Правила продажи квартир в новостройках в рассрочку
В проекте закона о рассрочке по договору участия в долевом строительстве после ввода дома, доработанном в сентябре 2026 года, — раскрытие разницы между ценой в рассрочку и при другой оплате, запрет процентов, залог у застройщика и передача данных в бюро кредитных историй.
Что это за инициатива
Банк России и Минстрой России готовят изменения в законодательство о долевом строительстве, которые регулируют продажу жилья в рассрочку от застройщиков. Сейчас цена квартиры при покупке в рассрочку нередко оказывается выше, чем при единовременной оплате — переплата фактически скрывается в стоимости жилья, а не оформляется как проценты по кредиту. Кроме того, по общему правилу застройщик должен передать объект участнику только после полной оплаты цены договора.
В редакции от 10.09.2026 запрета продавать квартиру в рассрочку дороже уже нет — его заменила обязанность раскрыть разницу в цене. По данным «Известий» (22.10.2026), Банк России также планирует не учитывать долг перед застройщиком дважды, когда покупатель переходит с рассрочки на ипотеку.
На публичное обсуждение вынесен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разработанный во исполнение поручения Президента Российской Федерации В. В. Путина от 19.03.2025 № Пр-588. Документ вносит изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а также корреспондирующие правки в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях» и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский считает необходимым дополнительно предусмотреть защиту добросовестных покупателей, попавших в тяжёлую жизненную ситуацию, — механизм временной отсрочки или изменения графика платежей по аналогии с кредитными каникулами. Это мнение депутата, а не часть проекта: поправку, по его словам, планируется обсуждать при рассмотрении законопроекта в Госдуме.
Что предлагают
- Разрешить застройщикам предоставлять дольщикам рассрочку по оплате договора участия в долевом строительстве с последним платежом не позднее трёх лет после планового срока ввода дома, оформляя договоры только в электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью.
- До заключения договора сообщать покупателю разницу между ценой в рассрочку и ценой при оплате в течение 30 дней после регистрации договора (120 дней при господдержке) — в рублях и в процентах; проценты на цену договора и долг не начислять, кроме процентов на просроченную сумму не выше 20% годовых при систематической просрочке.
- При неуплате более двух месяцев или просрочках чаще трёх раз в год застройщик вправе потребовать всю сумму досрочно.
- Установить, что объект долевого строительства находится в залоге у застройщика с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства.
- Разрешить застройщику заключать договоры с рассрочкой без согласия банка, кредитующего стройку, на объекты общей площадью не более 25% площади всех помещений проекта.
- Передавать сведения о договоре с рассрочкой в кредитную организацию и далее в бюро кредитных историй для учёта долговой нагрузки гражданина.
Что нужно знать
-
Кто инициатор?
Банк России и Минстрой России совместно разрабатывают законопроект; идею впервые представил заместитель председателя ЦБ Михаил Мамута.
-
Зачем это нужно?
Чтобы устранить скрытую переплату, которая сейчас закладывается в цену квартиры при рассрочке вместо оформления в виде процентов по кредиту, и сделать условия рассрочки прозрачными для покупателей.
-
Кого затрагивает?
Застройщиков, продающих квартиры в рассрочку, и покупателей жилья, оформляющих такую рассрочку при долевом строительстве.
-
На какой стадии?
Проект доработан по итогам публичного обсуждения (редакция от 10.09.2026) и проходит оценку регулирующего воздействия; в правительство и Госдуму не внесён.
-
Когда заработают поправки?
Закон должен вступить в силу с 01.09.2027 — новые правила будут распространяться на договоры участия в долевом строительстве, заключённые с этой даты.
