Собрание собственников не может само изменить договор с управляющей компанией

Что произошло? Минстрой России в письме от 26.10.2026 № 66890-ДН/04 разъяснил, что решение общего собрания собственников (ОСС) об изменении договора управления многоквартирным домом (МКД) само по себе не меняет условия этого договора.

По части 5 статьи 46 ЖК РФ решение ОСС обязательно для всех собственников помещений в доме, включая тех, кто не участвовал в голосовании. Но изменение договора управления МКД, согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ, происходит по правилам гражданского законодательства: по пункту 1 статьи 450 ГК РФ для этого нужно согласие обеих сторон.

Собственники — лишь одна сторона договора управления, вторая — управляющая организация. Она вправе согласиться с условиями, которые предлагает ОСС, и подписать дополнительное соглашение, либо отказаться — тогда договор продолжает действовать в прежней редакции. Обязанности исполнять решение ОСС об условиях договора у управляющей организации нет. При этом её отказ не делает само решение собрания недействительным.

Проект дополнительного соглашения должен быть приложением к протоколу ОСС — это требуют пункты 14, 15 и 17 Требований, утверждённых приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Но отсутствие такого приложения само по себе не делает решение ОСС ничтожным, то есть недействительным без суда: для этого нужно отдельное основание по статье 181.5 ГК РФ, а оценку конкретного спора при наличии оснований даёт суд. Если же собрание провели или протокол оформили с существенными нарушениями, решение можно оспорить в суде.

Напомним, требования к оформлению протокола ОСС Минстрой обновил ещё в 2025 году. Ранее ведомство также разъясняло порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников.