Важно
ФНС разработала поправки к форме 6-НДФЛ 
Позиция Минфина РФ о том, как застройщику на долевке считать прибыль: целевое финансирование, «экономия» и объекты «для себя»
Специалисты Минфина России ответили на вопрос, как застройщику в рамках долевого строительства учитывать для налога на прибыль поступления и расходы за счет средств дольщиков (в том числе через эскроу), как определить финансовый результат («экономию») и как учитывать объекты, которые не передаются дольщикам.
Позиция Минфина подробно изложена в письме ФНС России от 18.08.2026 № СД-36-3/7091@:
-
Поступления от дольщиков, которые признаются целевым финансированием, не включаются в доходы для налога на прибыль по подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
-
Соответственно, расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках такого целевого финансирования, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль по пункту 17 статьи 270 Налогового кодекса РФ.
-
К целевому финансированию для целей налога на прибыль приравниваются и средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу по 214-ФЗ. Оплата (возмещение) за счет этих средств расходов застройщика на строительство объекта по ДДУ рассматривается как использование средств по целевому назначению.
-
Застройщик обязан вести раздельный учет «целевых» доходов и расходов. Если раздельного учета нет, целевые средства считаются облагаемыми налогом на прибыль с даты получения.
-
Если целевые средства использованы не по назначению, такие суммы признаются внереализационными доходами и облагаются налогом на прибыль по пункту 14 статьи 250 Налогового кодекса РФ.
-
Финансовый результат застройщика («экономия») определяется как разница между суммой денежных средств, полученных по договорам участия в долевом строительстве, и затратами на передаваемый дольщикам объект, понесенными для исполнения обязательств по ДДУ.
-
Если по итогам строительства у застройщика остаются объекты, которые не подлежат передаче дольщикам, затраты на их создание не участвуют в расчете финансового результата («экономии») по долевому строительству.
-
Сам факт наличия у застройщика таких «непередаваемых» объектов не образует налогооблагаемый доход как безвозмездно полученное имущество.
-
При последующей продаже «непередаваемых» объектов доходы от реализации и расходы на их создание учитываются по налогу на прибыль в общем порядке.
Таким образом, Минфин/ФНС исходит из того, что деньги дольщиков (включая эскроу) для налога на прибыль — это целевое финансирование: не включаются в доходы и не дают «расходов», а «экономия» считается как разница между поступлениями по ДДУ и затратами на передаваемый объект; объекты, не передаваемые дольщикам, не создают «безвозмездного» дохода, но их продажа облагается в общем порядке.
Перейти в полный текст Письма Минфина РФ № СД-36-3/7091@ от 18.08.2026 в системе Консультант Плюс
Другие позиции Минфина России:
