Важно
ФНС планирует изменить форму и правила заполнения декларации по НДС 
Покупка квартиры — дорогостоящее приобретение, которое единовременно по карману немногим. В связи с этим люди ищут возможные условия, которые помогут им приобрести жилье дешевле. Одним из таких вариантов является приобретение по переуступке права по договору долевого участия (ДДУ). Разберем, возможна ли переуступка по ДДУ по ипотеке и как ее оформить.
Коротко о главном: 5 пунктов
- Можно купить будущую квартиру в новостройке по договору долевого участия, часто это дешевле.
- Если квартиру еще не построили, ее можно продать другому человеку, заключив договор цессии.
- При продаже недостроенного жилья передается право на получение квартиры после сдачи дома.
- Если на цессию нет нужной суммы, можно взять ипотеку в банке, аккредитованном застройщиком.
- Для ипотеки потребуется больше документов и участие банка, зато он поможет все оформить и зарегистрировать сделку в Росреестре.
Возможна ли переуступка в ипотеку
Квартиры на стадии строительства, которые еще не существуют физически, на порядок дешевле уже сданных в эксплуатацию. В связи с этим широкое распространение получили договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) на приобретение будущего жилья в новостройках. В последние годы законодательство защитило таких участников ДДУ от возможного банкротства застройщиков, что привело к увеличению числа ДДУ.
Используйте: как продать по переуступке квартиру без ипотеки
Жилье в новостройках по ДДУ приобретают как физические лица, так и организации. У физических лиц с течением времени могут измениться жизненные обстоятельства, в силу которых они пожелают реализовать недостроенную квартиру. А юридические лица изначально заключают договоры долевого участия с целью дальнейшей перепродажи жилья в новостройках физическим лицам.
Реализация недостроенного на момент сделки жилого помещения производится путем заключения переуступки права, или цессии (ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004). Т. е. передается не право собственности на объект недвижимости, который физически не существует, а право требовать от застройщика его передачи после ввода в эксплуатацию.
Не всегда у физического лица, которое желает заключить договор цессии, есть необходимая для уплаты сумма. В таком случае возможным вариантом является использование кредитных средств по ипотеке. Никаких запретов цессии на таких условиях Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 не содержит.
Для информации: что такое уступка права требования
Порядок переуступки квартиры в ипотеку
Порядок цессии жилья в новостройке на условиях привлечения ипотечного кредита следующий:
- Договоритесь о сумме, за которую переуступаются права по ДДУ. Возможны разные варианты: эта сумма равняется первоначально уплаченной цедентом застройщику либо она выше.
- Если вы приобретаете права по переуступке ДДУ, то проверьте, все ли платежи внес цедент, чтобы исключить возможные риски погашения за него задолженностей перед застройщиком. Для этого попросите у него представить платежные документы о внесении таких платежей.
- Проверьте, обязательно ли согласие застройщика при цессии — это условие указывается в договоре. Иногда такое условие включают в ДДУ с физическими лицами. При его наличии запросите согласие застройщика на переуступку прав.
- Выберите банк, в котором планируете оформить ипотеку. Обратиться за ипотекой допускается не в любой банк, а из числа тех, которые аккредитованы застройщиком.
Как оформить переуступку квартиры в ипотеку
Оформление цессии квартиры в новостройке в ипотеку производится банками, как и любого другого жилья, но с учетом ряда особенностей:
- Обратиться за ипотечным кредитом допускается в банк из числа аккредитованных застройщиком.
- Потребуется представить в банк расширенный пакет документов. Кроме документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, необходимо представить первоначальный ДДУ, который прошел регистрацию в Росреестре; действующее разрешение на строительство; согласие застройщика на переуступку, если требуется по условиям ДДУ; платежные документы о передаче денег от цедента застройщику.
- При одобрении банком заявки на получение ипотеки, потребуется внести первоначальный взнос. В зависимости от программ различных банков он составляет 10–15 % стоимости квартиры в новостройке.
- После оформления договора переуступки прав с ипотекой его необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации покупателю вручат выписку из ЕГРН, где имеется отметка об обременении ипотекой. Передать договор на госрегистрацию в Росреестре по желанию сторон сделки может банк.
Может пригодиться: как проверить регистрацию недвижимости в Росреестре
Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно
При выборе квартиры в новостройке, которую вы желаете приобрести по переуступке, немаловажное значение имеет, кто выступает возможным цедентом — физическое или юридическое лицо. Так, при заключении сделки с юридическим лицом, банки предлагают ипотечные кредиты на условиях программ господдержки, где действуют пониженные ставки.
Подробнее: как использовать маткапитал при оформлении ипотеки
Часто задаваемые вопросы по переуступке прав на квартиру с использованием ипотеки
-
Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке?
Это продажа права требования по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) к застройщику передать квартиру, которая физически не существует на момент совершения сделки, после окончания строительства. Оформляется договором цессии.
-
Возможна ли переуступка по ДДУ в ипотеку?
Да, возможна. Ипотеку необходимо оформить в банке, который аккредитован застройщиком.
-
В каком порядке банками оформляется переуступка с использованием ипотеки?
В общем порядке, как и в случаях получения ипотечного кредита на приобретение завершенного строительством жилого помещения, но потребуется представить в банк расширенный комплект документов.
-
Устанавливаются ли банком пониженные ставки при кредитовании на цессию по ДДУ?
Государственные программы, которые предлагают ипотечное кредитование на льготных условиях с пониженными ставками, действуют при цессии на квартиры в новостройках от юридических лиц.
