Важно
Декларацию по УСН следует подавать по новой форме 
Чаще всего, когда имущество приобретается мужем и женой в период брака, оно оформляется на кого-то одного из них и переходит в общую совместную собственность. Но возможен и иной вариант — приобретение сразу с оформлением на обоих супругов. Разберемся в нюансах и преимуществах каждого из этих способов покупки.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Когда супруги покупают жильё в браке, его можно оформить как совместное или как долевое.
- Если выбрать первый вариант, то в документах пишут только одного владельца, но оба имеют равные права.
- При долевом варианте заранее решают, какая часть квартиры принадлежит каждому.
- Есть риск, что один из супругов без согласия второго может продать или подарить жильё, если оно записано только на него.
- Режим владения можно поменять, заключив соглашение у нотариуса или обратившись в суд, если не удаётся договориться.
Совместная собственность и долевая собственность: разбираем нюансы
Покупка квартиры и иного имущества в период брака может оформляться супругами следующим образом:
В совместную собственность
В таком случае покупателем в договоре купли-продажи указывается один из супругов, на него оформляется право собственности, и он указывается Росреестром собственником в ЕГРН (титульный собственник). Но в силу положений ст. 34 СК РФ такое имущество является совместной собственностью супругов, т.к. приобретено в браке. Они имеют на него равные права, если брачным договором не установили иное (к примеру, другое соотношение долей).
При совершении сделок с такой квартирой (например, ее продажа или дарение) договор подписывает супруг, являющийся титульным собственником, для этого он обязан получить нотариальное согласие второго супруга. При неполучении такого согласия (что не является препятствием для госрегистрации сделки в Росреестре), второй супруг вправе такую сделку оспорить.
При разделе имущества, нажитого в браке (до или после развода), потребуется оформлять раздел с решением вопроса о выделе доли в собственности второму супругу или выплате ему компенсации. Этот вопрос решается следующими путями:
- заключение нотариального брачного договора (до развода);
- нотариальное соглашение о разделе (как до, так и после развода);
- через суд, если муж и жена не смогли решить вопрос мирно.
По теме: разбираем нюансы совместной собственности супругов
В долевую
В таком случае при приобретении имущества в договоре сразу устанавливаются доли каждого из супругов. По 1/2, когда на покупку затрачены общесупружеские средства, или иное распределение долей — в случае когда муж или жена вкладывают в покупку личные средства (например, от продажи подаренного или унаследованного имущества, денег, внесенных на счет в банке до заключения брака и т.п.).
Договор купли-продажи квартиры супругами в долевую собственность
Для совершения сделок супруги, как собственники долей, не обязаны спрашивать согласие друг друга. Применению в таком случае подлежат нормы не семейного, а гражданского законодательства. Так, подарить свою долю каждый из супругов может третьим лицам без согласия другого, а продать получится только с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ, т.е. надо предложить совершить покупку доли сначала второму супругу.
При разводе раздел такого имущества не производится, т.к. муж и жена фактически его произвели, определив доли каждого из них при покупке квартиры.
Необходимо учитывать один важный нюанс: в случае возникновения споров, суд признает договор купли-продажи фактическим соглашением о разделе имущества супругов только в случае его заключения в нотариальной форме в соответствии с требованиями положений п. 2 ст. 38 СК РФ. Т.о., если стороны установили неравные доли при приобретении квартиры договором купли-продажи в письменной форме, то, в случае возникновения спора по разделу имущества, доли мужа и жены суд может признать равными (если брачным договором не предусмотрено иное).
Как лучше оформлять квартиру при покупке — в совместную или в долевую собственность
Как правильнее — каждый решает для себя сам, поскольку в любой ситуации есть нюансы, которые необходимо учитывать. На мой субъективный взгляд практикующего адвоката, занимающегося делами о разделе супружеского имущества, удобнее оформление приобретения квартиры в период брака в долевую собственность, т.к. это позволяет:
- Уже в момент покупки определить долю каждого из супругов, что не требует в последующем документального или судебного оформления раздела.
- Не выделять супружескую долю у нотариуса в случае смерти супруга, который является титульным собственником.
- Избежать возможного недобросовестного поведения титульного собственника, который совершает отчуждение совместно нажитой квартиры без получения согласия второго супруга.
Т.о., изначальное оформление долевой собственности при приобретении квартиры позволит сэкономить время, деньги и нервы на последующие нотариальные оформления и судебные разбирательства.
Подробнее: как составить брачный договор с условием об ипотеке
Квартира при покупке оформлена на одного из супругов. Есть ли риски?
С такой ситуации возможны такие риски. Супруг, являющийся титульным собственником, может действовать недобросовестно и продать, подарить или иным образом произвести отчуждение квартиры, покупка которой совершена в период брака на общие супружеские средства, без получения согласия второго супруга. Отсутствие такого согласия не является препятствием для госрегистрации сделки в Росреестре, который лишь вносит в ЕГРН запись, что сделка проведена без согласия супруга. В таком случае супруг, который не давал согласия на отчуждения квартиры, вправе такую сделку признать недействительной в судебном порядке (п. 3 ст. 35 СК РФ) или требовать выплаты компенсации.
Почитайте: сложности раздела совместно нажитого имущества
Можно ли изменить режим собственности на жилье после покупки
Да, муж и жена после приобретения квартиры и оформления ее в собственность на имя одного из них вправе изменить режим совместной собственности на долевую. Это возможно сделать следующим образом:
- во внесудебном порядке. У нотариуса заключаются брачный договор или соглашение о разделе, в которых прописывается, кому из супругов какая доля квартиры переходит в собственность. Соотношение долей разрешено любое по договоренности мужа и жены;
- в судебном порядке. Если один из супругов на изменение режима совместной собственности не согласен, то второй вправе обратиться в суд. Сделать это можно как в период брака, так и после его расторжения.
Подробнее про изменение режима совместной собственности
Покупка жилья в совместную собственность: частые вопросы
-
В чем состоит разница между приобретением квартиры в долевую и совместную собственность супругов?
При долевой собственности доли каждого из них определены, при владении и распоряжении действуют нормы гражданского законодательства, при совместной — не определены и считаются равными, при владении и распоряжении действуют нормы семейного законодательства.
-
Как желательно оформлять квартиру при покупке: в совместную или в долевую собственность?
Как лучше, каждый решает для себя сам. Но оформление в долевую собственность позволяет избежать недобросовестного поведения титульного собственника по отчуждению квартиры без согласия второго супруга и не производить раздел в случае развода.
-
Существуют ли риски при приобретении квартиры на одного из супругов?
Да, есть риск его недобросовестного поведения по отчуждению квартиры без согласия второго супруга. В таком случае придется признавать сделку недействительной в судебном порядке или требовать выплаты компенсации.
-
Можно ли изменить режим собственности на жилье после покупки?
Да, при согласии мужа и жены — во внесудебном порядке, путем заключения у нотариуса брачного договора или соглашения о разделе, при несогласии одного из них — в судебном порядке.
