Важно
Минздрав собирается проконтролировать частые больничные 
Продолжаем разбирать различные направления проверки при Due Diligence. Сегодня — о недвижимом имуществе.
Основные моменты, которые необходимо проверить:
- Зарегистрированные права на объекты недвижимости. Это отражается в выписке из ЕГРН о правах отдельного лица.
- Соответствие сделок по приобретению прав на объекты недвижимости действующему законодательству, а также подтверждение исполненных обязательств по оплате.
- Основания для оспаривания права собственности на объекты недвижимости в связи с нарушениями, допущенными при переходе права к предыдущим собственникам.
- Обременения в отношении объектов недвижимости (арест, ограничения на регистрацию, аренда, ипотека, опционные права, преимущественные права и др.). В основном отображаются в выписке из ЕГРН на каждый отдельный объект.
- В отношении земельных участков:
- наличие прав и их госрегистрации (если применимо);
- отсутствие нарушений прав, претензий третьих лиц при установлении границ;
- соответствие площади нормативам (в отношении расположенного на земельном участке здания/сооружения);
- соответствие фактического использования категории земельного участка и разрешённому использованию;
- наличие в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны и др.) и их возможное влияние на планируемую деятельность;
- наличие уведомлений/предписаний госорганов в связи с нарушением правил эксплуатации;
- факты резервирования для госнужд;
- факты инициирования госорганами процедуры принудительного выкупа;
- наличие ограничений, связанных с проходящими через земельные участки коммуникациями третьих лиц;
- наличие установленных в пользу третьих лиц сервитутов.
- В отношении зданий/сооружений:
- наличие разрешений на строительство и актов о вводе в эксплуатацию;
- соответствие проектной документации строительным нормам/правилам (рекомендуется проверять вместе с техническими специалистами);
- отсутствие нарушений прав третьих лиц при реконструкции;
- соответствие разрешённому использованию земельных участков, на которых они расположены.
- В отношении арендуемых/передаваемых в аренду объектов:
- наличие у арендатора права аренды на основании договоров;
- наличие госрегистрации договоров аренды (если применимо);
- порядок установления арендной платы и наличие положений об её индексации;
- наличие права арендатора на субаренду и факты заключения договоров субаренды, ответственность арендатора за действия субарендаторов;
- наличие права сторон на односторонний отказ от договора аренды, основания возникновения такого права;
- наличие права арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды (в т. ч. право на увеличение арендной платы);
- порядок определения и размер ответственности сторон по договору аренды;
- наличие нарушений какой-либо из сторон своих обязательств по договору аренды.
Как видим, объект недвижимости важно не только должным образом построить и ввести в эксплуатацию. Его использование должно соответствовать определённым требованиям, в том числе относящимся к земельному участку, на котором он расположен.
Так, орган местного самоуправления потребовал признать объект капитального строительства самовольной постройкой и снести его в связи с несоответствием градостроительным, строительным нормам и правилам. Суд посчитал, что необходимо проверить соответствие объекта целевому назначению земельного участка, и отправил дело на новое рассмотрение.
Также важно учитывать, что при проверке недвижимости часто существенное значение имеет публично-правовое регулирование, связанное с госохраной объектов культурного наследия. Разберём этот вопрос в будущих постах.
Корпоративное право и управление — реорганизация и сделки M&A от Максима Бунякина:
