Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

ФАС разъяснила, как закупать недвижимость

13.12.2024 ФАС России выпустила письмо № МШ/115170/24 с разъяснениями о требованиях к участникам закупок. В документе указано, что в извещении о закупке жилого помещения необходимо предусмотреть требование к составу заявки — а именно: участник должен представить выписку из ЕГРН.

При этом антимонопольная служба подчеркивает: запрещено требовать от участника закупки статуса собственника жилого помещения. Такое условие ограничивает конкуренцию, поскольку в подобных закупках вправе участвовать и посредники — лица, представляющие интересы собственников недвижимости.

Таким образом, заказчики обязаны:

• включать в извещение требование о представлении выписки из ЕГРН;
• не устанавливать запрет на участие посредников.

Это позволяет соблюсти баланс между проверкой юридической чистоты объекта и обеспечением конкурентной среды в рамках 44‑ФЗ.

Ранее, 25.10.2019, ФАС опубликовала Письмо № ИА/93181/19 от 24.10.2019, в котором ответила на другие вопросы о закупках недвижимого имущества.

В этом письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

• не публикуется в ЕИС проектная документация;
• не предъявляются предквалификационные требования;
• не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).

В письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

1. Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
2. Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
3. Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
4. Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

При приобретении недвижимости организация-заказчик выбирает либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупает жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). Действия заказчика при выборе способа определения поставщика не ограничивают конкуренцию (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

Если объект госзакупки — нежилое помещение, которое приобретается для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт заключают с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Чтобы провести эту закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

• предметом закупки должны выступать нежилые объекты;
• недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность;
• в наличии есть утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии;
• решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44-ФЗ проводят госзакупки квартир для сирот и других жилых помещений. Разделительный баланс — это обязательный документ при реорганизации путем отделения одной из частей предприятия и регистрации ее в качестве самостоятельного юрлица. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (госзакупки недвижимости для детей-сирот). Категория жилья — экономическая, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

Госзакупки социального жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, допускается проводить запросом котировок в электронной форме независимо от НМЦК и годового объема закупок (пп. «з» п. 2 ч. 10 ст. 24 44-ФЗ).

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению. Как только учреждение определится и уточнит потребности, ответственный специалист просмотрит и проанализирует сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

По теме: возможно ли при продаже государственного недвижимого имущества несколько зданий объединить в один лот

Шаг 2. Обосновываем НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик организует мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, чтобы получить эти сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).

Важный вопрос по 44-ФЗ — обоснование НМЦ контракта на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

По ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44-ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Шаг 3. Описываем объект закупки

Рассмотрим требования к жилому помещению при приобретении жилья для детей сирот по 44-ФЗ на примере технического задания: разберем правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44-ФЗ при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели. Но для закупаемого жилья в техническом задании устанавливают конкретные и объективные показатели. Соответственно, жилье и жилые помещения по 44-ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели.

Показываю пример реального описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

1. ЕЭТП.
2. «РТС-тендер».
3. «Сбербанк-АСТ».
4. «Электронные торговые системы».
5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
6. «Российский аукционный дом».
7. «ТЭК-Торг».
8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

• жилье без обременений и долгов;
• есть выписка ЕГРН;
• все изменения и перепланировки узаконены;
• объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и не аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
• жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

Пример из практики

Представитель продавца подал заявку на участие в аукционе через свой личный кабинет на электронной площадке, приложил к заявке выписку из ЕГРН на объект недвижимости и предоставил нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия. Однако комиссия заказчика отклонила заявку. Основание — несовпадение в одном лице участника закупки и продавца объекта. В документации о закупке было установлено требование: участник закупки должен быть собственником недвижимости.

УФАС признала отклонение заявки незаконным и выдала предписание об устранении нарушений. Заказчик не согласился с решением и обжаловал его в суде. Суды поддержали позицию УФАС и отказали заказчику в удовлетворении требований на таких основаниях (Определение ВС РФ по делу № А32-59477/2023 от 19.06.2025):

1. Ограничения участия в закупках возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом (ч. 1 ст. 27 44‑ФЗ).
2. Собственник вправе участвовать в закупках и лично, и через представителя, аккредитованного на электронной площадке и имеющего соответствующую доверенность.
3. Нотариально удостоверенная доверенность давала представителю право подавать заявку на участие в торгах, участвовать в аукционе, реализовывать объект от имени собственника. Представитель не имел права получать денежные средства от продажи, но это не препятствовало его участию в аукционе. В заявке он указывал в качестве участника закупки и получателя денег своего доверителя (собственника).

Шаг 5. Заключаем контракт

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки. По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта. Срок — не позднее 2 рабочих дней/ не позднее 1 рабочего дня, если соглашение подписывают по итогам электронного запроса котировок после размещения в ЕИС итогового протокола (п. 1 ч. 6 ст. 50, п. 1 ч. 2 ст. 51 44-ФЗ).

Исполнитель рассматривает и подписывает проект в течение 5 дней с даты его направления заказчиком. Если есть замечания к соглашению, то организация готовит протокол разногласий. На внесение правок у заказчика есть не больше двух рабочих дней со дня получения протокола (ч. 4 ст. 51 44-ФЗ). А на подписание соглашения после его повторного направления поставщику отведен 1 рабочий день (ч. 5 ст. 51 44-ФЗ).

Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 2 рабочих дней, но не раньше чем через 10 дней (2 рабочих дня при электронном запросе котировок) после итогового протокола (п. 3 ч. 6 ст. 50, п. 1 ч. 4, ч. 5 ст. 51 44-ФЗ).

В дополнение к контракту составляют в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы этого документа нет. Главное, что отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Пример контракта на закупку недвижимости

Как проводить другие госзакупки

У нас есть подробные инструкции, как правильно закупать:

1. НИОКР.
2. Лекарственные средства.
3. Мебель.
4. Результаты интеллектуальной деятельности.
5. Коммунальные услуги.
6. Бумагу.
7. В аварийных ситуациях.
8. Иностранным поставщикам.

Вопросы и ответы по теме