Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Оглавление

Ч.1 статьи 460 ГК РФ

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Ч.2 статьи 460 ГК РФ

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Есть ли у покупателя возможность оспорить сделку и вернуть деньги, если он приобрел квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Статья 460 ГК РФ указывает на обязанность продавца передать покупателю товар, не обремененный правами третьих лиц, либо поставить покупателя в известность относительно такого обременения и получить его согласие. Первое, что необходимо выяснить в описанной ситуации: знал или должен ли был знать покупатель о правах третьего лица (банка) на квартиру. В суде продавцу необходимо доказать факт того, что покупатель был предупрежден о нахождении квартиры в залоге и согласился, несмотря на это, её приобрести. Если в договоре купли-продажи указано (обычно продавец делает это мелким шрифтом), что имущество обременено залогом, а покупатель, не читая, подписал такой документ, то шансов расторгнуть договор закон не оставляет. Если же в договоре обременение не упоминается, в результате чего и сам покупатель, и банк узнали о нем уже после перехода права собственности на имущество, то такой договор можно расторгнуть. Действующая редакция ст 460 ГК РФ признает неисполнение продавцом своей обязанности по оповещению покупателя о праве банка на квартиру основанием для расторжения договора. Однако, в статье 460 ГК РФ ничего не говорится о последствиях передачи продавцом такого товара и о том, есть ли у покупателя право требовать возмещения причиненных ему этим действием убытков. По закону, обязанность по несению залоговых обязательств вместе с правом собственности переходит к новому владельцу квартиры. Банк на законных основаниях может отнять квартиру у нового владельца, если бывший её собственник перестанет оплачивать свои долги. Чаще всего именно поэтому обремененная залогом квартира и продается по-тихому. За долги бывшего собственника ответит другой человек. Исходя из материалов судебной практики, у обманутого покупателя есть право оспорить совершенную сделку и потребовать в судебном порядке возврата уплаченной стоимости и возмещения сопутствующих убытков. Сокрытие факта залога продавцом можно расценить как мошенничество, и потребовать от него оплаты долгов под угрозой уголовного преследования. Далеко не всегда обманутый покупатель может отстоять свои права в суде. Самый надежный способ обезопасить себя от покупки находящейся в залоге квартиры - внимательное изучение документов, и обязательный запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если квартира обременена залогом, это будет отражено в выписке из ЕГРП.

Можно ли признать договор купли-продажи квартиры недействительным, если после заключения сделки выясняется, что квартира сдана в аренду?

Пункт 1 ст 460 ГК РФ устанавливает для продавца обязательство по передаче товара покупателю свободным от прав третьих лиц. Существенность обременения в этом случае значения не имеет. Договор аренды дает право арендатору на использование недвижимого имущества. Само по себе использование помещения арендатором обременяет вещные права арендодателя-собственника. Однако, по закону, наличие заключенного договора аренды на момент продажи квартиры не обязательно будет доказывать нарушение продавцом ст 460 ГК РФ. В описанном случае решающее значение будет иметь срок действия арендного договора. В соответствии со ст 609 ГК РФ, договор аренды подлежит государственной регистрации. Но это происходит не во всех случаях. Для договоров, срок действия которых менее одного года, государственная регистрация не требуется (ст 651 ГК РФ). Чаще всего собственники жилых помещений и арендаторы заключают именно такие договоры, для того чтобы не утомлять себя процедурой гос-регистрации. Таким образом, если на момент продажи квартиры имелся действующий арендный договор с третьим лицом, сроком действия менее года, то сделку будет признана свободной от прав третьих лиц. Сведений о таком арендном договоре не будет в ЕГРП, то есть доказать в суде права арендатора на использование помещения не представляется возможным. Если же договор аренды квартиры был заключен на срок, длиною более года, и, соответственно, подлежал гос-регистрации, то суд может удовлетворить требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, на основании п 1 ст 460 ГК РФ.

Имущество было передано учреждению на основании права оперативного управления. Есть ли возможность у собственника его продать?

В ст 460 ГК РФ говорится, что собственник может продать имущество только свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сам покупатель на это согласен. Формулировка заставляет задуматься о том, что понимать под любыми правами третьих лиц. В контексте данной статьи, это только те права, которые не ограничивают полномочия самого собственника по распоряжению имуществом. Следовательно, ответ на поставленный вопрос отрицательный, так как право оперативного управления имуществом, переданное собственником некому учреждению, ограничивает право собственника этим имуществом распоряжаться. Собственник вправе лишь изъять неиспользуемое имущество и только после этого распорядиться им по своему усмотрению. А учреждению, которому передается право оперативного управления, вместе с этим правом переходит и право владеть помещением. Следует отметить, что само понятие оперативного управления подразумевает, что государство передает имущество какому-либо казенному предприятию или учреждению, оставляя за собой право собственности. Оперативное управление подразумевает возможность учреждения в ограниченных рамках владеть и распоряжаться переданным имуществом. Продавая такое помещение, не изъяв его предварительно из оперативного управления, собственник нарушает нормы законодательства. Иначе законодательство трактоваться не может, так как это допускало бы факт продажи чужого имущества, являющийся невозможным.