Возможно ли ИП легально сдавать собственную жилую квартиру физическому лицу и при этом платить налог по ставке 6%, а не 13% НДФЛ?

Да, вы можете включить доход от аренды личной квартиры в деятельность ИП на УСН ‭«Доходы» 6 %. Более того, чтобы доходы от сдачи квартиры облагались по ставке 6 % УСН вместо 13 % НДФЛ, вам даже не надо переводить квартиру в состав активов ИП. Имущество гражданина и предпринимателя юридически не разделяется.

Но необходимо правильно оформить аренду как предпринимательскую операцию, чтобы ФНС не переквалифицировала ее в доход физлица с НДФЛ 13 %. В таком случае квартира остается вашим личным имуществом, но доход от ее сдачи учитывается в КУДиР предпринимателя.

А теперь расскажу, как это сделать. Во-первых, добавьте в ЕГРИП дополнительный код ОКВЭД 68.20.1 ‭«Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». Для этого надо подать в налоговую заявление по форме Р24001. Это разрешено сделать бесплатно через личный кабинет налогоплательщика — ИП или отправить заявку на бумаге. Регистрировать у нотариуса его не надо. Без этого кода ФНС доначислит предпринимателю НДФЛ.

Договор аренды заключайте от имени ИП. Укажите в шапке договора: «Индивидуальный предприниматель (ваши ФИО), действующий на основании Листа записи ЕГРИП...», напишите ОГРНИП и ИНН. Включите пункт о том, что арендатор перечисляет оплату на ваш расчетный счет предпринимателя. Приложите акт приема-передачи, график платежей и храните их как первичку.

Оплату принимайте строго на ваш расчетный счет ИП. Использование личных карт физлица в этом случае крайне нежелательно, поскольку вызовет лишние вопросы ФНС.

При сдаче собственного жилья ИП вправе не применять онлайн-кассу.

Полученную арендную плату, включая компенсацию коммуналки, если она входит в составе платежа, включайте в доходы на дату поступления денег (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Отражайте в КУДиР как доходы от реализации при регулярной оплате или внереализационные доходы (если платят периодически). В декларации по УСН суммируйте поступления от аренды с остальными доходами — сдавайте годовой отчет в стандартные сроки, не позднее 25 апреля. Авансы от УСН-деятельности платите ежеквартально, не позднее 25-го числа следующего месяца после отчетного квартала. Налог по итогам года — не позднее 28 апреля.

Могу ли я применять УСН 6 % для сдачи в аренду квартиры, если она находится в моей личной собственности, а не на балансе ИП?

Я, как ИП, зарегистрирован на УСН «Доходы» (6 %). У меня есть жилая квартира, оформленная на меня как на физическое лицо, и я хочу сдавать ее в аренду. Мне неясно, позволяет ли текущее законодательство включать доход от аренды такой личной собственности в базу налогообложения ИП по УСН или же я обязан буду платить 13 % НДФЛ как физическое лицо? Какие критерии или условия должны быть соблюдены, чтобы это было возможно?

Отвечает Задорожнева Александра

Да, НК РФ позволяет включать доходы от сдачи личной квартиры в базу УСН и платить 6 % вместо 13 % НДФЛ. В России имущество гражданина юридически не разделяется на «личное» и «для бизнеса». Физическое лицо и ИП — это один и тот же субъект права. Значит, вы можете использовать любое свое имущество в коммерческих целях.

Но, чтобы налоговая признала этот доход предпринимательским, учла в составе базы на УСН 6 % и не доначислила 13 % НДФЛ, вы должны соблюдать три критерия:

1. Наличие нужного кода ОКВЭД. В вашей записи в ЕГРИП должен быть официально заявлен вид деятельности по аренде. Добавьте в госреестр код 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». Если не добавите этот код, то налоговая посчитает, что вы получили доход вне рамок бизнеса, и потребует заплатить 13 % НДФЛ.
2. Статус ИП в договоре аренды. Вы должны заключать сделку не как обычный гражданин, а как субъект предпринимательской деятельности. В преамбуле договора укажите: «Индивидуальный предприниматель (ФИО), действующий на основании Листа записи ЕГРИП...». А в реквизитах укажите ваши ОГРНИП и ИНН.
3. Получение денег на расчетный счет ИП. Арендатор обязан перечислять деньги строго на ваш банковский расчетный счет ИП. Не принимайте оплату на свою личную банковскую карты физлица — это главный маркер для ФНС, чтобы переквалифицировать доход в личный и начислить 13 % НДФЛ.

Какие виды деятельности ИП мне нужно указать в ЕГРИП, чтобы легально сдавать жилую недвижимость?

Для того чтобы официально сдавать свою квартиру внаем как ИП и применять УСН, мне, вероятно, необходимо иметь соответствующие коды ОКВЭД. Я хотел бы узнать, какие именно коды ОКВЭД мне нужно добавить в свой реестр, чтобы моя деятельность по сдаче жилой недвижимости была законной и соответствовала требованиям для применения УСН? Необходимо ли указывать что-то специфическое для жилых помещений или достаточно общих кодов по аренде?

Отвечает Задорожнева Александра

Для законной сдачи жилой недвижимости в рамках ИП на УСН вам необходимо внести в ЕГРИП корректный код вида деятельности. В классификаторе ОКВЭД есть четкое разделение между жилыми и нежилыми помещениями. Общего кода для всей аренды нет, поэтому вам нужен именно специализированный код для жилья.

Добавьте код 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». В вашем случае это максимально точный код. Он полностью покрывает деятельность по сдаче собственной квартиры в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Но если вы планируете расширять бизнес или оказывать сопутствующие услуги, то рекомендую сразу же добавить следующие коды:

• 55.20 «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» — если планируете сдавать квартиру посуточно;
• 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» — это родительская группа, которая включает в себя и жилую, и коммерческую недвижимость.

Добавить коды ОКВЭД можнете абсолютно бесплатно. Для этого надо отправить заявление по форме № Р24001. Заполните в нем только титульный лист, Лист Д (сведения о добавляемых кодах) и Лист Е (сведения о заявителе). Подайте заявление через Личный кабинет ИП на сайте ФНС, подписав своей УКЭП, или лично в налоговой инспекции по месту регистрации. Налоговая обновит данные в течение 5 рабочих дней.

Как правильно оформить договор найма жилого помещения, чтобы доход от него учитывался в рамках деятельности ИП?

Если я, как ИП, буду сдавать свою квартиру, мне важно понять, как должен быть составлен договор найма. Следует ли заключать договор от имени ИП или от имени физического лица, а затем как-то учитывать этот доход в предпринимательской деятельности? Какие формулировки или ссылки на статус ИП должны быть включены в договор, чтобы не возникало вопросов у налоговой службы по поводу применения ставки 6 %?

Отвечает Задорожнева Александра

Чтобы у налоговой службы не возникло никаких сомнений в правомерности применения ставки 6 % на УСН, заключите договор аренды от имени индивидуального предпринимателя, а не от имени физлица. Если вы подпишете договор как обычный гражданин, то инспекторы ФНС с высокой долей вероятности квалифицируют этот доход как личный и доначислят 13 % НДФЛ.

Для жилой недвижимости юридически грамотно использовать одно из двух названий в зависимости от того, кто ваш клиент:

• договор найма жилого помещения — если сдаете квартиру физическому лицу;
• договор аренды жилого помещения — если сдаете квартиру юридическому лицу, к примеру, когда компания снимает у вас жилье для своего сотрудника.

В самом начале договора вы должны четко обозначить свой предпринимательский статус. Укажите в преамбуле так:

«Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, действующий на основании Листа записи ЕГРИП от [дата выдачи] года, ОГРНИП [ваш номер], именуемый в дальнейшем «Наймодатель» («Арендодатель»), с одной стороны...».

Предмет договора — сама квартира. Обязательно сошлитесь на то, что жилье принадлежит вам на праве собственности. Тот факт, что в выписке ЕГРН вы указаны как физлицо (без приставки ИП), — это абсолютно нормально. Имущество гражданина не делится на личное и коммерческое.

Пример корректной формулировки:

«Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: [адрес], кадастровый номер: [номер]».

Особое внимание уделите порядку расчетов. ИФНС всегда смотрит на то, куда именно поступают деньги. В договоре нельзя указывать реквизиты личной карты или текущего счета физлица.

Пример корректной формулировки:

«Оплата по настоящему Договору производится Нанимателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Индивидуального предпринимателя по следующим реквизитам: [указываете реквизиты вашего расчетного счета ИП]».

Чтобы окончательно исключить риски доначисления НДФЛ 13 %, убедитесь, что выполнили 3 условия:

1. В договоре прямо написано, что вы действуете как ИП.
2. В договоре указан ваш ОГРНИП.
3. Все платежи от арендаторов приходят на ваш официальный расчетный счет ИП.

Что произойдет, если я сдам свою квартиру юридическому лицу или другому ИП, оставаясь ИП на УСН 6 %?

Я рассматриваю возможность сдачи своей квартиры не только физическому лицу, но и юридическому лицу или другому индивидуальному предпринимателю. Будет ли это как-то влиять на мою возможность применять УСН «Доходы» 6 % к полученному доходу? Существуют ли какие-либо особенности оформления договора или налогообложения при сдаче жилья юридическим лицам по сравнению с физическими?

Отвечает Задорожнева Александра

Сдача квартиры юрлицу или другому ИП никак не влияет на ваше право применять УСН 6 %. Закон позволяет вам использовать упрощенку при работе с любыми категориями клиентов.

Но если работаете с бизнесом, то учитывайте важные юридические и бухгалтерские нюансы. Главное отличие заключается в самом названии и сути договора. По нормам ст. 671 ГК РФ:

• с физлицом заключается договор найма жилого помещения;
• с юрлицом или другим ИП заключается договор аренды жилого помещения.

В договоре с юрлицом обязательно должен быть пункт о целевом назначении квартиры. Компания не имеет права использовать жилое помещение под офис, склад или производство. Корректная формулировка:

«Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (сотрудников Арендатора)».

При работе с бизнесом ваш налог на УСН останется прежним — 6 % от суммы аренды, поступившей на ваш счет. Но меняется порядок взаимодействия с налоговой. Ваш контрагент не станет удерживать НДФЛ. Обычно когда юрлицо платит обычному физлицу за аренду, то обязательно удерживает подоходный налог и перечисляет его в бюджет, то есть выступает налоговым агентом.

Но поскольку вы выступаете в сделке как ИП на УСН, компания не должна удерживать эти деньги. Вы получите на свой счет всю сумму целиком и самостоятельно заплатите свой налог на УСН 6 %.

Чтобы бухгалтерия арендатора не удержала налог по ошибке, обязательно пропишите в договоре:

«Арендодатель является индивидуальным предпринимателем и применяет упрощенную систему налогообложения. Исчисление и уплату налогов Арендодатель производит самостоятельно».

И еще одно важное отличие от обычных граждан: компаниям и предпринимателям нужны документы для их собственной бухгалтерии, чтобы они могли списать затраты на аренду в свои расходы.

Вам необходимо регулярно подписывать акт приема-передачи оказанных услуг или составить договор так, чтобы акты не требовались, а оплата подтверждалась платежными поручениями.

Какие документы, помимо договора найма, мне необходимо вести для подтверждения дохода от сдачи квартиры как ИП?

Для корректного ведения учета и отчетности по доходам от сдачи квартиры в рамках ИП на УСН, мне, вероятно, потребуются дополнительные документы. Какие именно документы (например, акты приема-передачи, расписки о получении денег, квитанции) мне надо оформлять и хранить, чтобы подтвердить свои доходы и обеспечить прозрачность для налоговой проверки?

Отвечает Задорожнева Александра

Чтобы подтвердить предпринимательский доход, вам необходимо собрать определенный пакет документов. Перечень зависит от того, кому вы сдаете жилье — физлицу или юрлицу/ИП.

При работе с обычными гражданами документооборот минимален:

1. Договор найма жилого помещения. Храните его в течение 5 лет после окончания срока действия.
2. Акт приема-передачи квартиры — при заселении и выезде. Подтверждает, что вы передали жилье и ключи, фиксирует состояние мебели, техники и показания счетчиков.
3. Банковские выписки по расчетному счету ИП. Налоговая проверяет поступления именно по выпискам.

Расписки и квитанции оформлять не нужно. Поскольку вы принимаете деньги только безналично на счет ИП, факт оплаты на 100 % подтверждается банковской выпиской.

Если вы сдаете квартиру юрлицу или ИП, то понадобятся:

• договор аренды жилого помещения;
• акт приема-передачи квартиры;
• акты оказанных услуг — ежемесячные или ежеквартальные. Без них бухгалтерия контрагента — ООО не сможет принять расходы к учету;
• платежные поручения и банковские выписки.

При этом вы можете прописать в договоре аренды фразу (пример):

«Услуги считаются оказанными в полном объеме и надлежащего качества, если до 5-го числа следующего месяца от Арендатора не поступило письменных претензий. Составление ежемесячных актов не требуется».

В таком случае компания сможет списывать расходы на основании договора и платежных поручений без лишних бумаг.

Независимо от того, кто ваш арендатор, вы как ИП на УСН обязаны вести книгу учета доходов и расходов. Вносите в КУДиР каждую сумму, поступившую от аренды, в хронологическом порядке. Записи делаются на основании банковских выписок. Книга ведется в электронном или бумажном виде, ее начинают каждый календарный год. Сдавать КУДиР в налоговую не надо, но инспекторы вправе запросить ее при проверке.

Какие налоги и сборы, помимо УСН 6 %, мне нужно будет платить при сдаче квартиры как ИП?

Я понимаю, что, помимо налога по УСН, мне могут потребоваться другие отчисления. Например, я обязан платить фиксированные страховые взносы как ИП. Есть ли какие-то дополнительные налоги или сборы, связанные именно со сдачей в аренду недвижимости, которые я обязан буду учитывать? Например, налог на имущество физических лиц или другие платежи, которые остаются актуальными, несмотря на статус ИП?

Отвечает Задорожнева Александра

Нет, никаких специальных налогов или дополнительных сборов, связанных исключительно со сдачей жилой недвижимости, для вас не появится. Статус ИП не накладывает на вас новых налоговых обязательств по владению квартирой, а доходы будут облагаться только по вашей ставке УСН 6 %.

Но есть стандартные платежи, которые вы только начнете или продолжите платить:

1. Налог на имущество физических лиц. Поскольку вы являетесь собственником квартиры, обязаны платить ежегодный налог на имущество. Для ИП на УСН предусмотрена льгота по налогу на имущество, но она распространяется только на коммерческую недвижимость — офисы, склады, торговые точки. На жилье эта льгота не действует. Платите налог не позднее 1 декабря следующего года, по уведомлению из ИФНС.
2. Страховые взносы ИП за себя. Сдача квартиры увеличит ваш доход, что напрямую повлияет на размер страховых взносов. Фиксированную часть ИП платят независимо от наличия дохода: в 2026 году она составляет 57 390 рублей. Но если годовой доход ИП (включая аренду и другие виды деятельности) превысит 300 000 рублей, то вам придется заплатить дополнительный взнос — 1 % от суммы превышения.
3. Коммунальные платежи. Если арендатор компенсирует вам стоимость коммунальных услуг сверх арендной платы, то налоговая посчитает это вашим доходом. И с этих денег тоже придется заплатить налог на УСН 6 %. Чтобы избежать увеличения базы, наниматель обязан заключить прямые договоры с поставщиками услуг (для квартиры это довольно сложно) или платить по счетчикам напрямую вам как владельцу. А в договоре следует четко прописать, что это компенсация транзитных расходов. Но самый безопасный способ для УСН 6 % — просто включить среднюю стоимость коммуналки в общую сумму арендной платы.

Какие существуют риски и особенности перехода на самозанятость вместо ИП для сдачи квартиры?

Я уже являюсь ИП, но слышал, что для сдачи жилья многие выбирают статус самозанятого (НПД) из-за еще более низких ставок (4 % при работе с физлицами). Мне интересно, какие преимущества и недостатки будут у меня, если я закрою ИП и стану самозанятым специально для сдачи этой квартиры? Какие риски я могу нести и есть ли ограничения, которые могут сделать ИП более выгодным или безопасным вариантом в долгосрочной перспективе?

Отвечает Задорожнева Александра

Для перехода на НПД вам не надо закрывать ИП. ИП вправе совмещать свой статус с самозанятостью — работать как ИП на НПД. Вы можете просто подать заявление через приложение «Мой налог» и в течение месяца официально отказаться от УСН. Но помните, что переход на самозанятость для сдачи квартиры имеет не только плюсы, но и существенные минусы для бизнеса.

Преимущества самозанятости:

1. При сдаче квартиры физлицу налог составит 4 % вместо 6 % по УСН. Если же сдаете жилье юрлицу или другому ИП, то все равно надо платить налог в 6 %.
2. Самозанятым ИП не надо платить фиксированный и дополнительный взнос за себя.
3. На НПД нет деклараций, КУДиР и сложных расчетов. Чек формируется в приложении, налог рассчитывается автоматически, заплатить его можете тоже через приложение.

Риски ИП на НПД:

1. Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год. Если арендная плата высокая или у вас есть другие источники дохода, то вы можете быстро превысить этот лимит и потерять право на самозанятость. Остаток года придется применять ту же УСН или ОСНО.
2. Ограничения по нежилой недвижимости. На НПД разрешают сдавать только жилые помещения. Если вы сдаете в аренду апартаменты, которые юридически являются нежилыми, или гараж, то НПД применять нельзя. На УСН 6 % вы сможете сдавать любое имущество.
3. Трудовой стаж. Время работы на НПД не засчитывается в пенсионный стаж, если вы не платите добровольные пенсионные взносы.

Простыми словами, самозанятость выгодна, если сдаете квартиру физлицу и у вас небольшие доходы. Если же доход от аренды и других видов деятельности превышает 2,4 млн рублей в год или же вы планируете сдавать коммерческую недвижимость, то больше подойдет доходная упрощенка.