Важно
Росстат обновил формы отчётности по численности и зарплате 
В России довольно часто встречаются ситуации, когда человек в течение одного года продаёт старую квартиру и приобретает новую. Такое совпадение, а именно взаимозачёт, позволяет оптимизировать налоги за счёт использования имущественных вычетов и при реализации недвижимости, и при её покупке. Разберёмся, как это работает, какие есть нюансы и что важно учесть, если продаёте и покупаете жильё в одном налоговом периоде.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Если продать и купить квартиру в одном году, можно уменьшить налог на доход от продажи за счет вычета при покупке.
- Такой взаимозачёт разрешает заплатить меньше, чем если бы сделки были в разные годы.
- Вычет уменьшается на сумму уже возвращённого НДФЛ, которую за вас перевёл работодатель.
- Для этого нужно до конца апреля следующего года подать налоговую декларацию и собрать определенные документы.
- Всё это делается через сайт налоговой или лично, главное — не пропустить срок подачи.
Продали и купили квартиру одновременно? Сделайте взаимозачёт НДФЛ
Если обе сделки — продажа и приобретение квартиры — оформлены в одном календарном году, то вы имеете право уменьшить налог с продажи на сумму вычета, причитающегося при покупке.
Читайте: как получить налоговый вычет за покупку квартиры
Такие условия можно трактовать как взаимозачёт. Если же даты сделок относятся к разным налоговым периодам, то налог сначала придётся заплатить, а вернуть позже его часть возможно только через обращение за имущественным возвратом отдельно.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения). Используйте эти инструкции бесплатно.
Суть взаимозачёта налогов при покупке и продаже жилья
Доход, возникший у вас при продаже недвижимости, облагается 13 % НДФЛ. Это правило действует, если недвижимость находилась в собственности менее минимально установленного срока (от 3 до 5 лет). Если минимальный срок выдержан (например, при получении квартиры в наследство, в дар от родственников, после приватизации, по договору ренты или при продаже «первой» квартиры после покупки второй в течение 90 дней), то налог платить не потребуется.
В остальных случаях заявляется имущественный возврат: из общей суммы дохода вычитаете 1 000 000 рублей (или расходы на приобретение) и налог платите только с оставшейся суммы. Помимо этого, если в том же календарном налоговом периоде вы приобрели новую квартиру, то вправе воспользоваться вычетом в размере до 2 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ) — с возвратом до 260 000 рублей НДФЛ.
Обращаю внимание, что фактически вернуть получится только ту сумму НДФЛ, которую за год удерживал и уплатил ваш работодатель.
Например, если с вашей зарплаты за это время удержали 120 000 рублей, то вернуть больше этой суммы не получится, даже когда вычет на покупку квартиры позволяет.
Пример расчёта
Допустим, в 2024 г. вы продали квартиру, полученную по наследству, за 5 000 000 рублей и тут же купили новое жильё на 6 000 000 рублей. Ранее имущественный возврат не заявлялся. В таком случае налог рассчитывается так: 5 000 000 (продажа) — 1 000 000 (вычет при продаже) — 2 000 000 (вычет при покупке) = 2 000 000 рублей. С этих 2 000 000 и рассчитывается НДФЛ. Это взаимозачёт.
Если квартира была подарена матерью и вы её продаёте в том же году, когда покупаете новое жильё, то из суммы от продажи дополнительно могут вычитаться расходы на приобретение матерью (абз. 18, 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), и применяется вычет 2 000 000 рублей по покупке. Это тоже можете трактовать как взаимозачёт.
Используйте калькулятор налогового вычета при покупке квартиры:
Как оформить такой взаимозачёт
Не позднее 30 апреля года, идущего за годом совершения сделок, необходимо заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ. Оплатить налог — до 15 июля того же года (ст. 229 НК РФ).
Может пригодиться: как заполнить 3-НДФЛ для получения налогового вычета
Если обе операции проведены в течение одного календарного года, то их необходимо указать в одной декларации, и вы вправе совместить вычеты для оптимального расчёта налога.
Пример: вы продали и купили недвижимость в 2025 г. — декларацию сдаёте до 30 апреля 2026 г., налог перечисляете до 15 июля 2026 г.
Необходимые документы по налоговому взаимозачёту при:
- продаже: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи/право собственности, платёжные документы, справка 2-НДФЛ (о доходах и вычетах) с места работы;
- покупке: договор купли-продажи или ДДУ, документы о праве собственности, платёжки;
- ипотеке: кредитный договор, справка банка о выплаченных процентах, документы на распределение вычета между супругами (если применимо).
Всю документацию по взаимозачёту в декларации подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в своей инспекции.
Разберём пример самостоятельного заполнения декларации 3-НДФЛ на бумажном бланке
