Верховный суд разъяснил, когда собственник здания может выкупить землю без торгов

Что произошло? Президиум Верховного Суда РФ утвердил Тематический обзор № 20/2026 о спорах, связанных с предоставлением гражданам и организациям земельных участков в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание или сооружение (постановление от 11.11.2026 № 25А/2026). В обзор вошли правовые позиции по спорам о выкупе и аренде таких участков.

Собственник жилого дома, право на который зарегистрировано в ЕГРН, имеет исключительное право выкупить без торгов участок, выданный ему для строительства этого дома, по статье 39.20 ЗК РФ. Отказать в выкупе со ссылкой на акт осмотра, по которому небольшой дом (в деле — 35,8 кв. м) не похож на капитальное строение, нельзя, если дом отвечает признакам жилого дома и зарегистрированное право на него никто не оспорил.

Собственник любого объекта недвижимости вправе заключить новый договор аренды участка под ним без торгов независимо от того, истёк ли срок прежнего договора. В деле из обзора арендатор подал заявление с опозданием, но всё это время пользовался участком и платил аренду — отказ суд признал незаконным.

Заключение договора аренды участка под уже принадлежащим человеку зданием не лишает его права впоследствии выкупить этот участок в собственность, если для приватизации нет законодательных ограничений — даже если ранее он сам выбрал аренду.

Отказать в выкупе можно, если участок изначально дали в аренду для целей, не предполагающих строительства (в деле строение признали самовольным). Не получится выкупить участок и в других случаях: если вид его разрешённого использования не приведён в соответствие с тем, как фактически используется здание; если на арендованном участке стоит только объект незавершённого строительства; если здание разрушено — но тогда собственник вправе требовать участок в аренду для восстановления.

Всего в обзоре 28 позиций, среди них:

• право на земельный участок, которым гражданин пользовался по договору аренды для эксплуатации жилого дома, право собственности на который возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года), переходит по наследству в том же объёме;
• заключённый без торгов договор аренды участка, на котором расположен объект, не отвечающий признакам недвижимого имущества, может быть признан недействительным, а право на этот объект в ЕГРН — отсутствующим.

Напомним, летом Госдума во втором чтении приняла законопроект о выкупе земли под зданием. А когда можно выкупить арендованный участок, разбирали в отдельной колонке.