Как оспорить договор ипотеки

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Основания для оспаривания договора ипотеки

Ипотека — это способ обеспечения возврата кредита. Но иногда заемщик или третьи лица вправе оспорить такую сделку. Рассмотрим все ситуации, когда сделку удаётся оспорить и признать недействительной.

Ипотечное имущество не подлежит залогу

Закон прямо запрещает передавать в залог некоторые активы (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). Если банк по ошибке принял такое имущество по кредиту, то сделку допустимо оспорить. Например, нельзя закладывать объекты, изъятые из оборота: заповедники, ядерные установки, военные объекты. Не получится и передать под обременение то, на что по закону нельзя обратить взыскание. Ещё один запрет, который позволяет оспорить сделку: здание или сооружение передаются в обеспечение ипотечного кредита без земельного участка, на котором они стоят. Ипотека строения без земли ничтожна.

При заключении договора ипотеки нарушены права третьих лиц

Законодательство запрещает передачу в залог недвижимости, в случае если для этого не получено необходимое согласие третьих лиц (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Это самая частая причина отмены ипотечного обременения по кредиту.

Первая ситуация: жильё куплено в браке, но ипотечный договор подписал только один супруг. Для такой сделки необходимо нотариальное согласие второго. Без него супруг вправе оспорить ипотеку и признать её недействительной.

Читайте об этом: можно ли взять ипотеку без согласия супруга

Другой случай: ипотека для ООО является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Если не получено одобрения совета директоров или собрания участников, то общество может признать ипотечную сделку недействительной (ст. 173.1 ГК РФ). Вместе с тем важно, что банк должен был знать об отсутствии согласия — тогда сделку допустимо оспорить.

Третий пример: бывший сотрудник ООО использовал поддельную доверенность и от имени компании заложил её имущество. Фактически он распорядился чужим активом. Компания не подписывала сделку, поэтому она вправе признать её ничтожной. Оспорить договор по такому основанию допустимо, поскольку это способ защитить права законного собственника, чьим имуществом распорядились без полномочий (ст. 168 и 183 ГК РФ).

Сделка заключена под давлением или обманным путем

Статья 179 ГК РФ позволяет оспорить и признать недействительной и сделку, совершённую под влиянием насилия, угрозы или обмана. Пример: заемщик подписал ипотеку, потому что банк угрожал заблокировать все счета компании (без законных оснований). Или кредитный менеджер солгал о размере ставки и скрыл дополнительные комиссии — это обман. Доказать такие обстоятельства сложно, но возможно. Если суд встанет на сторону заемщика, то ипотеку аннулируют. Если сделку удастся оспорить, то потерпевший способен требовать возмещения убытков с противоположной стороны сделки.

Как оспорить договор ипотеки: алгоритм

Чтобы оспорить ипотечный договор, действуйте поэтапно.

Этап 1. Соберите доказательства, которые позволят оспорить сделку по ипотеке

В зависимости от основания могут понадобиться: отказ супруга от согласия (нотариально заверенный), справка об отсутствии одобрения крупной сделки в ООО, заключение эксперта о том, что заемщик не понимал значение своих действий, документы о давлении со стороны банка.

Этап 2. Подготовьте иск и подайте в суд

Если спор происходит между гражданами или ИП и не связан с предпринимательской деятельностью, то обращайтесь в районный суд по месту жительства ответчика. Если оспаривают сделку субъекты предпринимательской деятельности — в арбитражный суд субъекта РФ. Иск составляйте по правилам ГПК или АПК. Укажите: какие права нарушены, почему ипотечный договор следует признать недействительным, приложите доказательства и уведомление ответчика.

Пример оформления иска о признании договора ипотеки недействительным

Этап 3. Участвуйте в заседании

Лично или через представителя. Если не явитесь без уважительной причины, то суд способен оставить иск без рассмотрения. Заявляйте ходатайства о вызове свидетелей, истребовании документов у банка. При необходимости просите экспертизу подписи или доверенности.

Может пригодиться: как сделать доверенность на представление интересов в суде

Этап 4. Получите исполнительный лист и направьте приставам

После вступления решения в силу заберите исполнительный лист. Предъявите его в службу судебных приставов по месту нахождения ответчика или сразу в банк (если есть решение о снятии обременения). Приставы исключат запись об ипотеке из ЕГРН. Также копию решения направьте в Росреестр самостоятельно — это ускорит процесс.

Последствия признания ипотеки недействительной

Если суд вынес решение о признании ипотечного договора недействительным, то наступает несколько последствий.

1. Обременение прекращается. Запись об ипотеке удаляется из ЕГРН. Банк теряет право преимущественного удовлетворения за счёт заложенного имущества. Это главное, чего добивается заемщик при оспаривании.
2. Двусторонняя реституция. Стороны возвращаются в положение, которое было до сделки. Заемщик получает назад своё имущество (квартиру, землю, здание). Банк возвращает то, что получил от заемщика (например, если по условиям сделки ему уже передали какие-то документы или доступ).

Необходимо учитывать, что признание ипотеки недействительной не отменяет основной долг по кредиту. Заемщик остаётся обязан банку, но теперь это необеспеченное обязательство. Банк не сможет обратить взыскание на квартиру, но будет взыскивать долг через суд из другого имущества или доходов. Оспорить ипотеку — способ убрать обременение с конкретного актива, а не списать кредит. Расторжение ипотечного договора само по себе не влечёт расторжения кредитного договора. Но если заемщик докажет, что ипотека была единственным обеспечением, банк вправе потребовать досрочного возврата всего кредита (ст. 351 ГК РФ). Это риск, который необходимо учитывать перед тем, как решите оспорить обеспечение по кредиту.

Подробнее: чем грозит признание сделки недействительной