Важно
Утверждена новая форма декларации по водному налогу 
Срочно
ИТ-компаниям нужно подтвердить аккредитацию через Госуслуги 
Отсутствие финансовой грамотности или наплевательское отношение к финансовым обязательствам нередко приводят к возбуждению процедуры банкротства. Но в ситуации, когда единственное жилье семьи находится в ипотеке, перспектива его потерять часто является настоящей катастрофой. С 2024 года для таких потенциальных банкротов появилась возможность спасти свою недвижимость, заключив с банком мировое соглашение. Разбираемся, как это сделать и каковы условия и последствия такой сделки.
Содержание
Коротко о главном: 5 пунктов
Что происходит с ипотечным жильем в процедуре банкротства
Многие люди ошибочно полагают, что единственное жилье за долги не заберут ни при каких обстоятельствах. Но на самом деле это касается лишь недвижимости, находящейся в собственности и не обремененной залогом. А ипотечное жилье при банкротстве по умолчанию включается в конкурсную массу и продается с торгов, даже если оно единственное. И еще несколько лет назад некоторые граждане, не рассчитавшие свои силы, лишались таким образом ипотечных квартир. Но с сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 298-ФЗ от 08.08.2024, благодаря которому появился механизм, позволяющий должнику по ипотечному кредиту сохранить единственное жилье путем заключения мирового соглашения с банком.
Надо знать:
В чем роль мирового соглашения по ипотечному жилью с банком
В результате заключения такого соглашения человек продолжает выплачивать ипотеку на прежних или иных согласованных с банком условиях, а остальные долги после реализации имеющегося имущества и окончания процедуры банкротства списываются. Основная цель — не допустить выселения, оставив должнику и его семье единственное жилье.
После утверждения соглашения судом требования банка-залогодержателя исключаются из реестра требований кредиторов, и должник продолжает платить по ипотеке в том же размере или по измененной схеме. Но одного желания гражданина, оказавшегося несостоятельным, недостаточно — для заключения такой сделки необходимо не только согласие банка, но и соблюдение ряда условий.
Обязательные условия и возможные препятствия для заключения соглашения
Воспользоваться возможностью заключить мировое соглашение, чтобы избежать реализации ипотечной недвижимости, можно при совокупности следующих условий:
- Ипотечная недвижимость является единственным жильем. Например, у человека есть доля в родительской квартире в другом городе, полученная в результате приватизации. Человек там много лет не живет и на нее не претендует, т.к. давно переехал в столицу, где и обзавелся ипотечным жильем. Но в случае банкротства эта доля может сыграть роковую роль, т.к. юридически ипотечная квартира не является единственным жильем должника.
- У должника нет просрочек по ипотеке.
- Заемщик имеет доход, позволяющий продолжать платить ипотеку.
С двумя последними пунктами тоже все понятно — целью банка является получение прибыли, а не благотворительность, и для него нет никакого смысла идти навстречу лицу, которое уже нарушает свои обязательства или не имеет возможности исполнять их в дальнейшем. Соответственно, наличие просрочек по ипотеке или отсутствие подтвержденного дохода может явиться препятствием для заключения сделки. А наличие другого жилья делает ее заключение и вовсе невозможным в силу закона (ст. 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002). Но следует помнить, что подписание мирового соглашения является правом, а не обязанностью банка. Поэтому отказ может последовать и вовсе без объяснения причин. Например, из-за недобросовестного поведения должника в процессе, в т.ч. по отношению к другим кредиторам.
Иногда люди интересуются: зачем банкам вообще соглашаться на сделку с должником? Просто банку обычно гораздо выгоднее продолжать получать проценты, сумма которых по ипотечным кредитам зачастую в несколько раз превышает сумму займа.
Как составить мировое соглашение по ипотеке и что обязательно в нем предусмотреть
Мировое соглашение представляет собой сделку, поэтому в первую очередь для его заключения необходимо договориться с банком-залогодержателем. Обратитесь в кредитное учреждение с предложением договориться и продолжить сотрудничество. Обоснуйте, каким образом и за счет каких средств собираетесь погашать долг. Эту обязанность могут взять на себя и третьи лица — например, кто-то из родственников. Во время переговоров можно обсудить изменение процентов или графика погашения. Если договоренности достигнуты — изложите их на бумаге (обычно проект такого договора готовят банковские специалисты). В документе нужно предусмотреть следующее:
- сведения о сторонах сделки;
- четкие условия погашения — оставшаяся сумма долга, процентная ставка, график платежей и т.д.;
- источник погашения — кто именно будет платить: сам должник или третье лицо;
- сохранение ипотеки до полного исполнения обязательств (банк про этот пункт точно не забудет);
- последствия неисполнения обязательств.
Порядок утверждения мирового соглашения
После того как договоренности достигнуты и подписаны, мировое соглашение нужно направить в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, для утверждения. Для этого подайте соответствующее заявление, к которому приложите экземпляры документа по числу сторон + 1 экземпляр для суда. Суд проверяет, чтобы договор соответствовал требованиям закона. Если всё в порядке — соглашение утверждается.
Также не требуется и согласие других кредиторов должника, которых, естественно, такое развитие событий совсем не радует. Но есть один нюанс: если иного имущества должника недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди (алименты и возмещения вреда здоровью), то суд утвердит соглашение только после перечисления должником на специальный счет средств для погашения таких требований (но не более 10 % от стоимости залогового жилья).
Заявление об утверждении мирового соглашения по ипотеке
Мировое соглашение готово. Что дальше?
После утверждения отдельного мирового соглашения с банком-залогодержателем производство по делу о банкротстве продолжается. Однако ипотечная недвижимость выводится из конкурсной массы, а требования банка исключаются из списка долгов, которые банкрот должен погашать через процедуру банкротства. Это значит, что ипотечную квартиру точно не продадут для покрытия долгов, даже если средств от реализации другого имущества не хватит, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами.
Что грозит за нарушение условий соглашения
Заключение договора с банком и вывод ипотечной квартиры из конкурсной массы вовсе не означает, что можно расслабиться и снова копить долги. Если должник допустит просрочку по мировому соглашению — банк имеет право немедленно инициировать процедуру принудительного исполнения через суд. Залоговая квартира теряет «иммунитет» от реализации и банк может забрать ее в счет погашения долга, даже если она — единственное жильё.
Подробнее: что грозит на неисполнение мирового соглашения
