Как использовать частный дом в качестве гостевого без смены назначения участка

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Что изменило решение ВС РФ

28.07.2026 Верховным Судом РФ вынесено Определение по делу № 18-КГ26–78-К4, которому приписывают новый подход к размещению гостевых домов на земельных участках ИЖС. Разберем кратко суть дела.

Собственники земельного участка в Анапе получили разрешение на строительство жилого дома. После окончания строительства стали использовать его как гостевой дом. Администрация города обратилась с иском в суд о запрете деятельности гостевого дома. Требования мотивированы тем, что он расположен на земельном участке с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. По мнению администрации, вид разрешенного использования земельного участка не позволяет осуществлять на нем коммерческую деятельность.

Суд первой инстанции в иске администрации отказал. Суд сослался на заключение проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы, согласно выводам которой жилой дом не создавал угрозы жизни и здоровью людей, соответствовал всем нормам и правилам. Кроме того, администрацией был пропущен срок исковой давности.

Апелляционная инстанция встала на сторону администрации и иск удовлетворила. Апелляция указала, что собственники используют частный жилой дом в коммерческих целях, хотя вид разрешенного использования земельного участка (ИЖС) не предусматривает этого. Кассация поддержала апелляцию.

Собственники гостевого дома подали жалобу в Верховный Суд РФ. В жалобе они указали, что апелляция и кассация не учли положения Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025 «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов». Этот закон действовал на момент рассмотрения дела в апелляции.

ВС РФ согласился с жалобой собственников. Были отменены судебные акты апелляции и кассации, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

В Определении № 18-КГ26–78-К4 ВС РФ подчеркнул, что, исходя из норм Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025, допускается размещение гостевого дома на земельном участке из земель населенных пунктов, разрешенное использование которого предусматривает в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На основании чего судебной коллегией сделан вывод, что для эксплуатации индивидуального частного дома в качестве гостевого не требуется изменения разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, Определение ВС РФ № 18-КГ26–78-К4 не содержит какого-либо принципиально нового подхода к гостевым домам. ВС РФ лишь подтвердил то, что закреплено Федеральным законом № 127-ФЗ от 07.06.2025. Ошибочным является и утверждение, что Верховный Суд указанным определением подтвердил законность размещения на участке ИЖС гостиниц или использование любого частного дома для размещения туристов. Определение касается лишь гостевых домов, предоставляющих услуги в соответствии с положениями Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025.

Читайте:

• какие бывают виды разрешенного использования земельных участков;
• как изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Все ли могут использовать частный дом в качестве гостевого без смены назначения участка

Использовать частный дом в качестве гостевого собственник вправе в рамках Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025. Он регулирует проведение эксперимента, срок которого установлен с 01.09.2025 по 31.12.2027.

Как следует из ч. 2, 3 ст. 1 указанного закона, участниками эксперимента смогут стать собственники не всех частных домов, а лишь тех, что расположены в ряде субъектов РФ и на федеральной территории «Сириус». С 01.09.2025 в эксперименте принимают участие:

• Крым и Севастополь;
• Алтай;
• Дагестан;
• Архангельская обл.;
• Астраханская обл.;
• Владимирская обл.;
• Калининградская обл.;
• Ленинградская области обл.;
• Краснодарский обл.;
• Приморский край;
• Ставропольский край и др.

Как видим, это регионы, где широко развит туризм. Таким образом, на собственников частных домов, желающих использовать их в качестве гостевых, которые расположены в регионах, не указанных в ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025, его нормы не распространяются.

Это означает, что собственники частных домов в других регионах не смогут использовать их в статусе гостевых. При предоставлении услуг по размещению гостей им необходимо использовать иные правовые формы. Например, оформить объект как гостиницу или апарт-отель. В этом случае потребуется учитывать, какое разрешенное использование установлено для земельного участка, и, при необходимости, изменить его.

На каких земельных участках может располагаться дом

Чтобы в рамках проводимого эксперимента использовать частный дом в качестве гостевого, необходимо, чтобы он располагался на земельном участке категории земель населенных пунктов. Вид разрешенного использования участка может предусматривать:

• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ, приусадебный земельный участок);
• ведение садоводства для личных нужд.

Как оформить гостевой дом

Для присвоения частному дому статуса гостевого необходимо провести оценку соответствия (п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025). Проводит ее самостоятельно собственник. При оценке необходимо выявить соответствие дома следующим требованиям:

1. Расположен на землях населенного пункта, с разрешенным использованием ИЖС, ЛПХ, садоводство для личных нужд.
2. Принадлежит на праве собственности физлицу.
3. Зарегистрирован в ЕГРН.
4. Не является самовольной постройкой по решению суда или органа местного самоуправления.
5. Отвечает требованиям, установленным Положением о классификации гостевых домов. Это положение утверждено Постановлением Правительства РФ № 1345 от 30.08.2025. Оно устанавливает требования к площади и количеству комнат, оснащению, оборудованию и т. п. Так, в гостевом доме не должно быть больше 15 комнат.

Может пригодиться: как получить выписку из ЕГРН

Если по результатам оценки частный дом соответствует всем перечисленным требованиям, его необходимо внести в Реестр классифицированных средств размещения.

Как попасть в реестр классифицированных средств размещения

Чтобы частный дом получил статус гостевого в Реестр классифицированных средств размещения, необходимо подать заявку в Росаккредитацию. Заявка подается в электронном виде через сервис «Гостеприимство» ФГИС Росаккредитации. Потребуется авторизация через Госуслуги.

Потребуется внести общую информацию о гостевом доме и прикрепить его фотографии. Подписывается заявка электронной подписью — УКЭП или УНЭП.

Служба аккредитации проверяет документы и сведения в течение трех рабочих дней с момента их подачи. Если все в порядке, дом внесут в реестр как гостевой в течение одного рабочего дня после проведения проверки. Об этом направят сообщение в личный кабинет сервиса «Гостеприимство» ФГИС Росаккредитации.

При отказе внести объект в реестр собственника уведомят об этом, с указанием причин отказа.

А есть ли риски?

После внесения в реестр собственник обязан размещать информацию о гостевом доме с указанием номера в реестре классифицированных средств размещения, со ссылкой на запись в реестре. Размещать информацию без указания этих данных запрещено (ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025).

Если предоставить недостоверную информацию при внесении гостевого дома в реестр, Росаккредитация вправе приостановить действие классификации. Приостановление действует 30 дней, в течение которых собственнику необходимо устранить выявленные нарушения. На период приостановления запрещается размещать информацию о гостевом доме. Если не устранить обстоятельства, явившиеся причиной приостановления, действие классификации прекратят. Гостевой дом исключат из реестра, а предоставлять услуги по размещению гостей будет нельзя (ч. 10 ст. 5 Федерального закона № 127-ФЗ от 07.06.2025).

Узнайте также, как накажут за использование земельного участка не по назначению

Какие нюансы учесть при использовании жилого дома в качестве гостевого

Планируя сделать частный дом гостевым, учитывайте такие нюансы:

1. Если у человека в собственности два или больше частных дома, включить в реестр в качестве гостевого он сможет только один из них.
2. Когда у дома несколько собственников (долевая или совместная собственность), для присвоения ему статуса гостевого необходимо согласие всех собственников.
3. Когда у дома поменялся собственник или кто-то из собственников, новый собственник должен дать согласие на использование дома в качестве гостевого.