещений в МКД (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Наша колонка о перипетиях в сфере ЖКХ от автора ppt.ru Жанны Князевой:
- Можно ли построить дом в охранной зоне линии электропередачи
- Гражданин-банкрот, ты должен за коммунальные услуги
- Самовольное пользование водой: последствия
- Какие требования предъявляют к качеству коммунальных услуг
- Все статьи колонки "ЖКХ. Никуда нам не деться от этого – авторская колонка Жанны Князевой"
