Юрисконсульт

Оставить комментарий

Задаток или аванс: что лучше при покупке квартиры

В чем разница между задатком и авансом:

  • в правовой природе — способ обеспечения обязательств и форма платежа;
  • в форме составления — письменная в силу п. 2 ст. 382 ГК РФ и свободная;
  • в порядке возврата — удерживается и возвращается пропорционально.
Содержание

Что такое задаток

Правовое положение задатка урегулировано ст. 380-381 ГК РФ. Понятие подразумевает под собой денежные средства, передаваемые одной из сторон в доказательство того, что договор заключен. Законом не установлены ограничения в применении обеспечительной меры для конкретных видов сделок. Применяются для соглашений по поставке товара, оказанию услуг, аренде. Чаще всего применяют как обеспечительную меру при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, в этом главное отличие аванса от задатка при покупке недвижимости; соглашение между сторонами сделки с условием об обеспечительной мере заключается только в письменной форме. Форма документа законодательно не установлена. На практике применяется классическая структура построения условий, состоящая из следующих частей:

  1. Вводная (наименования сторон, дата и место подписания, Ф.И.О. полномочного на подписание лица).
  2. Основная (сумма, реквизиты договора, по которому обеспечивается выполнение, сведения об обеспеченном обязательстве, порядок оплаты и возврата).
  3. Заключительная (наименования сторон, ИНН и ОГРН — для юридических лиц, паспортные данные — для физических лиц, адрес регистрации, подпись полномочного представителя, банковские реквизиты).

Закон предоставляет возможность сторонам самостоятельно определить, как установить обеспечительную меру. Помимо рассмотренного варианта составления отдельного соглашения, стороны могут прописать условия в договоре. Например, используя следующую формулировку: «С целью обеспечения своих намерений на заключение и дальнейшее исполнение обязательств по договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязуется выдать продавцу денежное обеспечение в сумме 500 000 руб. Сумма перечисляется в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора. В случае отказа покупателя от исполнения дальнейших обязательств по договору денежные средства в сумме 500 000 руб. остаются у продавца. В случае уклонения продавца от исполнения договорных обязательств он возвращает покупателю 1 000 000 руб. При взаимном исполнении сторонами договорных обязательств сумма 500 000 руб. подлежит зачету в счет стоимости жилого помещения». Такая диспозитивность показывает, чем отличается аванс от задатка, и позволяет их разграничить. Для аванса обязательной письменной формы не установлено.

Нужен договор купли-продажи квартиры? Бесплатно составьте его с помощью специального конструктора договоров от КонсультантПлюс.

Что такое аванс

При заключении сделок участники правоотношений используют разные варианты оплаты. Например, при заключении договора купли-продажи выбирают предварительную частичную или полную оплату по результатам совершения сделки. Предварительная оплата предоставляется в форме аванса — денежной суммы, внесенной в счет исполнения обязательств по договору.

По своей правовой природе аванс не является обеспечительной мерой и выступает как платеж. Определяя условия договора, стороны могут не знать, что возвращается аванс или задаток, и поэтому отождествляют эти понятия. Если в результате исполнения обязательств по договору с авансовым платежом одна из сторон откажется от дальнейшего исполнения условий, аванс возвращается. В случае исполнения договора в части предоплата возвращается пропорционально объему исполненного обязательства. При полном неисполнении обязательств по сделке аванс возвращается в полном объеме, в противном случае удержание признается незаконным и характеризуется как неосновательное обогащение. Такая позиция подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2018 по делу № А56-28355/2017. При обращении в суд с требованием возврата денежных средств истец вправе дополнительно заявить о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Сходства и отличия

Имея разную правовую функцию, рассматриваемые понятия имеют сходства. Рассмотрим соотношение задатка и аванса посредством выделения схожих признаков:

  • выражаются в денежном эквиваленте (устанавливаются в определенном количестве рублей или иной валюты);
  • включаются в состав суммы платежа по договору (например, внесены денежные средства в размере 200 000 руб., объем основного обязательства — 1 000 000 руб., сумма оставшегося исполнения в обоих случаях составит 800 000 руб.;
  • выполняют удостоверяющую функцию (уплата денежных средств в обоих случаях квалифицируется как акцепт оферты).

Рассматриваемые понятия имеют присущие только им особенности. Из этого выделяются отличительные признаки. Рассмотрим в таблице различие понятий, выделив признаки для сравнения.

Признак сравнения Задаток Аванс
Форма Обязательно письменная в силу п. 2 ст. 382 ГК РФ Обязательная форма не установлена
Порядок возврата Удерживается в случае неисполнения обязательств или отказа от заключения сделки Возвращается пропорционально объему исполненных обязательств или полностью
Правовая природа Способ обеспечения исполнения обязательств Форма предварительного платежа
Последствия при расторжении При прекращении договора и удержании обеспечительной суммы сохраняет свое правовое понятие При расторжении и удержании признается неосновательным обогащением

Задаток, аванс и предоплата напрямую связаны с денежными средствами. На практике нередко происходит их отождествление. Для понимания, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой, следует установить их правовую цель. В отличие от обеспечительной функции задатка, аванс и предоплата выполняют исключительно платежную. Знание такого сокращенного, но емкого разграничения поможет выбрать нужный правовой инструмент.

Что лучше при покупке квартиры: аванс или задаток

Приобретению квартиры сопутствует большое количество юридических действий и затраченного времени. Отказ одной из сторон от исполнения принятых условий возлагает на другую совершать все пройденные действия заново. Когда покупатель и продавец достигли соглашения по условиям предстоящей сделки, стороны вправе закрепить свое намерение на исполнение договора в действительности. Если у вас возникают сомнения, каким образом это сделать и что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, рекомендуем использовать первый вариант. По своей правовой природе задаток является обеспечительной мерой и используется как в сторону продавца, так и в сторону покупателя.

Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель вносит в качестве обеспечения 300 000 руб. Соглашением установлены следующие условия: в случае отказа покупателя от заключения договора сумма обеспечения не возвращается, при отказе продавца возвращается обеспечительный платеж и дополнительно 300 000 руб. Продавец отказался от исполнения обязательств, по условиям предварительного договора, руководствуясь п. 2 ст. 381 ГК РФ, он обязан вернуть 600 000 руб. При рассмотрении аналогичной ситуации с авансом он подлежал бы возврату. Отсюда мы видим еще одно отличие задатка от аванса при покупке квартиры, проявляемое при расторжении или отказе от сделки.

В случае невозможности совершения сделки или отказа от ее совершения обеспечительные денежные средства остаются у продавца или возвращаются с компенсацией покупателю. В финансовом направлении задаток, в отличие от аванса, выполняет функцию подтверждения намерения на заключение сделки. Аванс используется как форма оплаты. Покупателя и продавца ничего не сдерживает отказаться от планируемой сделки, если они нашли для себя более выгодное предложение по стоимости или объекту купли-продажи.

Мичиганин Олег
Мичиганин Олег Юрисконсульт

В 2012 году закончил Российскую правовую академию Министерства Юстиции РФ по специальности юриспруденция. С 2013 года специализируюсь в области арбитражного процесса, гражданских правоотношений,корпоративного и договорного права.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого оставьте комментарий под статьей. Мы его прочитаем, исправим ошибку и расскажем о результате.
Комментарии
Вам может быть интересно:
Ошибка на сайте
Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Выход

Вы уверены, что хотите выйти?