"Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) с учетом потребительских свойств строительной продукции для объектов жилищно - гражданского назначения"
Разослано
письмом Госстроя РФ
от 29.12.93 N 12-346
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ФОРМИРОВАНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
БАЗИСНОЙ СТОИМОСТИ (УПБС) С УЧЕТОМ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ
СВОЙСТВ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ
ЖИЛИЩНО - ГРАЖДАНСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС), разработанные для объектов жилищно - гражданского назначения, предназначены для определения стоимости строительства в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования, а также при расчете капитальных вложений как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку жилых образований.
Разработаны Центральным научно - исследовательским институтом экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС) Госстроя России (канд. техн. наук А.Р. Бочарова - ответственный исполнитель, канд. техн. наук В.М. Дидковский - научный руководитель, канд. экон. наук С.А. Табакова, инж. А.Р. Колосов, экономист Е.П. Кузнецова).
Подготовлены Главным управлением ценообразования, сметных норм и расхода строительных материалов (Главценообразованием) Минстроя России (инженеры Л.Н. Крылов, В.И. Кузнецов, Р.Х. Раззакова, В.А. Степанов).
Предназначены для широкого круга специалистов.
1. Общие положения
1.1. Настоящие Методические рекомендации определяют порядок разработки укрупненных показателей базисной стоимости строительства (УПБС) для объектов жилищно - гражданского назначения, предназначенных для:
определения стоимости строительства в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования, а также при расчете капитальных вложений как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку жилых кварталов (микрорайонов), учитывающих величину и местоположение их в структуре жилого района;
составления инвесторских смет и смет подрядчика, используемых при проведении подрядных торгов;
издания региональных справочно - информационных сборников с целью обеспечения ими всех инвесторов и подрядчиков и создания им равных условий при определении стоимости строительства и формировании свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
1.2. Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) на строительство объектов жилищно - гражданского назначения <*> разрабатываются на основе объектов - представителей, характеризующих типы жилых домов и зданий общественного назначения наиболее массового применения в конкретном регионе, в зависимости от основного материала стен (кирпич, панели, блоки и т.д.), этажности, типа и функционального назначения дома (секционные, коттеджного типа, дома для малосемейных, общежития), от вместимости и мощности зданий общественного назначения.
--------------------------------
<*> В дальнейшем именуются "УПБС".
Органам строительства и архитектуры совместно с ведущими проектными организациями региона предоставляется право самостоятельно определять количество разрабатываемых УПБС исходя из текущих и перспективных планов застройки территории.
1.3. УПБС могут разрабатываться как на основе ресурсной технологической модели, так и по укрупненным статьям затрат строительно - монтажных работ на объект (группу объектов).
1.4. УПБС разрабатываются по жилым домам - на 1 м2 общей площади жилого дома с определенным уровнем потребительских свойств (этажность, тип дома, конструкции стен), по общественным зданиям - на одно место, ученическое место, на м2 торговой площади и т.п.
1.5. Уровень цен, в котором разрабатываются УПБС в регионе (именуемый в дальнейшем базисным уровнем цен), определяется территориальными организациями самостоятельно. В качестве базисного уровня рекомендуется использовать сметные нормы и цены, введенные в действие с 01.01.91.
2. Выбор объектов - представителей с учетом
потребительских свойств строительной продукции
для разработки УПБС
2.1. УПБС разрабатываются по проектам, технико - экономические показатели которых соответствуют достигнутому в массовом строительстве техническому уровню в регионе и отвечают требованиям действующих норм проектирования. Перечень проектов жилых домов и зданий общественного назначения, по которым ведется строительство в регионе, принимаемый для разработки УПБС, рассматривается и согласовывается в органах строительства и архитектуры региона.
2.2. Объекты, выбранные для разработки УПБС, должны отвечать градостроительным и объемно - планировочным требованиям, предъявляемым к жилой застройке в регионе, а по количеству типов квартир - обеспечивать полноценное и экономическое заселение квартир с учетом демографического состава семей в данной местности.
Кроме того, они должны отражать наиболее полно специфические особенности направления жилищного строительства в регионе по конструктивным, технологическим решениям, а также по количеству и мощности (вместимости) зданий общественного назначения в увязке с потребностью в объемах жилищного строительства, а также потребностью в дополнении ими существующей застройки жилых районов.
2.3. Исходной нормативной базой для разработки УПБС могут служить утвержденные в установленном порядке для данного города, района или зоны прейскуранты на строительство жилых домов, общежитий и объектов общественного назначения, привязанные к местным условиям строительства. Кроме того, для разработки УПБС следует максимально использовать проектно - сметную документацию, по которой велась разработка индексов изменения сметной стоимости в связи с переходом с 1 января 1991 г. на новые сметные нормы и цены, а также имеющиеся данные о фактической стоимости по построенным объектам.
Под фактической сметной стоимостью следует понимать сметную стоимость построенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, которая учитывает все изменения, возникающие в ходе строительства, за исключением затрат на переделки, вызванные ошибками проектных или строительных организаций.
2.4. Сметная документация по объекту, принимаемая для разработки УПБС, должна учитывать следующие затраты:
а) стоимость строительно - монтажных работ по объекту, включая внутренние санитарно - технические и электромонтажные работы, работы по устройству внутренних слаботочных сетей, а также стоимость сооружения лифтов и мусоропроводов в случаях, когда они предусмотрены проектом;
б) стоимость освоения и инженерной подготовки территории, отведенной под строительство, работ, связанных со сносом и переносом существующих строений, перекладкой инженерных коммуникаций и др.;
в) стоимость инженерного оборудования территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, теплогазоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого объекта (группы объектов) к уличным или магистральным инженерным сетям. При этом для сельских населенных пунктов рекомендуется принимать в расчетах УПБС надворные уборные и выгребные ямы, а также хозяйственные постройки с помещениями:
для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива - площадью не более 15 м2;
для содержания скота и птицы - площадью не более 10 м2 (1-й тип), 20 м2 (2-й тип), 35 м2 (3-й тип);
погреба - площадью не более 8 м2;
г) затраты на благоустройство отведенной под строительство территории, включая стоимость работ по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайонов или кварталов, а также работ по озеленению этой территории, а в сельских населенных пунктах, в зоне застройки домами с приквартирными участками, - затраты на указанные работы, выполняемые в пределах участка жилого дома (кроме озеленения).
2.5. Не допускается учитывать в составе показателей стоимости жилищного строительства, принимаемых для разработки УПБС, затраты на строительство встроенных и пристроенных помещений для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошкольных и школьных учреждений и других предприятий и учреждений культурно - бытового и коммунального назначения, а также встроенных помещений отделений связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения.
2.6. Разработка УПБС в целом на комплексную застройку микрорайона, градостроительного комплекса (ГСК), включающих в себя группу жилых домов, учреждений и предприятий обслуживания, выполняется на основе объектных сметных расчетов, с распределением средств по направлениям капитальных вложений. Затраты, общие для всех объектов, входящих в состав комплекса, распределяются следующим образом: стоимость внутримикрорайонных инженерных сетей, тепловых пунктов, насосных станций, фидерных подстанций, газораспределительных пунктов - пропорционально потребностям объектов; стоимость работ по благоустройству и озеленению территории - пропорционально площадям участков; остальные средства (затраты, связанные с размещением в первых этажах жилых домов или в пристроенных к ним специальных помещениях различных по назначению предприятий и учреждений) - пропорционально общей площади объектов или строительному объему зданий.
Укрупненные показатели стоимости строительства на градостроительные комплексы (УПС ГСК), предусмотренные в Рекомендациях <*>, позволяют определять реальные затраты на комплексную застройку жилых районов (микрорайонов) с учетом конкретных градостроительных ситуаций.
--------------------------------
<*> Рекомендации по определению укрупненных показателей стоимости строительства и структуры удельных капитальных вложений на градостроительные комплексы для городов РСФСР (Госкомархстрой РСФСР. - М., 1991).
Укрупненные показатели стоимости на градостроительные комплексы приводятся в расчете на 1 м2 общей площади жилых домов.
2.7. По объектам, отобранным для разработки УПБС, приводятся в приложениях следующие данные:
перечень объектов, принимаемых для разработки УПБС, и их технико - экономические показатели. Пример заполнения формы по отбору проектов и исходные данные для разработки УПБС приведены в табл. 1 (см. прил. 1);
структура затрат строительных и монтажных работ по каждому объекту - представителю. Пример заполнения формы приведен в табл. 2 (см. прил. 1);
показатели прямых затрат, накладных расходов и прибыли по семи главам сводного расчета каждого объекта приводятся по форме табл. 3 (см. прил. 1);
показатели расхода ресурсов других статей затрат строительно - монтажных работ объекта приводятся по форме табл. 4 (см. прил. 1).
3. Рекомендуемый порядок разработки УПБС на основе
унифицированной ресурсно - технологической модели
для объектов жилищно - гражданского назначения
Основные положения по формированию ресурсно -
технологической модели строительно - монтажных работ
на объект (группу объектов)
3.1. Унифицированная ресурсно - технологическая модель (РТМ) строительно - монтажных работ по жилищному и культурно - бытовому строительству представляет собой неизменяемый в течение длительного периода времени специально обработанный (агрегированный) набор материальных и трудовых ресурсов, сформированный на основе данных по объектам - представителям. Форма РТМ приведена в прил. 7 на примере городского строительства (для г. Саранска).
3.2. РТМ состоит из двух блоков:
а) ресурсного блока, содержащего специально обработанные (агрегированные) проектные объемы в натуральном выражении материалов, изделий, конструкций и нормативную величину затрат труда работников, занятых на строительно - монтажных работах. При разработке ресурсного блока модели не менее 85% (по стоимости) материалов, изделий и конструкций должно быть учтено по конкретным позициям их основной номенклатуры, сгруппированных по однородным группам, представленной в прил. 7. Материалы, не вошедшие в основную номенклатуру, отражаются как "прочие материалы" с фиксацией их доли в процентах суммарной стоимости материалов, охваченных основной номенклатурой (поз. 1.2).
Формирование ресурсного блока осуществляется на основе объема применения ресурсов по объектам строительства, принятым в качестве объектов - представителей, с указанием доли в объеме строительно - монтажных работ (гр. 5, 6, 7, 8, 9) и суммарной величины объема гр. 10;
б) стоимостного блока, включающего величину стоимостной оценки как на единицу объема ресурса (цена ресурса), так и на полный его объем. Блок стоимостной оценки модели содержит показатели стоимости ресурсов за период, принимаемый в качестве базового (например, за 1991 год).
3.3. Для обеспечения соизмеримости наборы ресурсов и показатели затрат по основным калькуляционным элементам устанавливаются для всех объектов - представителей на 1 млн. руб. сметной стоимости строительно - монтажных работ, рассчитанной в базисном уровне сметных норм и цен (т.е. на 01.01.91) для условий осуществления строительства в конкретном регионе (город, область, край).
3.4. В РТМ объемы применения материальных и трудовых ресурсов являются фиксированными величинами. Умножая объемы применения материалов, изделий и конструкций на зарегистрированные в текущем и базовом периодах цены, а объем трудозатрат - на удельные (на единицу трудозатрат) стоимостные показатели, получаем стоимостную оценку каждого ресурса, а по всей совокупности ресурсов - стоимость строительно - монтажных работ для соответствующих периодов.
В блок стоимостной оценки РТМ, принимаемый в качестве базисного, включаются показатели стоимости ресурсов в сметных ценах, введенных в действие с 01.01.91, и в последующем периоде строительства вместо показателей в сметных ценах приводятся показатели стоимости ресурсов в фактических ценах.
3.5. На основе стоимостной оценки показателей, приводимых в блоке, для анализируемого квартала (года, месяца) рассчитываются индексы фактических цен на потребляемые ресурсы и на строительно - монтажные работы по сравнению с базовым периодом или с фактическими ценами предшествующего периода (месяц, квартал или год).
В прил. 8 приведен пример формирования РТМ строительно - монтажных работ по объектам жилищного строительства для г. Гатчины Ленинградской обл. В этой модели за базисный период принята стоимостная оценка для Ленинградской обл. (зона 1) в базисном уровне норм и цен (см. гр. 5 и 6), а в гр. 7 и 8 приведена стоимостная оценка, зафиксированная при регистрации уровня цен на строительно - монтажные работы за II квартал 1992 г. Регистрация проводилась в соответствии с "Основными положениями расчета индексов цен по капитальным вложениям и элементам их технологической структуры" (М., 1991). Индекс цен на строительно - монтажные работы по сравнению с базисной стоимостью получен в размере 30.42.
3.6. РТМ предусматривает возможность регулярного определения изменений средних цен по технологически однородным группам материальных ресурсов, уровню заработной платы рабочих, стоимости эксплуатации строительных машин, накладных расходов и сметной прибыли, и в конечном итоге - индексов цен по строительно - монтажным работам в регионе. Расчет индексов цен на строительно - монтажные работы на основе РТМ для 60-квартирного дома в г. Брянске приведен в прил. 9.
Формирование средних базисных цен
по унифицированному перечню материальных ресурсов
3.7. В блоке стоимостной оценки РТМ должны содержаться показатели стоимости ресурсов за период, принимаемый в качестве базового. Цена ресурса определяется как средняя величина для данной группы ресурсов по Методике <*>, в которой приведены материалы - представители, принятые при расчете средних сметных цен по группам местных строительных материалов, с указанием доли ресурсов, входящих в определенную группу, по которым определяется средняя сметная цена по каждой группе и в отдельности каждого ресурса, в ценах для Московской обл.
--------------------------------
<*> Методика расчета средних сметных цен местных материальных ресурсов - представителей (ЦНИИЭУС. - М., 1991).
3.8. Средние сметные цены по каждой группе унифицированного перечня материальных ресурсов, рассчитанные по указанной выше методике, были использованы при расчетах в ЦНИИЭУС межотраслевых РТМ, в том числе по отраслям жилищного и культурно - бытового строительства.
Объектом для разработки указанных моделей послужила проектно - сметная документация наиболее массовых серий типовых проектов, применяемых в городском и сельском строительстве Российской Федерации. Перечень разработанных ЦНИИЭУСом РТМ как по отдельным проектам, так и по группам приведен в прил. 10.
Расчет величин накладных расходов и сметной прибыли
при определении УПБС строительной продукции
3.9. Расчет величин накладных расходов при исчислении сметной стоимости строительной продукции предлагается определять по "Методическим рекомендациям по расчету величин накладных расходов при определении стоимости строительной продукции для практического использования при составлении сметной документации и формировании свободных (договорных) цен на строительство объектов" (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ-907/12).
3.10. Методические рекомендации предназначены для определения величины накладных расходов:
при составлении инвесторских смет, используемых для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства, подготовки подрядных торгов и для переговоров с подрядчиками;
для подрядной организации с учетом ее структуры, особенностей управления и для обслуживания строительного производства.
3.11. Величину сметной прибыли следует определять согласно "Методическим рекомендациям по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию" (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ-906/12), т.е. в размере 50% к фактической величине средств на оплату труда рабочих.
Определение затрат труда на строительной площадке
3.12. Нормативные затраты труда работников, занятых на строительно - монтажных работах, учитывают затраты рабочих на строительной площадке и механизаторов строительных машин, работников аппаратов управления и других категорий работников.
3.13. Нормативная величина затрат труда рабочих на строительной площадке принимается на основании показателей, содержащихся в сметной документации по следующим объектам - представителям:
а) затраты труда (чел. - дн.), соответствующие основной заработной плате рабочих, исчисляются при помощи деления основной заработной платы на размер дневной заработной платы в базисном уровне (4,87);
б) затраты труда рабочих (чел. - ч.), занятых на обслуживании строительных машин, исчисляются путем умножения заработной платы этих рабочих на коэффициент 1,4 или (чел. - дн.) - на коэффициент 0,17;
в) затраты труда рабочих (чел. - ч.), выполняющих работы, учтенные в составе накладных расходов, определяются путем умножения величины накладных расходов на коэффициент 0,092 или (чел. - дн.) - на 0,011;
г) затраты труда административно - управленческого персонала (чел. - дн.) определяются путем умножения величины накладных расходов на коэффициент 0,036.
4. Использование УПБС для определения стоимости
строительства в текущих и прогнозных ценах
4.1. Переход к рынку и к формированию свободных (договорных) цен на строительную продукцию предполагает необходимость определения стоимости строительства объектов с учетом реального уровня цен по всем статьям затрат строительно - монтажных работ. Решение этой задачи предусматривает формирование новой информационно - нормативной базы, позволяющей использовать базисные показатели стоимости строительной продукции и индексы текущих и прогнозных цен.
В этих условиях возрастает роль УПБС, которые будут использованы для оценки реального уровня стоимости строительной продукции на ранних стадиях проектирования.
В условиях перехода к рынку рекомендуется:
осуществить разработку и формирование банка данных УПБС и стоимости запроектированных и введенных в эксплуатацию объектов жилищного строительства, а также наладить регистрацию реального уровня цен в строительстве;
организовать в подрядных организациях практическую разработку ежеквартально обновляемых показателей фактических цен на приобретение и доставку материалов, оплаты труда, стоимости эксплуатации строительных машин, накладных расходов и других затрат;
наладить практическую реализацию ресурсного метода при определении стоимости жилищного и культурно - бытового строительства при разработке рабочей документации.
4.2. Переход от базисной стоимости, определенной с помощью УПБС, к стоимости в текущих ценах возможно осуществлять двумя основными методами:
использованием интегрального индекса цен на строительно - монтажные работы по объекту - представителю или группе объектов;
использованием отдельных индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда, стоимости эксплуатации строительных машин и другим калькуляционным статьям затрат.
4.3. Метод интегрального индекса рекомендуется применять в тех случаях, когда структура затрат по конкретному УПБС и по РТМ, применяемой при расчете интегрального индекса цен, совпадает по большинству позиций.
В прочих случаях используется метод отдельных индексов.
В качестве примера применения интегрального индекса показан расчет в табл. 6, приведенный в прил. 3, когда структура затрат по конкретному УПБС и по РТМ, применяемой при расчете интегрального индекса цен, является близкой по большинству показателей затрат (гр. 5 и 6).
При использовании УПБС, представленных в сметных ценах, привязанных к местным условиям строительства (прейскуранты на жилые дома, блок - секции и т.п.), рекомендуется применять статистические индексы уровня реальных цен по сравнению со сметными ценами.
При использовании УПБС, представленных в уровне сметных цен базисного района строительства (Московская обл.), рекомендуется применять коэффициенты, выражающие отношение реального уровня цен в конкретном районе строительства к уровню сметных цен для Московской обл. В этом случае представляется возможным использовать РТМ, разработанные ЦНИИЭУСом по отраслям "Жилищное строительство" и "Культурно - бытовое строительство" (см. прил. 10).
4.4. Переход от базисной стоимости в укрупненных показателях к стоимости в текущих ценах путем использования отдельных индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве (по оплате труда, стоимости эксплуатации машин и другим калькуляционным статьям затрат), производится расчетом по соответствующим строкам:
средневзвешенные цены по 90 однородным группам материалов, изделий и конструкций умножаются на объемы их применения, указанные в модели;
средневзвешенные удельные (на единицу трудозатрат) суммы средств на оплату труда, а также других затрат в составе себестоимости и прибыли умножаются на нормативную величину затрат труда работников, занятых на строительно - монтажных работах, указанную в РТМ.
Для данного метода приведен пример расчета в прил. 8 и 9, когда используются индексы цен на все ресурсы, потребляемые в строительстве, по соответствующим строкам РТМ.
4.5. УПБС по группе объектов определяется в зависимости от поставленной задачи:
исчисляется ли величина УПБС по проектам домов разной этажности, но единой конструктивной системы, или различных конструктивных систем с учетом их удельных соотношений по объемам в общем объеме строительства по отрасли данного региона (см. прил. 7, гр. 11, п. 2);
получается ли величина УПБС на комплексную застройку микрорайона, где кроме объектов жилых домов имеются объекты зданий общественного назначения (как отдельно стоящие, так и встроенно - пристроенные к жилым домам). В этом случае стоимость строительства общественных зданий относится на 1 м2 общей площади жилых домов, а также все затраты, связанные с привязкой этих объектов к местным условиям строительства, согласно п. 2.6 второго раздела данных Методических рекомендаций. Решение этой задачи можно также выполнить путем использования укрупненных показателей, представленных в Рекомендациях, указанных в п. 2.6.1. В прил. 5 приведен сводный сметный расчет N 2 на комплексную застройку микрорайона с населением 6 тыс. жителей, где использованы укрупненные показатели стоимости (УПС ГСК) в базисном уровне (01.01.91) для определения стоимости строительства в уровне цен I квартала 1993 г. с помощью применения интегральных индексов этого периода.
5. Рекомендуемый порядок определения стоимости
строительства на ранней стадии проектирования
с использованием нормативной базы в регионах
5.1. В качестве исходной информационной базы для определения стоимости строительства по объектам жилищно - гражданского назначения в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования, а также при расчете капитальных вложений как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку жилых кварталов (микрорайонов) рекомендуется использовать следующую нормативную базу в регионах:
УПБС на отдельные объекты, разработанные по данным Методическим рекомендациям;
укрупненные показатели стоимости на градостроительные комплексы (УПС ГСК), представленные в "Рекомендациях на градостроительные комплексы" (Госкомархстрой РСФСР. - М., 1991);
прейскуранты на строительство зданий и сооружений для объектов жилищно - гражданского назначения;
прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ);
данные о запроектированных и построенных объектах, накопленные в автоматизированном банке данных, имеющемся у институтов и в региональных центрах по ценообразованию в строительстве, как на отдельные объекты, так и на застройку жилых районов (микрорайонов).
5.2. Переход от базисной стоимости в укрупненных показателях к стоимости в текущих ценах возможно осуществлять следующими методами:
а) путем использования интегрального (статистического) индекса цен на строительно - монтажные работы по объекту - представителю или группе объектов (см. расчет N 1 в прил. 4 и сводный сметный расчет N 2 в прил. 5);
б) путем использования отдельных индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда, стоимости эксплуатации машин и другим калькуляционным статьям затрат (см. расчет N 3 в прил. 6);
в) путем использования индексов цен на ресурсы, потребляемые в строительстве по соответствующим строкам объекта РТМ на строительно - монтажные работы объекта или группы объектов (см. прил. 8 и 9);
г) при использовании базисной стоимости объекта (группы объектов), определенной на основе прейскурантов на жилые дома, школы, детские учреждения и привязанной к местным условиям строительства, рекомендуется применять статистический индекс уровня реальных цен по сравнению со сметными ценами в регионе (расчет N 1 в прил. 4).
При использовании УПБС, представленных в уровне сметных цен базисного района строительства (Московской обл.), рекомендуется применять коэффициенты, выражающие отношения реального уровня цен в конкретном районе строительства к уровню сметных цен для Московской обл.
В этом случае представляется возможным использовать РТМ, разработанные ЦНИИЭУСом для отраслей "Жилищное строительство" и "Культурно - бытовое строительство". Перечень их приведен в прил. 10.
5.3. Для оценки стоимости строительства в процессе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию рекомендуется применять один из методов определения этой стоимости, приведенных в "Методических рекомендациях по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (письмо Минстроя России от 10.11.92 N БФ-926/12), - ресурсно - индексный; базисно - индексный.
При оценке стоимости строительства на ранней стадии проектирования рекомендуется использовать:
в ходе составления инвесторских смет, используемых при проведении подрядных торгов, - базисно - индексный метод;
в ходе определения стоимости строительства и формирования свободных (договорных) цен на подрядные работы - ресурсно - индексный метод.
5.4. Базисно - индексный метод, рекомендуемый при составлении инвесторских смет как на отдельные объекты, так и на комплексную застройку, предусматривает применение:
УПБС, которые позволяют определять стоимость строительства в текущих (прогнозных) ценах путем использования ежеквартальных (или ежемесячных) индексов цен по статьям затрат строительно - монтажных работ или интегрального (статистического) индекса цен в целом на объект (см. расчеты N 1, 3 соответственно в прил. 4, 6);
укрупненных показателей стоимости строительства на градостроительные комплексы (УПС ГСК), представленных в "Рекомендациях по определению укрупненных показателей стоимости строительства и структуры удельных капитальных вложений на градостроительные комплексы для городов РСФСР" (Госкомархстрой РСФСР. - М., 1991) и позволяющих определять базисную стоимость строительства на комплексную застройку микрорайонов различной величины (в ценах и нормах на 01.01.91), с последующим применением отраслевых и подотраслевых индексов цен для перехода к стоимости строительства в текущих ценах (см. расчет N 2 в прил. 5);
прейскурантов на отдельные здания и сооружения, а также прейскурантов на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ), разработанных в регионах в базисных ценах 1984 года. Использование этих нормативов при определении стоимости строительства в текущих ценах становится возможным при использовании региональных индексов цен.
5.5. Ресурсно - индексный метод позволяет определять стоимость строительства и сформировать свободные (договорные) цены на подрядные работы. Для данного метода следует разработать РТМ на строительно - монтажные работы в соответствии с разделами 2 и 3 данных Методических рекомендаций или использовать перечень разработанных ЦНИИЭУСом РТМ для городского и сельского жилищного строительства различных конструктивных систем, разной этажности, а также по объектам соцкультбыта (см. прил. 10). Эти модели предусматривают возможность регулярного определения изменений средних цен по технологически однородным группам материальных ресурсов и других статей затрат, и в конечном итоге определения индексов цен по строительно - монтажным работам в регионе (см. прил. 8 и 9).
5.6. В систему индексов цен входят:
отраслевые индексы - по отраслям "Жилищное строительство" и "Культурно - бытовое строительство";
подотраслевые индексы - по подотраслям "Народное образование", "Торговля и общественное питание", "Бытовое обслуживание", "Здравоохранение", "Культура", "Связь", "Финансы и кредиты", "Коммунальное хозяйство";
объектные индексы - по отдельным зданиям и сооружениям непроизводственной сферы народного хозяйства;
индексы по отдельным элементам затрат - по унифицированному перечню материалов, оплате труда, накладным расходам, сметной прибыли, другим калькуляционным статьям затрат.
5.7. По заданию инвестора (заказчика) определение стоимости строительства может производиться в составе ТЭО строительства - с составлением сводного расчета стоимости строительства с использованием УПС ГСК на комплексную застройку, а также УПБС и других укрупненных показателей, применением индексов цен на текущий или прогнозируемый период (см. сводный расчет стоимости строительства N 2 в прил. 5 на застройку микрорайона с населением в 6 тыс. человек и расчеты N 1 и 3 в прил. 4 и 6).
Приложение 1
Таблица 1
ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ - ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ,
ПРИНИМАЕМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ УПБС, ИХ ТЕХНИКО -
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
--------------------------------
<*> Числа приняты условно.
<**> Для общественных зданий - стоимость одного места (руб.).
Таблица 2
СТРУКТУРА ЗАТРАТ СТРОИТЕЛЬНЫХ И МОНТАЖНЫХ РАБОТ
В БАЗИСНЫХ ЦЕНАХ (НА ПРИМЕРЕ 5-ЭТАЖНОГО 70-КВАРТИРНОГО
ЖИЛОГО ДОМА)
Таблица 3
ПОКАЗАТЕЛИ ПРЯМЫХ ЗАТРАТ, НАКЛАДНЫХ РАСХОДОВ И ПРИБЫЛИ
(ПО 5-ЭТАЖНОМУ 70-КВАРТИРНОМУ ДОМУ)
Таблица 4
ПОКАЗАТЕЛИ РАСХОДА РЕСУРСОВ И ДРУГИХ СТАТЕЙ ЗАТРАТ
ПО СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫМ РАБОТАМ
ОБЪЕКТА - ПРЕДСТАВИТЕЛЯ
общая площадь дома ... м2
или количество мест ... шт.
Таблица 5
СТРУКТУРА ЗАТРАТ СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ
НА ОБЪЕКТ И НА 1 МЛН. РУБ. СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ
(НА ПРИМЕРЕ 5-ЭТАЖНОГО 70-КВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА)
Приложение 2
ПРИМЕР 1
РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ НАКЛАДНЫХ РАСХОДОВ
И СМЕТНОЙ ПРИБЫЛИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Величина накладных расходов рассчитывается исходя из того, что: основная заработная плата соответствует ее величине в РТМ (см. прил. 7) - 42,59 тыс. руб.; заработная плата механизаторов рассчитывается путем умножения стоимости эксплуатации машин на коэффициент, принятый в размере 0,3.
Зарплата машинистов:
доля дополнительной зарплаты всех рабочих, занятых на строительно - монтажных работах, принята в размере 0,15.
Дополнительная зарплата:
Укрупненный норматив накладных расходов для жилищно - гражданского строительства - 1,06.
1. Определяем величину накладных расходов:
2. Определяем величину сметной прибыли, которая составляет 50% фонда оплаты труда, или:
ПРИМЕР 2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТ ТРУДА НА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКЕ
Данные из РТМ объекта - представителя (см. прил. 7).
Основная заработная плата - 42,59 тыс. руб.
Стоимость эксплуатации машин - 29,45 тыс. руб.
Накладные расходы - 62,63 тыс. руб. (из примера 1).
Определяем затраты труда на строительной площадке:
Приложение 3
СТРУКТУРА ЗАТРАТ СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ
ПО ПАНЕЛЬНОМУ 9-ЭТАЖНОМУ ДОМУ СЕРИИ 90
(БАЗИСНЫЙ УРОВЕНЬ НА 01.01.91)
Приложение 4
РАСЧЕТ N 1
СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА 9-ЭТАЖНОГО 108-КВАРТИРНОГО ДОМА
СЕРИИ 85-012, 013/1.2 В ЦЕНАХ НА I КВ. 1993 Г.
(Московская обл.)
--------------------------------
<*> Укрупненный показатель базисной стоимости (УПБС) разработан в нормах и ценах с 01.01.91 Московской обл. и соответствует РТМ 1.0800.02.33, включая затраты на объект по 7 главам сводного расчета.
Приложение 5
СВОДНЫЙ РАСЧЕТ N 2
СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА В ТЕКУЩИХ ЦЕНАХ I КВ. 1993 Г.
ПО ЗАСТРОЙКЕ МИКРОРАЙОНА (ГСК) N ___________
В ГОРОДЕ __________ С НАСЕЛЕНИЕМ 6 ТЫС. ЧЕЛ.
Общая площадь квартир по ГСК - 112200 м2
--------------------------------
<*> Укрупненный показатель стоимости (УПС ГСК) принят по табл. 5 "Рекомендаций по определению укрупненных показателей стоимости строительства и структуры удельных капитальных вложений на градостроительные комплексы для городов РСФСР" (Госкомархстрой РСФСР. - М., 1991).
УПС ГСК включает затраты по 7 главам сводного расчета.
Приложение 6
РАСЧЕТ N 3
СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА В ТЕКУЩИХ И ПРОГНОЗНЫХ
ЦЕНАХ ПУТЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНДЕКСОВ ЦЕН ПО СТАТЬЯМ
ЗАТРАТ СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ РТМ 1.0800.02.11
(объект: 1-этажный 1-квартирный кирпичный дом,
общая площадь 79 м2)
Московская обл.
Приложение 7
ФОРМИРОВАНИЕ РЕСУРСНО - ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ
(РТМ) СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ ПО ОТРАСЛИ
"ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО"
(пример по объектам г. Саранска)
Приложение 8
ФОРМИРОВАНИЕ РЕСУРСНО - ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ (РТМ)
СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ ПО ЖИЛИЩНОМУ
СТРОИТЕЛЬСТВУ ДЛЯ Г. ГАТЧИНЫ В БАЗИСНЫХ
И ТЕКУЩИХ ЦЕНАХ
Приложение 9
РАСЧЕТ ИНДЕКСА ЦЕН
НА СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ НА ОСНОВЕ РЕСУРСНО -
ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ N 4 ПО ЖИЛИЩНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ,
ВЫПОЛНЕННЫЙ НА ОСНОВЕ РЕГИСТРАЦИИ, ПРОВЕДЕННОЙ
В БАЗОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ РЕГИОНОВ (БРЯНСКАЯ ОБЛ.)
60-КВАРТИРНЫЙ ДОМ ПО УЛ. 9 ЯНВАРЯ
В СОВЕТСКОМ РАЙОНЕ Г. БРЯНСКА
(85-04, АРХ. N 6138)
Приложение 10
ПЕРЕЧЕНЬ
РЕСУРСНО - ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ (РТМ) СТРОИТЕЛЬНО -
МОНТАЖНЫХ РАБОТ, РАЗРАБОТАННЫХ В ЦНИИЭУС ПО ОТРАСЛИ
"ЖИЛИЩНОЕ И КУЛЬТУРНО - БЫТОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО"