Позиция Минфина РФ о том, когда применять коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу при жилищной застройке

Позиция Минфина подробно изложена в письме ФНС России от 01.04.2026 № БС-36-21/2523@ (в котором направлены для изучения письма ФНС от 20.03.2026 № БС-36-21/2164@, от 24.03.2026 № БС-36-21/2256@ и от 30.03.2026 № БС-36-21/2425@):

1. Общее правило по участкам, предоставленным/приобретенным под жилищное строительство. По абзацу первому пункта 15 статьи 396 НК РФ налог считают с повышающим коэффициентом 2 в течение 3 лет — с даты госрегистрации права на участок и до госрегистрации прав на построенный жилой дом (МКД) или любое помещение в нем. Если регистрацию прав на жилой объект сделали раньше 3 лет, налог за период применения коэффициента 2 пересчитывают с коэффициентом 1.

2. Если стройка не завершена за 3 года. По истечении трехлетнего срока применяется коэффициент 4 — за период свыше 3 лет с даты госрегистрации права на участок и до госрегистрации прав на жилой объект.

3. Если «строительный» вид разрешенного использования (ВРИ) появился уже после регистрации права на участок. В этом случае повышающие коэффициенты применяются «как обычно», но отсчет начинается не от даты регистрации права, а с 1-го числа месяца, следующего за месяцем внесения в ЕГРН сведений о ВРИ, предусматривающем жилищное строительство. Этот порядок применяется, если сведения об изменении ВРИ внесены в ЕГРН начиная с 01.01.2024.

4. Переход участка к правопреемнику после реорганизации. Отмечено, что норма о применении коэффициента при изменении ВРИ (при внесении сведений в ЕГРН с 01.01.2024) не содержит исключений, в том числе для ситуации перехода права собственности к организации в порядке правопреемства. При этом отдельный вопрос о применении коэффициента при исполнении обязанности по уплате налога правопреемником ФНС направила в Минфин дополнительно.

5. Если ВРИ меняли на «жилую застройку» до 2024 года. По разъяснениям, доведенным ранее до налоговых органов, если участок изначально был в собственности с ВРИ, не предусматривающим жилищное строительство, а потом ВРИ изменили на «жилую застройку», то повышающий коэффициент не применялся, поскольку прежняя редакция правил связывала коэффициент с фактом регистрации права собственности уже с «жилым» ВРИ.

6. Участки в составе имущества ПИФ. Периоды применения коэффициентов привязаны к дате госрегистрации права собственности на участок у соответствующих лиц, а не к факту включения участка в состав имущества ПИФ или его исключения из состава имущества ПИФ.

7. Земли под жилищное строительство по договору КРТ. Для участков, предоставленных для жилищного строительства на основании договора о комплексном развитии территории, действует специальное правило пункта 16.1 статьи 396 НК РФ: порядок аналогичен «обычному», но старт привязан к дате выдачи разрешения на строительство жилых домов (МКД), а не к дате госрегистрации прав на участок.

8. Кто дает разъяснения по применению норм НК РФ. Подчеркнуто, что разъяснения налоговым органам по вопросам применения законодательства о налогах и сборах дает Минфин России по пункту 1 статьи 34.2 НК РФ.

Таким образом, ключевой ориентир для коэффициентов по участкам под жилищную застройку — дата госрегистрации права на землю (либо, если «жилой» ВРИ внесли в ЕГРН после регистрации, — месяц внесения ВРИ), а для КРТ — дата разрешения на строительство; включение участка в ПИФ само по себе на сроки применения коэффициентов не влияет.

Перейти в полный текст Письма Минфина РФ № БС-36-21/2523@ от 01.04.2026 в системе Консультант Плюс

Другие позиции Минфина России:

• О страховых взносах, если директор ООО — управляющий ИП и действует через ЕГРЮЛ
• О том, когда ИП на УСН обязан платить НДС в 2026 году из-за превышения дохода в 2025-м
• О том, кто платит НДФЛ, если работодатель удержал его меньше, чем начислил
• О том, куда относить «карточную» выручку при переходе с УСН на АвтоУСН
• О том, сколько хранить документы по убыткам для переноса на будущее по налогу на прибыль