Посмотреть комментарии и ближайшие изменения к документу.
Ссылка откроется в вашей учетной записи. Если у вас еще нет доступа в систему, вы сможете бесплатно оформить его на 2 дня.
Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого оставьте комментарий под статьей. Мы его прочитаем, исправим ошибку и расскажем о результате.

Статья 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Комментарии к статье

Договоры найма жилого помещения (коммерческий, социальный и специализированный) (выпуск 24) (Бурняшев Д.В.) ("Редакция "Российской газеты", 2018)

Как составить договор найма (аренды) квартиры между физическими лицами? ("Электронный журнал "Азбука права", 2020)

Что предусмотреть в договоре коммерческого найма квартиры? ("Электронный журнал "Азбука права", 2020)

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? ("Электронный журнал "Азбука права", 2020)

Каковы права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения? ("Электронный журнал "Азбука права", 2020)

Каково целевое предназначение жилого помещения?

В Гражданском(ГК РФ) и в Жилищном(ЖК РФ) кодексах сказано, что жилые помещения используются для проживания людей. В ст 678 ГК РФ содержится требование, согласно которому наниматель вправе использовать переданное ему по договору коммерческого найма помещение только для того, чтобы в нём проживать. Расположение в жилых помещениях каких-либо производств, предприятий или организаций по закону не допустимо. И хотя целевое назначение сдаваемых в наём жилых помещений ГК РФ закрепляет чётко (только проживание), порядок пользования такими помещениями он подробно не регламентирует. А вот ЖК РФ допускает использование жилого помещение для занятий индивидуальной предпринимательской или иной профессиональной деятельностью. Но для этого должны быть соблюдены два условия:

  • занимающееся такой деятельностью лицо должно проживать в этом помещении на законном основании (по праву собственника или нанимателя);
  • использование помещения для такой деятельности не должно нарушать интересов других граждан и требований, установленных для жилых помещений ЖК РФ.
Итак, норма ст 678 ГК РФ, запрещающая использование имущества, находящегося во владении гражданина по договору коммерческого найма, в иных целях, чем проживание, вступает в противоречие с Жилищным кодексом. Получается, что целевое предназначение жилого помещения в рамках коммерческого найма - только проживание, тогда как в рамках права собственности, например, оно расширяется за счёт использования помещения для профессиональной деятельности.

Имеет ли право наниматель использовать помещение для занятий своей профессиональной деятельностью в рамках договора коммерческого найма?

Норма ст 678 ГК РФ является императивной (обязательной), то есть не может изменяться договором между сторонами. Она не допускает использование жилого помещения в целях, отличных от цели проживания. Вступая в противоречие с нормой ст 17 ЖК РФ, она ограничивает право нанимателя осуществлять профессиональную или предпринимательскую деятельность, совместимую с проживанием. Так как в нормах, регулирующих права собственника жилья и права гражданина на помещения по социальному найму, нет такого запрета, то собственники помещений и социальные наниматели могут опираться на жилищное законодательство. Они могут совместить проживание со своей профессиональной деятельностью. При коммерческом найме такое совмещение прямо запрещено ст 678 ГК РФ. Поэтому наниматель, желающий заняться малым личным предпринимательством или иной профессиональной деятельностью, не выходя из дома, даже с согласия наймодателя, не имеет права этого делать. Юристы отмечают, что содержание в ГК РФ такого запрета в определенной степени ущемляет права нанимателя по договору коммерческого найма. Получается, что у нанимателя по договору социального найма есть право на альтернативное использование жилого помещения, а в коммерческом найме оно запрещено. Это, по мнению некоторых аналитиков, не соответствует принципу равенства прав граждан, а, значит, и противоречит Конституции.

Перепланировка и реконструкция жилого помещения нанимателем - это одно и то же?

Ст 678 ГК РФ закрепляет правило, по которому наниматель не должен проводить переустройство и (или) реконструкцию помещения без согласия наймодателя (собственника). В ЖК РФ термин “реконструкция” не используется. Вместо него употребляется слово “перепланировка”. Можно было бы подумать, что эти слова - синонимы, однако это не так. Реконструкция - технический термин. Его понятие даётся в Градостроительном кодексе РФ. Под ней понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и их технического обеспечения. Такие, например, как изменение площади помещения. Так, работы, производимые нанимателем помещения в целях изменения его площади (к примеру, пристройка лоджии или веранды), требующие внесения изменений в тех. паспорт жилого помещения, по факту будут являться реконструкцией. И, если они произведены нанимателем самовольно (без разрешения административных органов), то сохранить их, в отличие от самовольной перепланировки, не получится. Перепланировка не затрагивает изменения площади жилого помещения и может быть сохранена, даже если она произведена без нужного разрешения, на основании ст 29 ЖК РФ. Понятие “перепланировка” по отношению к норме ГК РФ скорее синоним слова “переустройство”, а не слова “реконструкция”. Ни то, ни другое не допустимо без разрешения наймодателя.