1 423

Какие налоги заплатит ИП при продаже недвижимости?

Размер шрифта:

В этом видео мы рассмотрим важный вопрос: какие налоги должен заплатить индивидуальный предприниматель (ИП) при продаже недвижимости? Продажа недвижимости — это серьезная финансовая операция, и очень важно понимать налоговые обязательства, которые возникают в этом процессе.

Навигация

Здравствуйте! С вами Алёна Яковлева, управляющий партнёр компании «РосКо — Консалтинг и Аудит».

Бизнесмены могут иметь в собственности объекты недвижимости. Какой налог заплатит предприниматель, если продаст своё имущество? Рассмотрим несколько сценариев продажи основных средств в этом видео.

У предпринимателя могут находиться в собственности объекты недвижимости — от квартиры, в которой он проживает, до нежилых помещений, в которых размещается склад или офис. Особенность статуса ИП заключается в том, что его имущество не разграничивается на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему как ИП. При регистрации бизнеса ИП выбирает определённый режим налогообложения. Налоги, которые должен заплатить бизнесмен при совершении сделок по продаже недвижимости, зависят как от выбранного режима, так и от того, как использовался продаваемый объект.

Как понять способ использования имущества?

Порядок налогообложения операций по продаже недвижимости зависит от вида имущества и целевого использования. Здесь важно понимать: это доход от предпринимательской деятельности или доход физического лица.

Признаками того, что недвижимость использовалась в бизнесе, являются:

  • сдача её в аренду. Например, нежилое помещение продолжительное время систематически сдавалось ИП в аренду. Несмотря на то, что объект недвижимости был куплен до регистрации гражданина в качестве ИП и продавался им как физическим лицом, имущество использовалось в предпринимательской деятельности, имело статус нежилого помещения;
  • выписки банка, свидетельствующие о регулярном осуществлении предпринимательской деятельности в отношении этого объекта. Например, несение расходов на охрану объекта, телефон, водоснабжение и иные хозяйственные расходы подтверждают регулярное использование объекта недвижимости в целях предпринимательской деятельности и извлечения прибыли;
  • выписка из ЕГРИП, в которой у ИП в числе видов бизнеса указана покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Например, у ИП в ЕГРИП приведён код по ОКВЭД — 68.1;
  • уменьшение доходов ИП на расходы по покупке помещения и подача в ИФНС специального уведомления, чтобы не оплачивать налог на имущество с физических лиц;
  • перевод жилых помещений в нежилые помещения для использования в бизнесе. Например, приобретённая ИП квартира была переведена в нежилое помещение и использовалась в качестве магазина — исключительно в предпринимательских целях;
  • осуществление ИП деятельности агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. Например, ИП переуступил физическим лицам право требования от застройщика передачи в собственность 12 квартир. Данная реализация произведена не в личных, семейных целях, а связана с предпринимательской деятельностью ИП;
  • в сделках купли-продажи, актах приёма-передачи недвижимости продавцом значится не физическое лицо, а ИП.

Какими налогами облагается продажа недвижимости ИП, которая использовалась в личных целях?

Бизнесмен может продать имущество, которое не задействовано в предпринимательской деятельности. Например, квартиру, коттедж, гараж. Доход, никак не связанный с бизнесом, будет облагаться НДФЛ.

Как избежать уплаты НДФЛ?

Не всегда продажа квартиры облагается НДФЛ — всё зависит от того, когда была приобретена продаваемая квартира. Если ИП-собственник владел ею более установленного минимального срока — 3 года или 5 лет, то ему не нужно уплачивать НДФЛ и сдавать какую-либо налоговую отчётность.

Минимальный срок зависит от того, как приобретена продаваемая недвижимость. Если бизнесмену досталась недвижимость в наследство, была приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением или является единственным жильём, то применяется трёхгодичный срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В иных случаях применяется пятилетний срок владения недвижимостью.

Для того чтобы бизнесмену посчитать срок владения недвижимостью, нужно отталкиваться от даты регистрации права собственности на имущество. Эта дата указывается либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, либо в выписке из ЕГРН.

Какими налогами облагается продажа недвижимости ИП, которая использовалась в бизнесе?

Порядок исчисления налогов при продаже недвижимости, которая использовалась в бизнесе, зависит от режима налогообложения, который выбрал бизнесмен. В этом случае может быть два варианта: ИП применяет спецрежим или ОСН.

Как облагается продажа недвижимости у ИП на спецрежиме?

Реализация коммерческой недвижимости может облагаться УСН или ЕСХН. Продажа недвижимости не подпадает под патентную систему налогообложения. Поэтому, если ИП совмещает патент с УСН или ЕСХН, то продажа недвижимости подпадает под специальные режимы. Если нет — то облагается в рамках ОСН.

Важно знать, что в 2025 году ИП-«упрощенец» может уплачивать НДС по ставке 5,7 либо 20 % с продажи коммерческой недвижимости, если в 2024 году его доход превысил 60 млн рублей. Продажа жилых помещений, которые использовались в бизнесе, освобождена от уплаты НДС.

Как облагается продажа недвижимости у ИП на ОСН?

При продаже недвижимости, которую ИП использовал в бизнесе, платится НДФЛ и НДС. Порядок налогообложения жилой и нежилой недвижимости различается.

  1. В части жилых объектов, используемых в предпринимательской деятельности, действует то же правило, что и при применении для личных целей. В этом случае избежать уплаты НДФЛ можно, если срок владения составлял 3 года или 5 лет. НДС с продажи жилой недвижимости также не платится, поскольку данная операция освобождена от налога.
  2. В части нежилых объектов, используемых в бизнесе, НДФЛ начисляется кассовым методом — на дату поступления денег на расчётный счёт бизнесмена. При этом не имеет значения срок владения недвижимостью. Зато ИП может учесть все расходы, связанные с продажей, в составе профессионального вычета. Например, амортизация, затраты на оценку недвижимости, предпродажную подготовку. При продаже имущества начисляется НДС, если только ИП не получил освобождение.

Подведу итоги. Если недвижимость использовалась ИП в бизнесе, то налог с её продажи должен быть уплачен в зависимости от выбранной им системы налогообложения. Если продаётся личная недвижимость, то ИП платит налоги как обычное физическое лицо. В некоторых случаях НДФЛ можно избежать — если срок владения имуществом составляет 3 года или 5 лет.

Вот и всё! Жаждете узнать больше? Плейлист «Налоги, бухгалтерия» станет вашим незаменимым помощником в мире учёта. Наши видео проведут вас через все нюансы налогов и бухгалтерии. Подписывайтесь и не пропустите новые выпуски!

Большое спасибо, что досмотрели это видео до самого конца! С вами была Алёна Яковлева. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе — будь с РосКо!

Полезные материалы от RosCo:

Оставить комментарий Распечатать
RosCo — Consulting & audit

«РосКо — Консалтинг и аудит» — международная группа компаний с 20-летним опытом работы. Специализируется на предоставлении широкого спектра услуг в области юриспруденции, налогового консалтинга, аудита и бухгалтерского обслуживания.