Важно
КПРФ предлагает оплачивать простой по-другому 
Когда речь идёт о продаже доли в квартире, мало кто знает о преимущественном праве покупки, которое принадлежит другим собственникам. Это право закреплено ст. 250 ГК РФ и означает, что перед продажей постороннему лицу нужно предложить выкуп остальным совладельцам. Процедура кажется простой, но много собственников ошибается на этом этапе. Неправильное уведомление или его отсутствие могут привести к судебным спорам и оспариванию сделки. Разберёмся детально, как составить и отправить уведомление о продаже доли в соответствии с требованиями закона.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Перед продажей доли нужно письменно уведомить сособственников о предложении — это даёт им преимущественное право на выкуп.
- В уведомлении укажите ФИО получателя, адрес, точные данные квартиры и цену цифрами и прописью.
- Отправьте письмо почтой с описью вложения, через нотариуса или лично под расписку.
- Если не знаете владельцев, можно заказать выписку из ЕГРН и направить уведомление по найденным данным или по адресу квартиры.
- Ждать нужно минимум месяц. Если никто не ответит, можно продать постороннему, но не дешевле заявленной суммы; письменный отказ даёт право продать сразу.
Преимущественное право покупки доли: как это работает
Преимущественное право покупки доли в недвижимости — это правовой механизм, который гарантирует сособственникам возможность приобрести продаваемую часть квартиры на тех же условиях, что и посторонним лицам, но до продажи объекта последним (ст. 250 ГК РФ).
Рассмотрим конкретный пример для понимания этого механизма.
Квартира находится в долевой собственности у трёх лиц: первый владеет одной пятой долей (1/5), второй и третий владеют по две пятых (2/5 каждый). Если один из собственников, обладающий долей в размере 2/5, решит продать свою часть квартиры, то остальные два владельца (у кого по 1/5 и 2/5) получают преимущественное право на выкуп этого имущества.
Преимущественное право при покупке реализуется следующим образом:
Этап 1. Продавец долевого актива обязан направить письменное уведомление другим сособственникам с конкретным предложением о выкупе. Это письмо не просто формальность, а основной документ, подтверждающий соблюдение права на преимущественную покупку.
Этап 2. Отправитель уведомления о преимущественной покупке ожидает ответа в течение календарного месяца со дня извещения о предстоящей продаже. Если какой-либо из других владельцев долей изъявил желание её приобрести, то вправе рассчитывать на покупку доли на предложенных условиях. Реализация такого преимущества — это право собственника, которое нельзя игнорировать.
Используйте калькулятор расчета доли в квартире:
Как грамотно составить уведомление о продаже доли недвижимости в целях реализации преимущественного права на выкуп
Один мой знакомый решил продать свою часть в квартире без помощи юристов. Он прочитал в интернете, что других сособственников следует уведомить о предстоящей продаже доли, но не разобрался, как это правильно оформить. В результате он позвонил второму владельцу по телефону и рассказал о намерении продать свою долю. После этого имущество он продал третьему лицу. Но второй собственник, узнав, за какую сумму была реализована продажа, решил через суд оспорить покупку и потребовать признания себя покупателем. История показывает, насколько важно документировать факт уведомления других сособственников о грядущей продаже.
Хотя законодательство не устанавливает строгой формы для письма о продаже доли, исходя из сложившейся практики, следует включить в письмо следующие элементы:
- Данные получателя: полностью фамилия, имя и отчество сособственника, который обладает преимущественным правомочием, адрес его регистрации или фактического места проживания.
- Описание объекта недвижимости: полный адрес квартиры, её общая площадь, жилая площадь, кадастровый номер и реестровый номер.
- Точная стоимость покупки: сумма указывается как цифрами, так и прописью.
- Другие существенные условия сделки при покупке: сроки передачи доли покупателю, информация о наличии задолженности по коммунальным платежам и иные значимые условия, которые вы предлагаете при реализации преимущественного права на покупку доли.
Образец уведомления собственников
Пример уведомления долевых собственников о продаже
Как передать уведомление собственникам долей в недвижимости
После составления письма о продаже доли, необходимо его надлежащим образом доставить владельцам других частей в квартире.
Сегодня допустимо несколько способов передачи уведомления о преимущественном праве:
Первый способ — отправка почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения или почтовая телеграмма.
Второй способ — направление через нотариуса, что даёт наиболее надёжное подтверждение надлежащего уведомления о преимущественном праве на покупку.
Третий способ — передача письма непосредственно лично получателю под расписку, в которой собственник подтверждает получение информации о предстоящей продаже доли.
Что делать, если не знаешь собственников или с ними нет связи
Если вам неизвестны данные других сособственников доли в квартире, то необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на объект недвижимости. В этом документе будут отражены полные фамилия, имя и отчество всех владельцев долей.
Выписку вы вправе заказать в МФЦ или через онлайн-сервисы Росреестра. В выписке вы найдёте информацию о каждом собственнике доли и сможете правильно адресовать уведомление.
Подробнее: как сделать выписку из ЕГРН через МФЦ
Для надлежащего уведомления о праве на преимущественную покупку требуется не только знание ФИО сособственников, но и корректный адрес доставки письма о продаже доли.
Если вам известен адрес проживания владельца доли, то направляйте уведомление по нему. Если адрес неизвестен, то письмо о покупке следует отправить по адресу нахождения самой квартиры, в которой продаётся объект. Нотариус при отсутствии известного адреса собственника доли направит письмо о праве на преимущественную покупку по месту нахождения недвижимого имущества согласно рекомендациям, указанным в Письме ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3.
Уведомление отправлено. Что дальше?
После отправления письма о продаже начинается процесс ожидания. Если в течение одного месяца со дня уведомления никто из лиц, обладающих преимущественным правом покупки доли, не выразит желание приобрести продаваемый долевой объект, то вы получите право продать жилую часть квартиры постороннему лицу. Но цена продажи не должна стать ниже той суммы, которую вы предложили другим совладельцам при реализации их преимущественного права на покупку. Недопустимо снижать стоимость сделки ниже заявленной в письме о преимущественной покупке цены продажи.
Вместе с тем вы вправе не ждать месяц и перейти к оформлению сделки раньше, но только при условии, что другие совладельцы письменно подтвердили отказ от реализации преимущественного права на покупку. Их письменный отказ от права — это безусловное основание для быстрого завершения сделки с потенциальным покупателем, даже если календарный месяц ещё не истёк. Таким образом, право на преимущественную покупку может быть либо реализовано либо законным образом отклонено в письменной форме.
Может пригодиться: как составить договор купли-продажи доли в квартире
