В каких случаях возможна приостановка регистрации договора купли-продажи, и что с этим делать

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Росреестр может временно остановить регистрацию сделки с недвижимостью, если найдёт ошибки или нет всех нужных бумаг.
2. В уведомлении всегда объясняют причину приостановки и пишут, что именно нужно исправить.
3. Обычно время на устранение проблем даётся до трёх месяцев, а иногда срок может быть другим.
4. Когда замечания устранят и всё исправят, новые документы снова подают в Росреестр.
5. Если не успеть всё исправить вовремя, сделку окончательно не зарегистрируют.

Возможные причины приостановки регистрации договора купли-продажи в Росреестре

При продаже квартиры, дачи или дома, продавцу и покупателю необходимо не только составить и подписать договор купли-продажи, но и зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в Росреестре.

Советуем прочитать:

• как составить договор купли-продажи;
• в какой момент право собственности на товар переходит от продавца к покупателю.

В настоящее время сам договор купли-продажи недвижимости Росреестр не регистрирует — регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю. Но не всегда такая процедура при купле-продаже проходит гладко. Довольно часто стороны сделки вместо выписки из ЕГРН, подтверждающей права нового владельца, получают уведомление о приостановке. Чаще всего это происходит по причине отсутствия всех необходимых документов или в связи с неправильным составлением договора купли-продажи. Перечень оснований для такой приостановки довольно обширный, и содержится он в законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ст. 26). Перечислю основные причины, при наличии которых Росреестр останавливает процесс регистрации купли-продажи:

• заявление в Росреестр подано лицом, не являющимся собственником недвижимости;
• не представлен полный пакет документов, предусмотренный законом;
• представлены подложные документы, если подобный факт установлен в суде или в регистратуру поступили соответствующие сведения из правоохранительных органов;
• содержание договора купли-продажи не соответствует требованиям законодательства РФ;
• договор купли-продажи подписан неправомочным лицом;
• Росреестр запросил документы у других госорганов, но они не поступили до окончания срока регистрации;
• отсутствие разрешения уполномоченных органов на проведение сделки (например, отсутствие согласия органа опеки при продаже квартиры несовершеннолетним);
• наличие пересечения кадастровых границ продаваемого земельного участка с границами других участков;
• отсутствие в ЕГРН сведений о границах продаваемого земельного участка, за исключением регистрации сервитута на этот участок;
• имеются противоречия между сведениями, предоставленными заявителем, и информацией, содержащейся в ЕГРН;
• на продаваемую недвижимость наложен арест или запрет на совершение с ней каких-либо сделок;
• и другие причины, установленные в статье 26 закона № 218-ФЗ.

Как узнать причину приостановки

Причина приостановки указывается в уведомлении, которое регистратор обязан направить заявителю на следующий рабочий день после принятия решения о приостановке (ч. 5 ст. 29 закона № 218). В уведомлении указываются все причины, по которым прервана регистрация, и ссылки на нормы закона, содержащие указанные основания. Форма такого уведомления утверждена Приказом Росреестра от 26.11.2021 № П/0546, и выглядит подобное уведомление так:

Форма уведомления о приостановлении регистрации перехода прав по договору купли - продажи недвижимости

Получить уведомление заявитель сможет тем способом, который он указал в заявлении при подаче документов в Росреестр. Лично уведомление выдадут в МФЦ (если документы подавались в МФЦ) или непосредственно в Росреестре (если документы подавались напрямую в этот орган). Для этого потребуется предъявить расписку, выданную при приеме документов, или паспорт. Если в качестве способа получения документов указывалась электронная почта, то уведомление направят на указанную электронную почту.

На какой срок приостанавливают регистрацию договора

Срок приостановки зависит от причин, по которым Росреестр вынес указанное решение. По общему правилу регистрация приостанавливается до момента устранения замечаний, которые явились основанием для приостановки, но не более чем на 3 месяца (ч. 2 ст. 26).

Но есть случаи, когда срок приостановки отличается от указанного выше. К таким случаям, например, относятся:

• приостановка по заявлению сторон сделки, которая допустима на срок до 6 месяцев;
• непредставление документов, запрошенных Росреестром у других госорганов, является причиной приостановки, но на срок не более 1 месяца;
• если в Росреестре уже имеется заявление в отношении того же объекта недвижимости, поданное ранее, то регистрация прерывается до момента принятия решения по первому заявлению;
• если недвижимость находится под арестом, то действия по оформлению перехода права прерываются до снятия ареста;
• другие установленные ст. 26 исключения.

Что делать, чтобы возобновить регистрацию

Порядок действий, необходимых для возобновления регистрации, зависит от причин, по которым она прервана. Расскажу подробнее о некоторых из таких случаев.

Неправильно оформлены документы — основания сделки

Здесь чаще всего речь идет о неправильном составлении договора купли-продажи. В большинстве случаев оформление подобного договора не требует нотариального удостоверения и стороны сами составляют документ без обращения к специалисту. Составляя подобным образом договор, стороны часто упускают важные моменты: не указывают полные сведения о продаваемом объекте недвижимости или указывают их неправильно, не прописывают существенные условия договора. Если содержание договора купли-продажи недвижимости не соответствует требованиям законодательства, то регистрационные действия приостановят. Для их возобновления следует устранить замечания в оформлении договора, указанные в уведомлении, и представить исправленные документы в Росреестр.

Не представлены все необходимые для сделки документы

Подобное основание для приостановки предусмотрено п. 5 ч. 1 ст. 26 закона № 218. Обычно набор требуемых документов стандартный, но в зависимости от ситуации иногда надо представить дополнительные документы. Так, заявитель получит уведомление о приостановлении, если к документам не приложена доверенность на право подписания договора, если договор подписан не собственником, а его представителем. В этом случае для возобновления регистрационных действий следует представить в Росреестр недостающие документы.

Может пригодиться: как оформить доверенность на подписание договора

Выявлено пересечение кадастровых границ земельных участков

В своей практике я неоднократно в суде сталкивалась с приостановкой по причине выявления пересечения границ продаваемого земельного участка с границами соседних участков (п. 20 ч. 1 ст. 26 закона № 218). Получить приостановление по такому основанию можно при совершении сделок с земельными участками. Для исключения пересечений границ необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер определит возможные варианты устранения выявленных наложений. Если не удастся согласовать новые границы с владельцами соседних участков, то потребуется обратиться в суд для устранения выявленных пересечений границ. Возобновить регистрационные действия в подобной ситуации получится только после устранения пересечения границ участков в ЕГРН.

Узнайте, как провести электронную регистрацию сделки с недвижимостью

Приостановление регистрации договора купли-продажи: частые вопросы