Виды разрешенного использования земли: какие бывают и на что это влияет

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Что такое вид разрешенного использования земельного участка

Официальное понятие данного термина закреплено в статье 14.1 Земельного кодекса. Если простыми словами, то вид разрешенного использования — это перечень действий, которые собственнику разрешено совершать на своей земле (строить, сажать, торговать и т.д.). По сути, это показатель, который определяет, для чего следует использовать землю. Важно не путать ВРИ с категорией земель. Категория является более широким понятием, а ВРИ — это конкретные виды деятельности внутри определённой категории. Земельный кодекс выделяет всего 7 категорий земель, среди которых земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленности, лесного фонда и иные. Тогда как видов разрешенного использования гораздо больше и делятся они на три типа (ст. 14.1 ЗК):

• основные — выбираются владельцем самостоятельно, в пределах видов допустимых градостроительным или иным регламентом, действующими на территории, где находится надел;
• вспомогательные — это те виды, которые нужны для обслуживания основного. Они не требуют отдельного разрешения и не указываются в ЕГРН;
• условно разрешённые — это особый вид, который формально допускается в конкретной местности, но требует обязательного согласования с органами власти (например, построить АЗС в жилом квартале. Без разрешения использовать участок под этот вид нельзя, даже если он есть в списке).

Какие есть виды разрешенного использования земельных участков и чем на них можно заниматься

Перечень возможных ВРИ утвержден на законодательном уровне и прописан в классификаторе (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412). Документ делит все виды использования на 14 групп, каждой из которых присвоен код и дано описание разрешенных видов деятельности. Учитывая, что каждая из групп содержит десятки подвидов, я расскажу только об основных группах. Уточнить допустимые виды деятельности применительно к конкретному ВРИ всегда можно в открытом классификаторе Росреестра.

Сельскохозяйственное использование (код 1.0)

Эта группа охватывает всё, что связано с производством сельхозпродукции — от выращивания культур до содержания животных. Группа содержит 20 подвидов. Вот некоторые из них:

Растениеводство (1.1)

Здесь разрешено выращивание сельхозкультур, в том числе зерновых, овощей, картофеля, бахчевых. Разрешено возводить теплицы для их выращивания;

Садоводство (1.5)

Земли предназначены для выращивания плодовых деревьев, ягодных культур и винограда.

Животноводство (1.7)

Разрешено разведение крупного рогатого скота, свиней, птиц, пчел, рыб. Допускается размещать фермы, сенокосы и пастбища.

Жилая застройка (2.0)

Это самая востребованная группа для частных лиц. Подобные земли используются под строительство жилья. Вот некоторые из подвидов данной группы:

Индивидуальное жилищное строительство (2.1)

Разрешено построить отдельный жилой дом (не выше 3 этажей, до 20 м), разбить огород, поставить гараж и хозпостройки для собственных нужд.

Для ведения ЛПХ (приусадебный участок) (2.2)

Предназначены для выращивания сельхозпродукции и содержания скота. Когда участок расположен в границах населенного пункта, допустимо построить дом (ст. 4 закона № 112-ФЗ).

Блокированная жилая застройка (2.3)

Допускается размещение домов, блокированных с другими жилыми домами, с отдельными выходами (таунхаусы), с возможностью разведения сада и строительства гаража.

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)

Предусмотрен для строительства 4-этажных домов и ниже, включая мансарду.

Общественное использование объектов капстроительства (3.0)

Здесь собраны объекты социальной инфраструктуры: образования, медицины, культуры. Некоторые подвиды группы:

Социальное обслуживание (3.2)

Земли предназначены, в том числе для размещения домов для престарелых, интернатов, бесплатных ночлежек и других социальных объектов.

Здравоохранение (3.4)

Земли для строительства поликлиник, больниц, фельдшерских пунктов, станций переливания крови и т.д.

Культурное развитие (3.6)

Здесь строятся музеи, библиотеки, кинотеатры, дома культуры, выставочные залы.

Предпринимательство (4.0)

Данный ВРИ используется для размещения объектов капстроительства, предназначенных для осуществления коммерческой деятельности. Например, для строительства магазинов, кафе, гостиниц. Среди подвидов данной группы есть такие как:

Магазины (4.4)

Разрешено размещать капобъекты розничной торговли площадью торгового зала до 5000 м².

Общественное питание (4.6)

Подходят для размещения ресторана, кафетериев, столовой, бара.

Гостиничное обслуживание (4.7)

Допускается строительство гостиниц.

Узнайте, земли какой категории можно использовать под автомойку

Отдых (рекреация) (5.0)

Земельные участки, предназначенные для спорта, туризма и отдыха на природе. В качестве подвидов я бы выделила:

Спорт (5.1)

Размещаются объекты, непосредственно связанные с проведением спортивных событий или необходимые для проведения спортивных занятий. Например, стадион, футбольное поле или бассейн.

Причалы для маломерных судов (5.4)

Участки подходят для организации стоянки и обслуживания морских судов.

Производственная деятельность (6.0)

Земли, предназначенные для строительства капобъектов, необходимых при добыче и переработке полезных ископаемых. Подходят и при осуществлении деятельности по изготовлению вещей промышленным способом.

Транспорт (7.0)

Участки подходят для возведения вокзалов, портов, аэропортов, для размещения полос отвода дорог и объектов транспортной инфраструктуры.

Обеспечение обороны и безопасности (8.0)

Разрешено размещение зданий, непосредственно связанных с военной деятельностью, и проведением военных мероприятий. Например, для размещения военных университетов и академий, проведения военных учений, размещения военных частей и т.д.

Деятельность по особой охране и изучению природы (9.0)

Это земли под ботаническими садами, дендрариями, заповедниками и иными подобными объектами. В данную группу ещё входят такие подвиды как «Санаторная деятельность» и «Курортная деятельность».

Использование лесов (10.0)

К данному виду относятся земли, где разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, связанной с использованием лесных ресурсов. Например, деятельностью по вырубке и заготовке древесины, по выращиванию лесных насаждений и получению плодов (ягод) и других лесных ресурсов.

Водные объекты (11.0)

На этой территории размещены реки, озера, территориальные моря.

Земельные участки общего пользования (12.0)

На землях данного вида обычно располагаются улицы и дороги, тротуары, площади, набережные, велодорожки и объекты благоустройства.

Земельные участки общего назначения (13.0)

Такой ВРИ распространяется на участки общего пользования для определенной группы лиц. Например, в садоводческих или огороднических товариществах. На таких землях обычно расположены дороги внутри товарищества, общие ворота, заборы, водонапорные башни, детские и спортивные площадки в товариществах, территория для сбора мусора.

Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе (14.0)

На участках с подобным ВРИ разрешено размещать объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этих домов. Например, тротуары, парковые площадки, пешеходные переходы, велосипедные дорожки.

На что влияет вид разрешенного использования

ВРИ определяет правовой режим земли. В зависимости от вида разрешенного использования устанавливаются допустимые виды деятельности, запреты и ограничения по застройке. Я приведу основные сферы, на которые ВРИ оказывает прямое воздействие:

Режим допустимого использования

ВРИ устанавливает перечень разновидностей деятельности, разрешенных и запрещенных на конкретном участке. Например, на участке под ИЖС смело можете строить дом и регистрироваться в нём. Если участок «для ведения ЛПХ» и расположен он вне населенного пункта, то капитальный дом вы не возведёте, но сможете построить хозпостройку для инвентаря. Использование участка не по целевому назначению является правонарушением (ст. 8.8 КоАП РФ) и грозит штрафами, а самовольно возведённые объекты нередко подлежат сносу по решению суда.

Надо знать: ответственность за использование земельного участка не по назначению

Размер кадастровой стоимости и земельного налога

Вид разрешенного использования участка является одним из ценообразующих факторов при расчете кадастровой стоимости земли (Приложение № 3 к Методическим указаниям, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336). Земля под торговлю оценивается значительно выше, чем под сельхозпроизводство. А чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше налог на нее. Например, кадастровая стоимость участка с видом «магазины» в разы дороже, чем соседний под огород, соответственно, и налог с него собственник заплатит гораздо больше.

Право на регистрацию по месту жительства

Сейчас вид разрешенного использования напрямую не влияет на возможность прописаться в доме. Но для прописки дом должен значиться в ЕГРН как жилой.

На садовом участке построить дом можно, но зарегистрироваться в нём по закону получится, только если он признан жилым.

Возможность вести коммерческую деятельность

Построить магазин или завод разрешено, только если это допускает вид разрешенного использования земли. Например, на землях для сельскохозяйственного использования открыть магазин, офис или гостиницу не получится.

Как узнать вид использования

Прежде чем планировать, что строить на участке, необходимо убедиться, что его ВРИ позволяет такое строительство. Сведения о ВРИ хранятся в ЕГРН. Для проверки ВРИ закажите выписку из ЕГРН. В ней прописывается ВРИ участка. Для получения выписки обратитесь в МФЦ или воспользуйтесь порталом Госуслуг.

В ЕГРН вносятся основные и условно разрешенные ВРИ, вспомогательные в реестре не указываются.

Как поменять вид использования

Порядок смены вида разрешенного использования зависит от того, к какому типу относится новый вид: основному, условно разрешённому или вспомогательному. Если меняется один основной вид на другой основной, предусмотренный градостроительным регламентом для вашей территории, то это делается без согласований. Достаточно обратиться с заявлением в Росреестр через МФЦ. Вспомогательные виды выбираются самостоятельно в дополнение к основным, но только в пределах, разрешенных регламентами для определённой территории.

При изменении вида разрешённого использования на один из условно разрешённых потребуется пройти более сложную процедуру. В первую очередь, необходимо подать заявление в специальную комиссию местной администрации, а затем участвовать в публичных слушаниях или общественном обсуждении. Лишь после получения положительного решения комиссии можно будет подавать документы на регистрацию.

Если же требуется изменить ВРИ на тот, который не предусмотрен действующими регламентами, то необходимо либо изменить категорию земель, либо внести коррективы в проект землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот проект содержит градостроительные нормы, определяющие допустимые виды использования для конкретных территорий.

Для изменения категории земель следует направить ходатайство в уполномоченный орган, которым обычно является администрация района. В случае необходимости внесения изменений в ПЗЗ необходимо представить свои предложения в комиссию, занимающуюся разработкой данного проекта при администрации. При подготовке документа важно обосновать необходимость перевода участка в другую категорию или корректировки ПЗЗ.

Может пригодиться: как заполнить декларацию о смене вида разрешенного использования земли