Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Оглавление

Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ >>>

Ч.1 статьи 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Ч.2 статьи 621 ГК РФ

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Может ли арендный договор включать условие о запрете на его возобновление?

Согласно п 2 ст 621 ГК РФ, когда арендатор продолжает владеть и пользоваться помещением уже после того, как срок договора истек, и арендодатель не выражает по этому поводу возражений, арендный договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. При этом условия договора сохраняются. Если в договор вносится условие, отвергающее применение указанной нормы, то между сторонами может возникнуть спор, касающийся правомерности такого условия. Из ГК РФ не ясно, какой характер носит норма п 2 ст 621 ГК РФ. Может ли она быть изменена условиями договора или является обязательной для применения независимо от воли сторон. Если признать эту норму императивной (то есть обязательной для применения), то любое условие договора, которое ей противоречит, будет являться ничтожным. Обратившись к судебной практике, мы не внесем ясность в этот спорный вопрос, так как среди судей сложился двоякий подход к трактовке указанной нормы. Согласно одной из позиций, п 2 ст 621 ГК РФ содержит правило, не подлежащее изменению договором, а значит любое условие, исключающее автоматическое возобновление договора на неопределенный срок, не принимается судами во внимание. Другая часть судей, считает положение п 2 ст 621 ГК РФ диспозитивным, то есть подлежащим изменению по соглашению сторон. И, соответственно, признаёт договор прекращенным при наличии в нем такого условия. Таким образом, то может ли арендный договора включать условие, запрещающее его возобновление при дальнейшем использовании помещения арендатором, при возникновении спора, будет зависеть от позиции суда. При рассмотрении конкретного дела определяющее значение будет иметь мнение судьи относительно характера нормы, содержащейся в п 2 ст 621 ГК РФ.

Может ли арендодатель требовать неустойку, если арендатор не уведомил его письменно о расторжении или возобновлении договора по окончании срока? Законно ли включение такого условия в договор?

Граждане свободны при выборе условий договора. Поэтому, кроме случаев, когда условия договора прямо указаны в законе, стороны вправе предусмотреть в своем договоре любые положения. Неустойкой является сумма, которая уплачивается при ненадлежащем исполнении обязательства. Она предусмотрена как мера ответственности за нарушение договора. Поэтому, казалось бы, что внесение неустойки за неисполнение стороной одного из пунктов договора, при условии, что стороны вольны в его заключении, является законным. Однако из анализа законодательных норм следует вывод, что неустойка твердо связана с наступлением негативных последствий для одной из сторон. Наступление же негативных последствий для арендодателя из-за того, что арендатор не уведомил его о том, что готов прекратить договорные отношения в предусмотренный срок, не очевидно. Важно, что арендатор, по прошествии арендного срока имеет преимущество при заключении нового арендного договора - он имеет право, при желании, перезаключить соглашение без конкуренции с другими возможными арендаторами. При этом, о таком своем желании он письменно уведомляет арендодателя до окончания действия договора (п 1 ст 621 ГК РФ). То есть, если арендатор желает продлить существующий договор, он в любом случае извещает вторую сторону об этом. По п 2 ст 621 ГК РФ договор возобновляется автоматически, если арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель никак против этого не возражает. Условия договора при этом не меняются. Если возражения у арендодателя имеются, то возобновить договор не получится. По общему правилу отношения сторон считаются прекращенными по истечении срока договора. Дополнительного волеизъявления для этого не нужно. А значит арендатор не обязан письменно извещать арендодателя о том, что намерен расторгнуть договор по окончанию его срока. Получается, что условие о том, что при неуведомлении арендодателя о желании расторгнуть договор по окончанию срока, арендатор платит неустойку, не соответствует законодательству.