Важно
Минфин обновит КБК на 2027–2029 годы 
Росреестр отказал в регистрации права собственности: что делать
Право собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Осуществляют ее органы Росреестра. Иногда заявитель получает отказ в регистрации перехода права собственности. Разберем, в каких случаях Росреестр вправе отказать в регистрации и что делать.
Содержание
Коротко о главном: 5 пунктов
По каким основаниям Росреестр может отказать в регистрации
В госрегистрации права собственности Росреестр отказывает в одном-единственном случае. Отказ выносят, если регистрацию предварительно приостановили. За отведенный регистрирующим органом срок заявитель не устранил причины приостановки. Это закреплено ч. 1 ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.
Причины, по которым госрегистрация приостанавливается, перечислены в ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Этот перечень включает в себя более 60 причин приостановки. На практике наиболее часто регистрация перехода права собственности приостанавливается по таким причинам:
- Не представлена вся необходимая для госрегистрации документация. Например, отказ долевых сособственников от преимущественной покупки доли.
- Не представлены подлинники документов. Например, приложена только копия свидетельства о праве на наследство, без оригинала.
- Документы не соответствуют требованиям законам по форме или содержанию. К примеру, договор дарения недвижимости заключен в простой письменной форме, а требуется обязательная нотариальная. Или, например, договор купли-продажи не содержит данных, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости, не указаны реквизиты документов, удостоверяющие полномочия представителей.
- В представленной документации содержатся недостоверные сведения. Например, неправильный кадастровый номер объекта недвижимости.
- Недостатки доверенности. Когда сделка совершается через представителя, ее регистрацию могут приостановить по таким причинам. Например, в доверенности не указаны полномочия на подписание договора или подачу документов в Росреестр. Или, к примеру, срок доверенности истек.
- Заявитель, указанный как собственник, не имеет прав на отчуждаемый объект недвижимости или не вправе им распоряжаться. Например, квартира куплена в браке и является совместной собственностью супругов. Зарегистрирована на одного из них (титульный собственник). Если после смерти такого титульного собственника переживший его супруг заключит сделку, не оформив свои права через нотариуса, то регистрацию приостановят.
- В ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельных участков. С 01.03.2025 не проводятся регистрационные действия сделок с земельными участками, которые не прошли межевание. Также не получится зарегистрировать права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на неотмежеванных участках.
Может пригодиться: как оформить межевание земельного участка через МФЦ
Если после сдачи документов регистратор обнаружит какую-либо из причин, указанных в ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, госрегистрацию приостановят. Об этом выдадут соответствующее уведомление. В таком уведомлении укажут:
- Причину приостановки.
- Дату, до которой приостанавливается осуществление действий по госрегистрации. Срок приостановки — не более трех месяцев (ч. 2 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).
- Разъяснение, что в случае, если в течение срока приостановки не устранить причины, которые ее повлекли, в государственной регистрации перехода права собственности откажут.
Уведомление о приостановке государственной регистрации выдается (высылается) заявителю не позднее рабочего дня, который следует за днем принятия решения о приостановке. В срок, на который приостановлена госрегистрация, заявитель вправе устранить причины такой приостановки.
Как узнать причину отказа в регистрации права собственности
При отказе в госрегистрации заявителю направляется соответствующее уведомление. Из этого уведомления вы и сможете узнать причины приостановления и последующего отказа в государственной регистрации. Также в уведомлении разъясняется право обжаловать отказ в судебном порядке и указывается, что отказ не препятствует повторному обращению за государственной регистрацией перехода права собственности.
Как исправить ошибки и возобновить регистрацию в Росреестре
Способы исправления зависят от того, по какой причине приостановлена госрегистрация. Рассмотрим их в таблице:
| Причина приостановки | Способ устранения |
|---|---|
| Договор не соответствует действующему законодательству по форме | Оформить договор в форме, требуемой законом. Так, если по закону требуется нотариальная форма, удостоверить договор у нотариуса |
| Договор не соответствует действующему законодательству по содержанию | Внести в договор недостающие сведения |
| Не представлена вся необходимая для госрегистрации документация | Представить недостающие документы |
| Не представлены подлинники документов | Представить оригиналы необходимых документов |
| В представленной документации содержатся недостоверные сведения | Исправить сведения на достоверные или представить уточняющие документы |
| Заявитель, указанный как собственник, не имеет прав на отчуждаемый объект недвижимости или не вправе им распоряжаться | Оформить надлежащим образом права собственности на отчуждаемый объект недвижимости и представить в Росреестр подтверждающие документы |
| Недостатки доверенности | Оформить новую доверенность на представителя |
| В ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельных участков | Провести межевание земельного участка и внести сведения о местоположении границ в ЕГРН |
Когда ошибки устранены в течение срока приостановления госрегистрации, достаточно представить в Росреестр недостающие документы. В таком случае госрегистрацию возобновят и зарегистрируют переход права собственности.
На практике я часто сталкиваюсь с тем, что после отказа в регистрации подают повторно, не оплатив госпошлину. Один из моих клиентов хотел обращаться в суд. Он полагал, что, поскольку государственная услуга по регистрации ему не была оказана, он не должен оплачивать госпошлину повторно. Но дело состоит в том, что госпошлина, при отказе в государственной регистрации, не возвращается. Это подтверждается Письмом Минфина России № 03-05-06-03/9318 от 15.02.2018. Госпошлину придется оплатить по новой.
Как обжаловать отказ в регистрации права, если он, по вашему мнению, неправомерен
Если вы считаете отказ в госрегистрации неправомерным, то вправе обжаловать его в судебном порядке.
Обращаться необходимо:
- В арбитражный суд. Когда обжалуется отказ, выданный юрлицам или ИП в регистрации перехода прав на недвижимость, которая используется в предпринимательских целях. Обжалование производится по правилам гл. 24 АПК РФ.
- В суд общей юрисдикции — при обжаловании отказа, выданного физическим лицам, а также юрлицам при регистрации прав на недвижимость, которая не используется в предпринимательской деятельности (например, некоммерческим организациям). Обжалование производится по правилам гл. 22 КАС РФ.
По общему правилу обжаловать отказ Росреестра в госрегистрации вы вправе в течение трех месяцев. Исчислять этот срок необходимо с момента получения уведомления об отказе.
Необходимо оформить в арбитражный суд заявление, в районный суд — административное исковое заявление. В них указать:
- Название суда, куда обращаетесь.
- Данные заявителя (административного истца).
- Наименование территориального органа Росреестра, которым отказано в государственной регистрации.
- Реквизиты решения об отказе — дата и номер.
- Какие права и интересы нарушены таким отказом.
- Нормативно-правовые акты, которым, по вашему мнению, не соответствует отказ.
- Требование признать решение об отказе незаконным и отменить.
- Перечень прилагаемых документов.
Необходимо оплатить госпошлину. Ее размер составляет:
- при обращении в арбитражный суд: 50 000 руб. для юрлиц, 10 000 руб. для ИП (пп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
- при обращении в районный суд общей юрисдикции — 3000 руб. для физлиц, 15 000 руб. для юрлиц (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Читайте также: когда запись о праве собственности может быть признана недействительной
