Может ли арендатор заключить договор с УК напрямую и платить за все эксплуатационные услуги, минуя арендодателя?
Ко мне обратился клиент с запросом на заключение сделки по аренде нежилых помещений, где на арендатора будут возложены обязанности по заключению договора управления с УК. Представитель управляющей организации пояснил, что в любом случае они намерены выставлять счета и акты только на собственника. Мой клиент — арендодатель настаивает, чтобы арендатор оплачивал коммунальные и эксплуатационные услуги самостоятельно напрямую в УК. Можно ли так сделать?
Правомерно ли возложить на арендатора оплату всех коммунальных и эксплуатационных услуг
На сегодняшний день данной теме уделяется особое внимание не только в теории, но и на практике. Помимо обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, на лицо, арендующее недвижимое имущество, возложено бремя расходов на содержание арендованного имущества. В п. 2 ст. 616 ГК РФ ясно определено, что арендодатель вправе обязать арендатора возместить ему расходы на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг, так как их оплата относится к расходам на содержание имущества.
В контексте главного вопроса моего клиента волнует: можно ли заключить договор управления с УК напрямую, чтобы платить за все эксплуатационные услуги, минуя арендодателя? Разберемся с опорой на ГК РФ и судебную практику.
Возможно, вас заинтересуют темы:
Можно ли возложить на арендатора обязанность по заключению договора с УК
Изучив вопрос досконально, отмечу, что мне не удалось найти в законодательстве ни единой нормы, позволяющей наделить арендатора такой обязанностью. Предусмотренная ст. 616 ГК РФ норма неприменима, так как она не распространяется на отношения с лицами, которые не являются стороной аренды. Ссылка на то, что такая возможность вытекает из условий сделки, необоснованна, поскольку распространяется только на отношения сторон, а УК к данной сделке отношения не имеет.
Рассмотрим более детально, чем руководствуются суды в данном вопросе. Вот какими судебными актами я руководствовалась:
- постановление АС Дальневосточного округа от 17.03.2020 № Ф03-245/2020 по делу № А73-14112/2019;
- постановление АС Уральского округа от 28.08.2019 № Ф09-4980/19 по делу № А50-33144/2018;
- постановление АС Поволжского округа от 04.12.2018 № Ф06-39420/2018 по делу № А65-11993/2018.
По делу № А73-14112/2019 был рассмотрен спор, где истец обратился с иском к ответчику о взыскании оплаты услуг управления. В соответствии с условиями аренды ответчик был обязан обеспечить заключение сделки с УК, чего впоследствии сделано не было. Суды трех инстанций пришли к выводу о том, что ссылка на наличие договорного обязательства на стороне ответчика по заключению с УК сделки по управлению недвижимым имуществом несостоятельна.
В деле № А65-11993/2018 судом рассматривался аналогичный спор, где условиями договора на ответчика была возложена обязанность по заключению сделки с УК, но тот решил пренебречь данной обязанностью. Суд напомнил, что собственник помещения не обладает правом возлагать на иных лиц обязанность заключать сделки управления с УК. Таким образом, суд признал исковые требования необоснованными.
Аналогичным образом произошло в деле № А50-33144/2018, где данная обязанность тоже была возложена на конечного потребителя. Суд же пояснил сторонам спора, что на ответчика обязательства по заключению от своего имени сделки с УК возложены быть не могут, поскольку договор аренды регулирует отношения между истом и ответчиком, а УК к данной сделке отношения не имеет.
Часто задаваемые вопросы по теме
-
Можно ли возложить на арендатора оплату всех коммунальных и эксплуатационных услуг?
Да, данное право прямо предусмотрено пунктом 2 статьи 616 ГК РФ.
-
Правомерно ли возложить на арендатора обязанность по заключению договора с управляющей компанией?
Нет, такая возможность отсутствует. Как альтернативу я могу предложить заключить в свободной форме соглашение по внесению арендатором в УО оплаты всех коммунальных и эксплуатационных услуг.