Можно ли устанавливать разные тарифы на содержание жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Все владельцы помещений в доме платят за общее имущество, независимо от того магазин у них или квартира.
2. Закон разрешает устанавливать разные суммы для оплаты содержания дома, если помещения используются по-разному.
3. Если коммерческие площади требуют больше затрат, для них могут назначить более высокий платеж.
4. Различие в сумме должно быть честным и иметь разумное объяснение.
5. Если кто-то считает новую оплату несправедливой, он может обратиться в суд.

Должен ли собственник нежилого помещения платить за содержание общедомового имущества МКД

Плата за содержание общего имущества устанавливается общим собранием собственников МКД или общим собранием членов ТСЖ, если такой способ управления в доме выбран собственниками. В соответствии с нормами ГК РФ и ЖК РФ каждый собственник помещения в МКД несет бремя содержания и сохранения принадлежащего ему имущества, а еще общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество в доме путем внесения платы за содержание имущества, взносов на капитальный ремонт. Данные правила диктуют статьи 210, 249 ГК РФ, часть 3 статьи 30, статьи 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ.

Из смысла сказанного ясно следует, что у каждого собственника помещения в МКД в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества. В связи с этим не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества.

Часто случается так, что владелец коммерческой недвижимости какими-то видами услуг на содержание общедомового имущества не пользуется (например, лифтовым оборудованием). Может показаться, что если услуга фактически не предоставляется, то и оплачивать её не нужно. Но на этот счет существует давно устоявшаяся позиция, в соответствии с которой неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества МКД не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности нести затраты по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе.

Участие каждого сособственника в расходах по содержанию общего имущества МКД в соответствии с его долей является следствием самого права собственности на помещение и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Следовательно, обязанность несения расходов по содержанию помещения в МКД возложена на собственника помещения независимо от того, является ли оно жилым или нежилым.

Но сможет ли размер данной платы различаться?

Законно ли установление разных тарифов на содержание жилых и нежилых помещений в МКД

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении № 5-П от 29.01.2018 подтвердил законность установления различных размеров оплаты за содержание общего имущества для владельцев квартир и владельцев коммерческой недвижимости, при условии соблюдения равновесия интересов между разными категориями владельцев. КС РФ обосновал допустимость дифференцированных тарифов для жилых и нежилых помещений в зависимости от их особенностей (специфики) при условии соблюдения равновесия интересов между разными категориями собственников.

Основанием для рассмотрения дела послужило обращение жильца, оспаривавшего решения общего собрания в части дифференциации ставок платы за содержание общего имущества для жилых и нежилых помещений. По мнению истца, такой подход привел к возникновению недопустимых различий в правовом положении собственников нежилых помещений относительно собственников жилых помещений МКД.

Первая, апелляционная и кассационная судебные инстанции не усмотрели существенных нарушений в установленных тарифах, ссылаясь на отсутствие в действующем законодательстве прямого запрета на установление различных ставок платы за содержание общего имущества в МКД в зависимости от функционального назначения помещений (жилое или нежилое). КС РФ же указал, что соразмерное распределение финансовых затрат, требуемых для поддержания общего имущества в МКД, между владельцами жилых и коммерческих помещений как равноправными участниками общей собственности соответствует принципам, закрепленным в статье 19 Конституции РФ. Данная статья в совокупности с частью 1 статьи 37 ЖК РФ исключает возможность необоснованного установления размера оплаты за обслуживание помещения, а также взносов, предназначенных для капитального ремонта МКД.

Вопросы относительно экономической обоснованности установления для владельцев нежилых помещений повышенного тарифа за техническое обслуживание и содержание общего имущества в доме были рассмотрены в Определении Второго КСОЮ от 12.03.2024 по делу № 88-5495/2024, где также оспаривалось решение собственников помещений МКД, которым утвержден разный тариф за содержание и ремонт для собственников жилых и собственников нежилых помещений в МКД. Суд пришел к выводу, что применение различных тарифов для оплаты содержания общего имущества в МКД для владельцев жилых и нежилых помещений допускается действующим правовым регулированием. Дифференциация ставок иногда обусловлена характеристиками помещений: в частности, их функциональным назначением

Аналогичные выводы сделаны в Определении Первого КСОЮ от 25.10.2023 № 88-32945/2023 по делу № 2-361/2023, где истец утверждал, что разница в тарифах ставит владельцев коммерческих площадей в невыгодное положение по отношению к собственникам жилья. Суд указал на соответствие закону установления разных тарифов на содержание жилых и нежилых помещений в пределах одного МКД в случае, когда установление разных тарифов для нежилых и жилых помещений экономически оправдано. В противном случае решение собственников по установлению разных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в МКД может быть обжаловано в суд.

В данном случае установление тарифа для нежилых помещений в большем размере по сравнению с тарифом для жилых помещений экономически обоснован, учитывая наличие объективных причин - объем ресурсов, затрачиваемых на содержание нежилых помещений был объективно больше по сравнению с жилыми

Анализ судебной практики показал, что в ряде случаев признают, что разные размеры платы разрешаются, если установление разных тарифов для нежилых и жилых помещений экономически обосновано. К примеру, учитываются соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.

Читайте также:

• как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме;
• как составить договор на техническое обслуживание нежилого помещения;
• кто содержит общедомовое имущество при самоуправлении;
• кто несет ответственность за порчу имущества из-за износа внутридомовых коммуникаций.

Часто задаваемые вопросы по теме установления разных тарифов на содержание жилых и нежилых помещений в МКД