Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Кто и в каких случаях вправе расторгнуть договор аренды

ГК РФ регулирует порядок прекращения договорных правоотношений.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе досрочно расторгнуть сделку через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

• капитально не ремонтирует имущество, когда по условиям соглашения или по закону это его обязанность;
• по истечении установленного срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
• существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения) или с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного прекращения. По ст. 620 ГК РФ, арендатор вправе досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

• имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
• арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
• при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
• не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

На заметку: как составить претензию по договору аренды

Стороны вправе установить в сделке внесудебное расторжение договора аренды по соглашению сторон, по инициативе арендатора или арендодателя. Обычно одностороннее расторжение допускается с письменного уведомления, которое направляют контрагенту за один месяц.

Подробнее:

• как расторгнуть договор в одностороннем порядке;
• как составить уведомление о расторжении договора аренды.

Как расторгнуть договор аренды

Сделку допустимо расторгнуть:

• по соглашению сторон;
• по инициативе одной из сторон;
• по решению суда.

Вот инструкция, как расторгнуть договор аренды по соглашению сторон:

1. Составьте соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон в двух экземплярах.
2. Составьте акт приема-передачи.
3. Обратитесь в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи нежилого помещения

Порядок расторжения по инициативе одной из сторон (внесудебный):

1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Срок направления уведомления указывают в договоре, обычно — 1 месяц. После истечения указанного срока составляют соглашение о расторжении.
2. Вернуть помещение по акту приема-передачи.
3. Уведомить Росреестр, если сделка заключена на год и более.

Судебный порядок:

1. Обратиться к контрагенту с претензией, указав требование расторгнуть сделку.
2. Если претензия не удовлетворена, обратитесь в суд с исковым заявлением.
3. После вынесения решения суда сделка считается расторгнутой. Верните помещение по акту приема-передачи.
4. Составлять допсоглашение не обязательно, достаточно решения суда.
5. Направьте копию решения суда в Росреестр, если сделка была заключена на год и более.

Порядок расчетов при расторжении договора аренды

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендная плата начисляется за весь срок пользования имуществом. Обычно расчетным периодом является календарный месяц. При прекращении правоотношений необходимо вычислить сумму к оплате. Если сделка прекращается в последнее число календарного месяца, арендатор вносит оплату за полный месяц. Если срок аренды неполный, плата начисляется пропорционально дням, когда арендатор пользовался помещением.

Например, стоимость за месяц — 30 000 руб. Стороны расторгли сделку 16-го числа, в этот же день арендатор вернул помещение. Считаем сумму к оплате: 30 000 руб. делим на количество дней в месяце (31) и умножаем на дни использования помещения (16), получаем 15 488 руб.

Если по условиям сделки предусмотрен депозит, его остаток возвращается арендатору. Остаток не вернут, если по условиям сделки из него производили удержания, например, если арендатор испортил имущество арендодателя.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Если стороны решили прекратить правоотношения, необходимо составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения в двух экземплярах.

В нем указывают:

• наименование документа;
• место и дату составления;
• номер допсоглашения;
• наименование и реквизиты;
• номер и дату договора и дату его прекращения;
• указание на акт приема-передачи, по которому возвращается помещение;
• отсутствие претензий друг к другу;
• подписи сторон.

При заключении сделки более чем на год ее участникам необходимо обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Вот шаблон соглашения о расторжении:

Так выглядит образец расторжения договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон:

Какие документы приложить к соглашению о расторжении договора аренды

Для прекращения сделки достаточно подписанного сторонами допсоглашения и акта приема-передачи помещения. Если допсоглашение подписывает представитель, приложите доверенность.

Копию уведомления о расторжении прикладывают к допсоглашению для удобства документооборота.

Как расторгнуть договор аренды, если одна из сторон возражает

Если сторонами не предусмотрено право одностороннего отказа, а оснований для судебного расторжения нет, сделку не получится расторгнуть на общих основаниях. Прекращение допустимо по ст. 451 ГК РФ в случае, если обстоятельства существенно изменились, например:

• из-за аварии на трассе помещение не отапливается;
• в здании запретили вести необходимый вид деятельности по решению госорганов;
• признание здания аварийным и пр.

Как расторгнуть договор аренды досрочно, не соблюдая срок уведомления

Если съехать необходимо срочно, а по условиям уведомить арендатора необходимо за месяц, необходимо вступить с арендатором в переговоры. По их итогам предложите компромисс:

• оставьте депозит арендодателю в качестве компенсации;
• найдите нового арендатора, который готов заехать в помещение;
• предложите скидку на услуги вашей организации.

Если арендодатель согласится на досрочное прекращение без соблюдения срока уведомления, подпишите допсоглашение. При несогласии придется соблюсти установленный срок на уведомление.

Читайте также: как расторгнуть договор аренды жилого помещения