НДФЛ при обмене недвижимости будут считать по кадастровой стоимости

Досье инициативы
Расчёт НДФЛ при обмене объектами недвижимости

Что произошло? Госдума приняла в первом чтении законопроект № 1272209-8 об уточнении порядка налогообложения НДФЛ при обмене (мене) объектов недвижимости между гражданами вне предпринимательской деятельности.

Доходом предлагают считать разницу между кадастровой стоимостью полученного объекта и кадастровой стоимостью отданного. Доплату, полученную по договору из-за разницы в цене, к доходу прибавят, выплаченную — вычтут. Например, если квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн рублей обменяли без доплаты на дом с кадастровой стоимостью 6 млн рублей, доход составит 1 млн рублей.

Налог нужно будет платить, только если стоимость полученного имущества с учётом доплат превышает стоимость переданного. Если дохода не возникло, налоговая база не формируется.

Кадастровую стоимость предложено брать по сведениям ЕГРН, подлежащим применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права на объект (для вновь образованных объектов — на дату постановки на кадастровый учёт). Если сведений о кадастровой стоимости нет, доход определят по рыночной стоимости на основании отчёта оценщика.

Законопроект подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда РФ от 15.01.2026 № 1-П по жалобе гражданки: суд указал, что статья 214.10 НК РФ не определяет порядок расчёта дохода от мены недвижимости и позволяет решать этот вопрос произвольно.

В случае принятия закон вступит в силу через месяц после официального опубликования, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДФЛ — то есть не раньше 1 января 2027 года. Поправки ко второму чтению планируется представить до 29 октября 2026 года.

Напомним, Правительство внесло этот законопроект в Госдуму ещё в июне 2026 года. Также мы писали, как заключить договор мены недвижимости.