Важно
Обновят форму ЕФС-1 Частные дома нередко находятся в совместной собственности разных лиц, что приводит к спорам и необходимости выдела доли в натуре. Расскажу, как это сделать при наличии соглашения между собственниками или в судебном порядке, а если такого соглашения достигнуть невозможно, то какие документы для этого потребуются.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Когда у нескольких человек есть доли в доме, они делят его весь, а не отдельные комнаты.
- Если хочется получить свою отдельную часть, можно попытаться выделить долю в натуре — тогда у каждого появится личное помещение, как отдельная квартира.
- Для этого нужно, чтобы у каждой части был отдельный вход, коммуникации и чтобы ее реально можно было отделить.
- Сделать это можно по соглашению между всеми владельцами или через суд, если договориться не вышло.
- После выдела личной части нужно оформить документы и зарегистрировать своё право собственности, чтобы все было по-настоящему по закону.
Что такое выдел доли дома в натуре, и чем он отличается от раздела дома
При долевой собственности каждому собственнику жилого дома принадлежит определенная доля или часть дома, например, 3/5, ¼ или 2/8 и др. Такие доли относятся ко всему дому в целом и к каждой его части, т. е. каждый собственник имеет свою часть в любом помещении дома. Например, в прихожей, туалете и ванной, в каждой комнате.
И даже если площадь дома допустимо математически разделить между собственниками без остатка (например, по 25 кв. м у каждого дольщика) — это не означает, что так же просто получится разделить помещения в доме между ними. На практике это гораздо сложнее, тем более что каждый собственник вправе претендовать на определенную часть.
Если собственники не смогут договориться о совместном пользовании домом, то возникает необходимость выдела долей в натуре. При этом каждый дольщик получает свою отдельную часть дома и имеет возможность распоряжаться ею по своему усмотрению без согласования с другими собственниками (например, вправе сделать перепланировку, продать, заложить или подарить ее). Но для этого должна существовать реальная и техническая возможность раздела дома в натуре, т. е. возможность выделить каждому собственнику такую часть (в соответствии с размером его доли), которая будет:
- изолированной и независимой от помещений остальных дольщиков;
- иметь необходимые коммуникации;
- иметь отдельный вход;
- полностью пригодной для проживания.
Выделенную в натуре часть дома я бы сравнила с квартирой в МКД. Фактически происходит раздел жилого дома: вместо одного объекта недвижимости образуется несколько отдельных, изолированных помещений в нем, принадлежащих различным собственникам.
Долевая собственность тоже преобразуется в индивидуальную. Т.е. выдел доли в натуре и раздел дома — на практике это одно и то же.
Бывает недвижимость, доли в которой нельзя выделить в натуре. Запрещен выдел в натуре, если:
- такое разделение приведет к уничтожению объекта недвижимости или к смене его назначения (например, вместо жилого дома образуются нежилые помещения);
- это общее имущество собственников МКД (подвалы, подъезды, чердаки и т.д.);
- недвижимый объект является частью паевого фонда;
- жилой дом приобретен в ипотеку, которая еще не погашена;
- недвижимость относится к памятникам архитектуры;
- делится земельный участок под домом площадью менее 8 соток.
Недвижимость в этих случаях либо остается в долевой собственности, либо одному (нескольким) собственнику выплачивается стоимость их части в общей собственности
Процедура выдела долей по соглашению между собственниками
Выдел доли в жилом доме в натуре возможен по соглашению между собственниками. Такое соглашение допускается в устной или письменной форме.
При устном варианте собственники договариваются, кому принадлежит какая часть дома, в каком порядке осуществляются необходимые совместные расходы на содержание дома и пр. Но в этом случае не возникает юридических последствий такого выдела:
- не образуются отдельные объекты недвижимости;
- право собственности по-прежнему остается долевым;
- при распоряжение своей частью дома собственник обязан уведомлять другого дольщика и т.д.
Если собственники желают закрепить юридические последствия соглашения, то его необходимо заключать в письменной форме (например, в форме договора (соглашения) о выделе долей в натуре). В соглашении прописывается, какие помещения переходят в собственность каждого дольщика.
Я составляла соглашение по следующей форме:
Соглашение о выделе долей в натуре в жилом доме -стр.1
Соглашение о выделе долей в натуре в жилом доме -стр.2
Подробнее: как составить соглашение о выделе доли в общем имуществе
Если разделение невозможно провести в строгом соответствии с размером долей, то один из собственников должен компенсировать другому дольщику стоимость какого-то помещения или передать часть помещения безвозмездно.
В зависимости от особенностей жилого дома, дополнительно может потребоваться провести переустройство или перепланировку, чтобы произвести физический выдел доли: например, установить перегородку, перенести санузел, объединить или разделить помещения, сделать дополнительный вход и пр.
Все изменения в конструкции дома, площадях помещений и разделение участка необходимо отразить в кадастровом и техническом плане. Делают это специалисты БТИ, кадастровый инженер или специальные организации, имеющие соответствующую государственную аттестацию. Затем собственникам необходимо совместно отнести договор и технический план в Росреестр, чтобы зарегистрировать выдел частей дома в натуре и изменение в праве собственности в ЕГРН. При положительном рассмотрении соглашения, в ЕГРН вносятся записи о раздельном праве собственности каждого заявителя.
Вас может заинтересовать:
Процедура выдела долей в судебном порядке
Если долевые собственники жилого дома не смогли договориться о выделе долей в натуре через заключение договора, то каждый из них вправе решить этот вопрос в судебном порядке. В этом случае, заинтересованный дольщик подает в суд исковое заявление о выделе своей доли из общего имущества в натуре. Для этого истцу потребуется выполнить следующие действия:
ШАГ 1. Провести строительно-техническую экспертизу жилого дома, которая установит:
- выдел доли в натуре возможен по техническим параметрам;
- как необходимо разделить помещение для выдела части в натуре;
- требуется ли для этого проводить перепланировку, переустройство;
- стоимость осуществления технического выдела части дома в натуре;
- стоимость жилого дома в целом и каждой доли в отдельности, а также другие важные моменты.
ШАГ 2. Если по результатам проведенной экспертизы выдел доли в натуре возможен, то заявителю необходимо подать заявление на переустройство (перепланировку) в уполномоченный орган местной власти и получить разрешение на такие действия.
ШАГ 3. Определить способ выдела доли в натуре:
- только по бумагам — если позволяет конструкция дома и не требуется производить отдельного переустройства;
- физическое разделение — если для этого есть техническая возможность, но требуется провести перепланировку.
ШАГ 4. Направить остальным долевым собственникам письменное досудебное предложение о добровольном выделе долей в натуре. Установить в нем срок для ответа (не менее 1 месяца). Если в установленный срок от дольщиков поступит отказ или ответа не будет, то надо обращаться в суд.
ШАГ 5. Подготовить исковое заявление в суд и указать в нем:
- какие доли (их размер) принадлежат каждому собственнику;
- обстоятельства, почему выдел доли невозможен без судебного разбирательства;
- как заявитель просит выделить его долю;
- обосновать требования технической и нормативной документацией.
Подробнее: как составить исковое заявление о выделе доли
ШАГ 6. Собрать пакет документов к иску:
- подтверждение права собственности;
- заключение эксперта;
- техническую документацию на дом;
- полученные разрешения;
- уведомления, которые направлялись другим собственникам, и их ответы;
- почтовые квитанции и другие документы.
ШАГ 7. Заплатить госпошлину за рассмотрение иска. Она рассчитывается из стоимости долевой собственности, в отношении которой истец просит произвести выдел в натуре.
Подробнее: как оплатить госпошлину
ШАГ 8. Направить иск и приложения к нему сначала другим дольщикам, а затем в суд.
ШАГ 9. Участвовать в судебных заседаниях лично или через представителя по доверенности. При рассмотрения дела суд исследует:
- общие показатели дома (площадь, количество жилых и нежилых помещений и пр.);
- количество дольщиков, их согласие или возражения;
- предлагаемый вариант перепланировки и прочие моменты.
ШАГ 10. Получить решение суда и исполнительный лист к нему.
ШАГ 11. Реализовать право на выдел доли в натуре в соответствии с решением суда:
- если не возникнет препятствий со стороны остальных дольщиков — самостоятельно произвести необходимые строительные работы и зарегистрировать выделенную долю как отдельное помещение;
- если такие препятствия возникнут — прибегнуть к помощи судебных приставов.
Выдел долей жилого дома: частые вопросы
-
Что такое выдел доли в натуре в жилом доме?
Это выделение отдельной части дома в изолированное помещение и полную собственность из долевой.
-
При каких условиях допускается выдел доли?
Если есть техническая возможность образовать полностью изолированное помещение с отдельными коммуникациями и сохраняется назначение жилого дома.
-
Какие способы используются для выдела доли в натуре?
Соглашение дольщиков или обращение в суд с иском.
-
Какие документы нужны для выдела в натуре по соглашению?
Письменный договор и технический план с изменениями.
-
Что потребуется для выдела в судебном порядке?
Провести судебно-техническую экспертизу, получить разрешение на перепланировку, собрать документы и подать иск в суд, получить решение суда и зарегистрировать право собственности на выделенную часть.
