Как выгоднее продать долю в унаследованной квартире?

Для максимального налогового вычета необходимо оформить продажу двумя отдельными договорами купли-продажи. Причина кроется в порядке предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик при продаже жилого помещения или доли в нём вправе расчитывать на имущественный налоговый вычет. Его максимальный размер — 1 000 000 рублей за налоговый период. Ключевой нюанс — как оформлен договор. Если недвижимость находится в долевой собственности и продаётся по одному договору как единый объект, то предельный размер вычета делится между совладельцами пропорционально их долям. В вашем случае — по 500 000 рублей на каждую, так как у вас по ½.

Если же каждая сестра продаёт свою долю как самостоятельный объект права собственности по отдельному договору, то ограничение по распределению не применяется. Тогда каждая вправе заявить вычет в полном объёме — 1 000 000 рублей. Покупатель может быть один. Сделки допустимо провести одновременно. Но оформить их необходимо двумя отдельными договорами с чётким указанием, какую долю продаёт каждая сестра.

Как влияет количество договоров купли-продажи на размер имущественного налогового вычета при долевой собственности?

Я узнала, что, при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, способ оформления сделки может повлиять на размер налогового вычета. Если мы с сестрой продаём наши доли одному покупателю, то какой способ — один договор на всю квартиру или два отдельных договора на каждую долю — позволит нам каждой применить вычет в 1 миллион рублей? Интересует, будет ли вычет предоставляться каждому собственнику индивидуально или он станет общим на объект и делиться пропорционально долям?

Отвечает Пастухов Михаил

Количество договоров напрямую определяет размер имущественного вычета у каждого совладельца. Если квартира продаётся как единый объект по одному договору, то вычет в 1 000 000 рублей распределяется между дольщиками пропорционально их долям — по 500 000 рублей на каждого (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). При заключении двух отдельных договоров (каждая сестра реализует свою долю по самостоятельному соглашению) налоговый вычет предоставляется каждому продавцу персонально, без деления лимита. В этом случае сумма в 1 000 000 рублей применяется к доходу по каждому договору в полном объёме.

Поэтому для получения максимальной выгоды оформляйте продажу только раздельными договорами. Одна общая сделка уменьшит вычет каждой сестры вдвое.

Каков минимальный срок владения недвижимостью, полученной мною по наследству, для освобождения от НДФЛ при продаже?

Мы с сестрой планируем продать унаследованную квартиру спустя год после вступления в наследство. Подскажите, пожалуйста, какой минимальный срок владения недвижимостью, полученной по наследству, установлен законодательством, чтобы мы могли полностью освободиться от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при её продаже или хотя бы получить максимальные вычеты?

Отвечает Пастухов Михаил

Для унаследованной недвижимости минимальный срок владения, освобождающий от НДФЛ, составляет три года. Это установлено пунктом 3 ст. 217.1 НК РФ.

Вместе с тем срок владения отсчитывается не с даты регистрации права в ЕГРН, а со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

В вашей ситуации с момента смерти наследодателя прошёл только год, поэтому полного освобождения от налога не будет. Но вы вправе применить имущественный налоговый вычет. Его максимальный размер — 1 000 000 рублей. И здесь важно, чтобы каждая сестра получила налоговый вычет в полном объёме, а не 500 000 рублей на двоих, продавать доли необходимо по отдельным договорам. Это прямо следует из пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Могу ли я уменьшить налогооблагаемую базу при продаже унаследованной квартиры на сумму расходов, связанных с её получением?

При продаже унаследованной квартиры, помимо стандартного имущественного вычета, есть ли у меня возможность уменьшить налогооблагаемую базу на какие-либо расходы, которые мы понесли в связи с её получением? Например, расходы на оформление наследства, оценку имущества или оплату услуг нотариуса?

Отвечает Пастухов Михаил

Нет, такие расходы учесть не получится. Перечень затрат, на которые допустимо уменьшить доход при продаже унаследованного имущества, является закрытым.

Согласно абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, при реализации наследственной недвижимости налогооблагаемую базу разрешено снижать только на документально подтверждённые расходы самого наследодателя на её приобретение, при условии что он ранее не учитывал их для целей налогообложения. Затраты наследника, связанные с оформлением права собственности, в этот перечень не входят.

Услуги нотариуса, оценка имущества, госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство — всё это личные издержки наследника. Статьи 210 и 220 НК РФ не предусматривают возможности уменьшать доход от продажи на подобные сопутствующие расходы.

Как мне правильно задекларировать доход от продажи доли в унаследованной квартире и заявить налоговый вычет?

После продажи нашей унаследованной квартиры мне предстоит подавать налоговую декларацию. Подскажите, пожалуйста, какую форму декларации необходимо использовать (например, 3-НДФЛ) и какие документы, помимо договора купли-продажи и свидетельства о праве на наследство, нужно приложить для подтверждения дохода и заявления имущественного налогового вычета?

Отвечает Пастухов Михаил

Доход от продажи доли необходимо задекларировать по форме 3-НДФЛ. Подать её в инспекцию по месту жительства необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ).

К декларации приложите: договор купли-продажи доли (подтверждает сумму дохода), документы о получении денег (расписка, выписка по счёту), свидетельство о праве на наследство (основание приобретения, дата открытия наследства). Выписка из ЕГРН необязательна: ФНС запросит сведения сама. Но её удобно использовать при заполнении кадастрового номера и проверки кадастровой стоимости: налоговая база не может быть ниже 70 % кадастра на 1 января года продажи.

Подавать документы проще через личный кабинет налогоплательщика. Если доли продаются по отдельным договорам, то каждый наследник подаёт собственную декларацию и самостоятельно заявляет налоговый вычет.

Какие особенности налогообложения возникают, если я продаю унаследованную квартиру по цене ниже кадастровой стоимости?

Я могу столкнуться с ситуацией, когда рыночная стоимость унаследованной квартиры при продаже окажется существенно ниже её кадастровой стоимости. Какие правила налогообложения применяются в таких случаях и нужно ли мне учитывать кадастровую стоимость при расчете НДФЛ, даже если фактическая цена сделки ниже?

Отвечает Пастухов Михаил

Да, если цена продажи квартиры ниже её кадастровой стоимости, то налоговая база по НДФЛ рассчитывается не из договорной цены, а из 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Эта величина автоматически принимается за доход, если фактическая выручка оказалась меньше.

Важный нюанс: регионы вправе повысить понижающий коэффициент 0,7 вплоть до 1. В связи с чем до сделки необходимо уточнить действующий коэффициент в вашем субъекте РФ, иначе доход посчитают, например, из 80 или 100 % кадастра.

Применение налогового вычета от этого не зависит. Каждый наследник (при раздельной продаже доли) вправе уменьшить свою налоговую базу на 1 000 000 рублей. Если 70 % (или иной региональный процент) от кадастровой стоимости доли не превышает 1 000 000 рублей, то после вычета налоговая база обнуляется, и налог платить не нужно.

Как распределяется налоговый вычет, если один из совладельцев уже использовал его ранее?

У меня возник вопрос: если я, как один из совладельцев унаследованной квартиры, уже когда-то использовала свой имущественный налоговый вычет на 1 млн рублей при продаже другой недвижимости, то повлияет ли это на право моей сестры получить аналогичный вычет при нашей совместной продаже? Или каждый совладелец имеет право на свой вычет независимо от предыдущего опыта?

Отвечает Пастухов Михаил

Ваш прошлый вычет на право сестры не влияет. Каждый налогоплательщик обладает личным правом на имущественные вычеты, и оно не зависит от налоговой истории другого совладельца.

По поводу повторного использования: ограничение «один раз в жизни» действует только для налогового вычета на покупку жилья. Для вычета при продаже такого запрета нет: его допустимо заявлять ежегодно по любым объектам, которыми вы владели меньше минимального срока. Единственное условие: общая сумма вычетов при продаже всей недвижимости за один календарный год не должна превышать 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ).

Таким образом, вы вправе повторно получить налоговый вычет до 1 000 000 рублей и в этом году, даже если пользовались им раньше. Главное — оформить продажу двумя отдельными договорами, чтобы лимиты применялись персонально к доходу каждой сестры.