Важно
СФР расширил перечень корректируемых сведений персучета 
Не так давно я разбирал случай, когда у ИП в собственности находилось несколько нежилых помещений и зданий, которые он сдавал в аренду, но арендаторы не желали брать на себя бремя их содержания. В такой ситуации было принято решение обратиться к специализированным компаниям, которые бы осуществляли ТО такой недвижимости. Но сразу возник вопрос: как надлежащим образом оформить правоотношения с сервисом? Разбираю подробно правила при составлении договора на техническое обслуживание нежилого помещения и образец такого документа.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Договор на техническое обслуживание нежилого здания заключается между владельцем объекта и сервисной компанией и регулирует эксплуатацию и ремонт инженерных систем.
- В нем детально перечисляют все системы и оборудование, подлежащие обслуживанию, а также точно идентифицируют сам объект.
- Стороны четко прописывают обязанности: исполнитель проводит плановые и аварийные работы, а заказчик предоставляет доступ и вовремя оплачивает услуги.
- Документ фиксирует стоимость работ, порядок оплаты, периодичность планового обслуживания и сроки реагирования на аварийные ситуации.
- Соглашение определяет ответственность сторон за неисполнение обязательств и устанавливает обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
Договор на техническое обслуживание нежилого здания или помещения: главное
Договор на техническое обслуживание нежилого здания или помещения представляет собой соглашение между собственником или арендатором нежилого объекта и сервисной компанией, регулирующее оказание услуг по эксплуатации, профилактике и текущему ремонту инженерных сетей, коммуникаций, которые находятся в такой недвижимости.
Разработка образца договора на техническое обслуживание нежилых помещений, зданий и других недвижимых объектов необходима всем сторонам, чтобы в спешке каждый раз не изобретать новую форму, а сосредоточиться на значимых аспектах при редактировании готового образца.
Область применения охватывает различные нежилые объекты: офисы, торговые площади, склады, медицинские и образовательные учреждения.
Несмотря на то что письменное оформление таких договоров формально не всегда обязательно (к примеру, при сумме менее 10 000 рублей), заключение документа в письменной форме позволяет зафиксировать права и обязательства сторон, исключить недоразумения и минимизировать риски судебных споров.
Основные разделы и пункты договора: правила составления
Существенные условия
Единственным формальным существенным условием договора является предмет оказания услуг —перечень работ и систем, подлежащих техническому обслуживанию (ст. 779 ГК РФ).
Дополнительно рекомендуется зафиксировать, к примеру, стоимость услуг, сроки оказания, порядок оплаты и ответственность сторон. Хотя если что-то из-этого будет отсутствовать, то это само по себе не влечет каких-либо негативных последствий с юридической точки зрения
Подробнее: какие условия договора являются существенными
Предмет договора
Раздел о предмете должен содержать исчерпывающий перечень инженерных сетей и технического оборудования, для обслуживания которых привлекается исполнитель. Не следует ограничиваться общими формулировками «техническое обслуживание систем здания»: необходимо указать, что входит в обслуживание — от контроля параметров отопления и водоснабжения до проверки и ремонта электрооборудования, вентиляции, канализации, мусоропроводов и пр.
Объект технического обслуживания определяется по адресу здания или нежилого помещения, его кадастровому номеру, этажности и прочим характеристикам такого объекта.
Права и обязанности сторон
В качестве образца условий об обязанностях сервиса при техническом обслуживании нежилых объектов, к примеру, рассмотрите, что исполнитель обязуется проводить плановые работы в соответствии с рекомендованными периодами и нормативными документами, осуществлять аварийное реагирование в оговорённый договором срок, вести техническую документацию, уведомлять заказчика о критических неисправностях и готовить системы к освидетельствованию. Вместе с тем целесообразно указать, что исполнитель вправе требовать доступ к инженерным коммуникациям и доплату за работы, выходящие за рамки основного перечня.
Заказчик, в свою очередь, обязан передать всю необходимую техническую документацию, обеспечить доступ исполнителя к объекту, предоставлять мастерские и помещения для хранения запчастей, оплачивать ТО на основании подписанных актов. Заказчик вправе контролировать качество и периоды проведения работ, требовать безусловного устранения выявленных недостатков и привлекать независимых экспертов для оценки качества.
Сроки оказания услуг и периодичность обслуживания
Раздел о сроках и периодичности позволяет избежать двусмысленностей при планировании работ и реагировании на аварии. В договоре о техническом обслуживании нежилых объектов указывают периодичность проведения плановых осмотров и регламентных мероприятий для каждого типа системы (от ежемесячного контроля до ежегодного обслуживания) и фиксируют сроки аварийного реагирования (например, не более нескольких часов с момента заявки).
Стоимость услуг и порядок расчетов
Стоимость ТО может быть, к примеру, фиксированной на весь период действия договора или рассчитываться по факту оказанных работ и затрат на материалы. Договор должен уточнять, включены ли в стоимость запасные части и расходные материалы, а также предусматривать порядок выставления счетов и сроки оплаты. Рекомендую зафиксировать ответственность за просрочку платежей и порядок индексации стоимости при изменении цен на материалы.
Подробнее: как прописать условия оплаты в договоре
Ответственность сторон
В качестве образца положений об ответственности в договоре о техническом обслуживании нежилых объектов рассмотрите, к примеру, пункты о том, что исполнитель несёт ответственность за качество обслуживания, соблюдение регламентов и норм безопасности. А заказчик находится в ответе, к примеру, за предоставление доступа, своевременную оплату и условия эксплуатации.
Порядок разрешения споров
Рекомендую установить обязательный претензионный порядок с указанием времени для подачи претензии и сроков её рассмотрения. Если досудебное урегулирование не приводит к согласию, то стороны передают спор в суд по месту нахождения заказчика или исполнителя.
Может пригодиться: как составить досудебную претензию
Но не рекомендую ограничиваться, к примеру, предложением:
«Все споры разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ».
Подобные фразы распространены во многих образцах. В таком случае уберите такие разделы, практической пользы в них нет.
Какие документы и акты могут прилагаться к договору
Перечень прилагаемых документов зависит от специфики конкретного соглашения. Вместе с тем на практике при техническом обслуживании нежилых помещений, зданий и других недвижимых объектов нередко используются, к примеру, следующие приложения:
- перечень инженерных систем с их описанием и техническими характеристиками;
- поэтажные планы и схемы прокладки коммуникаций;
- акт первоначального осмотра систем;
- график проведения планово-предупредительных работ;
- типовые формы актов выполненных технических работ и аварийных вызовов;
- реестр ответственных лиц исполнителя и заказчика с контактами;
- смету работ и материалов;
- журнал учёта обслуживания.
Узнайте, как составить приложение к договору
Образец договора и шаблон для работы
Перед работой с образцами ознакомьтесь с рекомендациями из этой статьи:
Пример составления договора на техническое обслуживание нежилого помещения
