Как сэкономить на налогах при продаже квартиры в ипотеку?

Навигация

Здравствуйте! С вами Алёна Яковлева, управляющий партнёр компании «РосКо — Консалтинг и Аудит».

Если квартира в ипотеке, продать её сложно. Требуется согласование с банком и соблюдение законодательных норм. Нужно учитывать и рыночные реалии. Как получить разрешение кредитора? Можно ли переоформить долг на покупателя? Какие налоги придётся заплатить? У собственников возникает много вопросов.

В этом видео мы разберём рабочие способы продажи залоговой недвижимости, дадим пошаговый алгоритм действий и озвучим актуальные требования закона.

Какие рабочие способы продажи квартиры в ипотеке существуют?

Продажа квартиры с обременением требует тщательной подготовки. Ключевой участник сделки — банк. Залоговую недвижимость контролирует кредитор, любая операция должна быть согласована. Есть методы, которые помогут продать квартиру в ипотеке без нарушений.

Самый простой вариант — досрочное погашение кредита. Когда задолженность погашена полностью, банк снимает обременение, и собственник получает право свободно распоряжаться жильём. Но для этого нужны средства, а они есть далеко не у всех заёмщиков.

Можно переоформить кредит на покупателя. Банк проверит финансовую состоятельность нового заёмщика и перезаключит договор. Если покупатель готов взять на себя обязательства — это хороший выход. Например, в 2023 году четверть сделок с ипотечной недвижимостью в Москве прошла через переоформление.

Есть вариант использовать для погашения займа средства покупателя. Деньги переводятся на аккредитивный счёт — это защищает обе стороны. После подтверждения оплаты банк снимает обременение.

Следующий метод — рефинансирование в другом банке. Новый кредит погашает старый, разница покрывается за счёт покупателя. Например, клиенты Сбербанка часто обращаются в ВТБ для рефинансирования под более низкий процент.

Есть и крайняя мера — продажа через суд. Её используют в случаях, когда банк необоснованно отказывает в сделке. В 2023 году Арбитражный суд Москвы удовлетворил 40% исков против кредиторов.

Как продать квартиру в ипотеке?

Очень важно соблюдать этапы сделки. Ошибки могут привести к штрафам со стороны банка и признанию договора недействительным. Запоминайте алгоритм действий.

1. Уведомляем банк, направляем заявление о намерении продать квартиру. Кредитор обязан рассмотреть запрос в течение 10 рабочих дней.
2. Получаем выписку из ЕГРН — единого госреестра недвижимости. Этот документ подтвердит отсутствие дополнительных обременений, например ареста. Заказать его можно через сайт Росреестра.
3. Ищем покупателя и согласовываем цену. Рыночную стоимость можно проверить на порталах ЦИАН или Яндекс.Недвижимость. Учтите: банк может потребовать независимую оценку, если цена ниже остатка долга.
4. При подписании предварительного договора укажите условие: «Сделка действительна после одобрения банком». Это защитит от претензий, если кредитор откажет.
5. Оформляем сделку у нотариуса. С 2023 года это обязательное условие для ипотечных сделок. Услуга стоит примерно полпроцента от цены квартиры.

Какие советы дают эксперты?

Продажа квартиры в ипотеке — многоэтапный процесс. Любая ошибка может обернуться финансовыми потерями или судебными спорами. Успех сделки зависит от подготовки и знания «подводных камней». Эксперты в области недвижимости и юриспруденции помогут сделать риски минимальными.

Юристы и риелторы выделяют ключевые моменты, которые продавец часто упускает из вида. Например, проверка договора ипотеки. Некоторые банки, к примеру, Сбербанк, включают пункт о запрете продажи без их согласия. Нарушение условия грозит штрафом до 5% от суммы долга.

Хороший совет — использовать аккредитив. Это гарантия, что деньги покупателя поступят в банк, а не на ваш счёт. Схему можно согласовать через банк-посредник.

Не забудьте убедиться в снятии обременения — по закону банк обязан предоставить справку в течение пяти дней после погашения кредита. Задержки случаются редко, но этот процесс лучше контролировать.

Плохая идея — скрывать ипотеку от покупателя. Это может привести к судебным спорам. По данным Мосгорсуда, в 2022 году с нераскрытым обременением было связано 15% исков о расторжении договоров купли-продажи.

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке?

Законность сделки зависит от правильной подготовки документов. Затормозить этот процесс может отсутствие единственной справки. Основной пакет включает в себя:

• паспорта продавца и покупателя;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности и отсутствие арестов;
• разрешение банка — письменное согласие кредитора на сделку;
• кредитный договор и график платежей — для проверки остатка долга;
• нотариальное согласие супруга, если квартира приобретена в браке;
• технический паспорт — по требованию некоторых банков для оценки состояния жилья;
• справку из Пенсионного фонда России — если использовался материнский капитал.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в ипотеке?

Налоговые обязательства зависят от срока владения недвижимостью. Если квартира в собственности менее пяти лет, продавец обязан заплатить НДФЛ — налог на доход физических лиц. Это 13% от суммы, превышающей один миллион рублей.

То есть при продаже квартиры за 6 миллионов рублей вы заплатите 650 тысяч налога. Эту цифру можно уменьшить, если включить в расходы проценты по ипотеке. Например, если вы выплатили банку 2 миллиона рублей процентов, налоговая база уменьшится на 390 тысяч рублей.

При покупке нового жилья можно использовать налоговый вычет.

Почему банк может отказать в продаже квартиры в ипотеке?

Отказы банков — распространённая проблема. Они случаются из-за низкой платёжеспособности покупателя, когда доход нового заёмщика не покрывает кредитную нагрузку. Банк не согласится на сделку, если вырученных средств недостаточно для погашения займа, то есть цена ниже остатка долга.

Если по текущему кредиту была даже одна просрочка — это тоже может стать поводом для отказа. Отдельный пункт — юридические риски. Например, если квартира находится в залоге у другого кредитора.

Как продать квартиру в военной ипотеке?

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, связана с особыми правилами. Продать жильё, приобретённое по накопительной ипотечной системе для военнослужащих, можно только через три года после оформления в собственность.

Но есть исключение: если военнослужащего переводят в другой регион, срок владения может не учитываться.

Итоги

Продажа квартиры в ипотеке требует знания законов, чёткого взаимодействия с банком, покупателем и государственными органами. Соблюдение сроков, подготовка документов и учёт нюансов (например, военной ипотеки) помогут избежать финансовых потерь и юридических конфликтов.

Вот и всё! Жаждете узнать больше? Плейлист «Налоги, бухгалтерия» станет вашим незаменимым помощником в мире учёта. Наши видео проведут вас через все нюансы налогов и бухгалтерии. Подписывайтесь и не пропустите новые выпуски!

Спасибо, что досмотрели видео до самого конца! С вами была Алёна Яковлева. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе — будь с РосКо!

Полезные материалы от RosCo:

• Сайт компании: https://rosco.su/
• YouTube канал: RosCo | Consulting & audit — YouTube
• ВКонтакте: RosCo | Consulting & audit (vk.com)
• Telegram: Telegram: Contact @roscoaudit
• Дзен: RosCo | Consulting & audit | Дзен (dzen.ru)