Облагается ли переуступка налогом

Общие правила расчета НДФЛ при продаже имущества

НДФЛ — налог, рассчитываемый по итогам года и собирающий под свое крыло все виды доходов физического лица от всех источников.

Не является исключением продажа недвижимости. К этой операции применяется стандартная ставка налога:

• 13 % — для резидентов РФ;
• 30 % — для нерезидентов.

Надо знать: кто является налоговым резидентом

Для резидентов существуют вычеты, позволяющие существенно снизить налогооблагаемую базу (ст. 220 НК РФ).

Облагается ли переуступка налогом

Недалеко от моего дома строится очередной жилищный комплекс. Элитный, ясен пень, они ж другими теперь не бывают. Подруга моя купила там двушку (точнее, заключила договор долевого участия — ДДУ) на этапе котлована. Пока ждали сдачи объекта, обстоятельства изменились, и теперь нужна квартира побольше. Застройщик помог и новую квартиру подобрать, и покупателя на 2-комнатную нашел.

Подруга заключила новый ДДУ уже на трехкомнатное жилье. А на почти выкупленную двушку понадобился договор переуступки.

Дело в том, что, покупая квартиру на этапе застройки, дольщик не является собственником жилья. По договору, заключенному с застройщиком, у него есть лишь право на это жилье по окончании строительства объекта. Соответственно, квартиру, которая еще не оформлена в собственность, он продать не может, но зато может переуступить ее другому инвестору по договору цессии.

Помимо чисто житейских обстоятельств, когда строящаяся квартира становится не нужна, существуют и другие ситуации, при которых заключается договор цессии:

• инвесторы вкладывают деньги в недвижимость на этапе строительства и затем (ближе к завершению строительства) переуступают ее по договору цессии по более высокой стоимости;
• подрядчики организации-застройщика получают за выполненные работы не деньги, а права на квартиры, которые впоследствии реализуют (переуступают).

НК РФ неумолим — в налоговую базу по НДФЛ включаются все доходы физического лица, полученные им в отчетном периоде (п. 1 ст. 210).

Таким образом, доход от переуступки является безусловным объектом налогообложения НДФЛ. Но не всё так плохо, как кажется.

Может пригодиться:

• как составить договор цессии;
• как зарегистрировать переуступку ДДУ в Росреестре;
• как зарегистрировать сделку с недвижимостью онлайн.

Расчет НДФЛ при переуступке

Продолжу на примере все той же моей подруги, раз уж он так удачно подвернулся. Днем она радостно звонила мне с рассказом о том, как отлично все сложилось, а вечером оказалась в панике. Что случилось? Посчитала налог с дохода от переуступки.

Условия задачи таковы (цифры условные):

На момент заключения договора цессии на двухкомнатную квартиру дольщиком внесено 5 млн руб.

По договору цессионарий (новый владелец права) выплачивает цеденту (тому, кто право уступает) 8 миллионов.

Подруга подошла к расчету просто: умножила 8 000 000 на 15 %, получила 1 200 000 рублей налога и загрустила.

Вечером расстроенная дольщица, сидя у меня на кухне и воздевая к небесам (ну, то есть к потолку) руки, патетично вопрошала: где ей взять требуемую для уплаты налога сумму, если по новому договору (на 3-комнатную квартиру) надо заплатить 7,5 млн, и только потому, что застройщик пошел ей навстречу.

Внимание! Правильный ответ.

С дохода от переуступки права при данных условиях понадобится внести в бюджет лишь 390 000 рублей налога. Алгоритм расчета:

1. Учитываем расходы, понесенные инвестором при приобретении данного объекта, и уменьшаем на них доход от переуступки (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ): 8 000 000 — 5 000 000 = 3 000 000.
2. Применяем ставку 13 %.
3. Получаем сумму налога к уплате: 3 000 000 х 13 % = 390 000 рублей.

Бурная радость подруги, уяснившей, что «мне и вам достанется и еще останется», не поддавалась описанию.

Конечно, этот вариант расчета НДФЛ не учитывает весь совокупный годовой доход физического лица. Жизненные реалии вносят коррективы, но главное, что надо учитывать:

• следует использовать полагающиеся налоговые вычеты;
• прогрессивная ставка налога применяется не ко всему доходу, если он превышает 5 млн руб., а лишь к сумме превышения.

Часто задаваемые вопросы по налогообложению переуступки