Как продать комнату в общежитии и что стоит знать про преимущественное право ее покупки

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Продать можно только приватизированную комнату — подтвердите право собственностью в выписке из ЕГРН.
2. Перед продажей обязательно проверьте выписку из ЕГРН на обременения, аресты и залоги.
3. В общежитии соседям преимущественного права нет, поэтому комнату можно продавать третьему лицу напрямую.
4. Если продаёте долю — сначала предложите её другому совладельцу в письменной форме и дождитесь месяца или его отказа — иначе он может через суд «перехватить» сделку.
5. Договор необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в МФЦ, иначе сделка не считается сделанной.

При каких условиях можно продать комнату в общежитии

Чтобы реализовать право на продажу комнаты в общежитии, необходимо иметь право собственности на эту комнату. Гражданин вправе продать только ранее приватизированное помещение. Без приватизации вы не собственник и, следовательно, не способны отчуждать жилое помещение. Статус собственника подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если же помещение находится в пользовании по договору социального найма, то отчуждение его невозможно ни соседям, ни каким-либо третьим лицам.

Помимо наличия права собственности, проверьте отсутствие обременений на объект. Это означает отсутствие арестов, залогов или запретов на регистрационные действия. Наличие обременений приведёт к отказу Росреестра при попытке регистрации сделки. Проверьте выписку из ЕГРН перед началом переговоров о продаже, чтобы убедиться, что на объект недвижимости не наложены такие ограничения.

Может пригодиться: как получить расширенную выписку из ЕГРН

Как не нарушить ничье преимущественное право покупки комнаты

В интернете я часто встречаю публикации, утверждающие, что при продаже комнаты в общежитии необходимо предоставить соседям преимущественное правомочие покупки путём направления уведомлений и сбора их отказов. Но такая информация не совсем точна. Жилищное законодательство (п. 6 ст. 42 ЖК РФ) чётко устанавливает преимущественное правомочие на покупку исключительно для комнат в коммунальной квартире. Законодательство содержит важное различие между коммунальной квартирой и общежитием, где преимущественные права регулируются по-разному.

В общежитии такое преимущественное право собственников соседних помещений не предусмотрено ни ЖК РФ, ни другими законами. Это означает, что при продаже жилья в общежитии не требуется направлять уведомления соседям, нет необходимости ждать месячный срок и не требуются письменные отказы от преимущественного права. Вы вправе продать комнату напрямую третьему лицу без каких-либо предварительных процедур и без предоставления преимущественного права соседям.

Вместе с тем, если вы владеете не всем жилищем, а только его долей, то ситуация окажется иная. В этом случае ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право на покупку доли для другого долевого собственника этой же комнаты. Такой сценарий возможен, к примеру, когда супруги во время брака приобрели помещение в общежитии, а затем при разводе разделили его между собой. Но необходимо понимать: преимущественное право при таких обстоятельствах распространяется только на совладельца доли комнаты, а не на соседей по общежитию.

Почитайте: про преимущественное право покупки доли в жилом помещении

Алгоритм купли-продажи комнаты в общежитии

Чтобы правильно продать помещение в общежитии, следуйте пошаговому алгоритму:

Шаг первый. Реализация преимущественного правомочия (если применимо)

Если вы владеете долей, а не целой комнатой, то другого долевого собственника необходимо уведомить о вашем намерении продать. Направьте ему письменное предложение (оферту), в котором следует отразить:

• полное описание объекта недвижимости с указанием адреса, площади и кадастрового номера;
• цену продажи;
• иные существенные условия сделки.

Пример оформления оферты о покупке комнаты

Соседу по комнате предоставляется месячный срок для ответа на предложение о покупке. Если человек не намерен совершить покупку доли, то возьмите у него письменный отказ. Молчание в течение месяца рассматривается как отказ от реализации такого правомочия, и вы получаете возможность на продажу третьему лицу.

Шаг второй. Заключение сделки

На этом этапе необходимо заключить договор купли-продажи. Договор необходимо составить в письменной форме. В договоре обязательно указываются:

• предмет сделки с полным описанием помещения, его адресом, площадью и кадастровым номером;
• цена сделки в рублях.

Подробнее: как заключить договор купли-продажи недвижимости

Если при реализации преимущественного правомочия другой долевой собственник выразил желание купить долю, то договор заключается с ним. Если человек предоставил отказ от покупки, то цена при продаже третьему лицу не должна стать ниже, чем была предложена совладельцу.

Шаг третий. Оформление сделки

После того как стороны заключили договор купли-продажи, продавцу и покупателю необходимо заверить этот документ у любого нотариуса. После того как нотариус удостоверил соглашение, сторонам необходимо обратиться в МФЦ для осуществления государственной регистрации договора.

Без этих действий соглашение не имеет юридической силы.